高层定调，暖风劲吹，利率降至4.85%，苏州楼市小阳春要来了？

不知道大家注意到没有，近期的公众号包括一些地产从业人员（中介、渠道、新房置业顾问）的朋友圈都在宣扬楼市的小阳春即将到来。

往年的楼市小阳春，一般都是在元宵节之后。而2022年伊始，中央层面就释放出众多积极的信号，比如说5年期以上LPR时隔21个月首次下调，下降5个基点，达到4.6%。

除了央行降息外，国家发改委发文提及到“扩大供给，满足购房者合理住房需求促进房地产健康发展”。这是自1998年房改以来，24年来头一次国家发改委首次喊话，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。

春节前一系列的降准、降息轰炸，以及“货币宽松之年”等官方言论的定调，让持续低迷的楼市在节后似乎走出了那么一丝回暖的气势。

据不完全统计，2022年1月份，全国出台的房地产调控政策达66次，其中多以公积金政策宽松、人才租购房补贴等支持性政策为主。这是长久以来中国房地产相关政策出台较为密集的时段，比2021年1月份增加了57%。

除了发改委、住建部等高层定调，信贷政策逐渐开始放松，通过楼市降息以稳定市场预期外，在2022年2月8日，壬寅虎年的第二个工作日，央行发布了一个诚意十足的楼市利好政策——保障性租赁住房贷款不计入两道红线。

「两道红线」掐牢了银行发放房地产贷款的比例上限，现在把保障性租赁住房贷款剔除出去，就可以把腾出来的这些额度发放给商品房项目。给商品房、给房企的贷款额度提高了，对整个房地产行业是重大利好，大大提振了房地产行业的信心。

楼市“解困”政策一波接着一波，2月10日晚，一则重磅消息出炉！

全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

该政策增强了商品房预售资金的灵活性，加强了房企回款的流动性，进而缓解房企的资金压力，政策的底线是保交楼，保证在建项目都能按期交付，维护购房者的合法权益。

更为重要的是能够利好房企预售资金的循环，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。

无论是涉及并购贷款不计入“三道红线”，还是保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”，商品房预售监管资金规范化调整等，这些利好政策都在于促进房地产业健康发展和良性循环，以恢复市场信心。

再来看地方层面，广州放松限价，惠州东莞下调房贷利率，大亚湾买房发补贴，东莞取消认购人数登记，大湾区各城轮番出手，如此密集的房地产松绑政策，已经许久未见。

在一片利好消息包围中，资本市场也给出了自己的回答，最近两天地产股暴涨，金科、泰禾、南山、新城等房企都迎来股价上涨。

除了政策上放松，全国热点城市的房贷利率也迎来了一大轮下调，放款周期也大为缩短，信贷环境比以往宽松很多。

北京、上海、深圳等一线城市数十家银行贷款额度较充足，放款周期加快，部分地区首套贷款利率出现小幅“松动”，购房者看房热情回升。

 我们把目光投入到当下的苏州楼市。

2022年1月苏州市区商品住宅成交约56万方，同比去年同期减少34%，同样是临近春节的因素影响，但是今年1月的行情却是近三年以来最差的。房价自去年四季度以来维持在2.6万元/㎡以内，原因在于高库存板块的商品住宅为了加速去化而被迫以价换量拉低了整体的成交均价。

在克而瑞苏州房产测评统计的2022年1月房企全口径、权益销售榜单，top30的房企业绩相较去年都大幅下滑。

苏州市区二手房在1月份成交套数为4614套，同比减少了23%，和2020年1月的成交量差不多。自去年下半年以来，苏州市区二手房的月度成交量几乎都在4000套-5000套之间，偶有11月突破了5000套，在12月又跌至3700套。

整体而言，苏州二手房市场一直处于低迷的态势。而展望2月，成交量也不会太亮眼，一方面是春节假期的影响，另一方面，市场整体环境较差，大部分房东和购房者都处在观望的状态。

虽然楼市小阳春还没有正式到来，但是苏州楼市的金融利好已经提前而至。

1月下旬，分析师对苏州主流银行利率的电话调研结果显示，苏州主流银行的房贷利率回落到5.0%上下，最低达到4.9%，放款速度也大为加快。

而当下，苏州主流银行的利率普遍在1月基础上有所下调，全面进入“4”字头，最低达到4.75%，大部分在4.85%，放款速度在原来的基础上明显加快，在1周-2周左右。

苏州的房贷利率放眼长三角城市，都是处于低位的。

读到这里，相信粉丝会问，如此宽松的金融环境下，苏州楼市的小阳春何时到来呢？

分析师认为二手房行情才能真实验证市场“温度”。

即使2022年开局苏州楼市的成交数据一般，但是在当下宽松的信贷环境下，购房者和房企的信心逐渐被修复，楼市小阳春值得期待，但这样的小阳春大概率不能和往年同期的热度比。

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