围绕苏州中环！从改善到刚需，可以关注哪里？

提起在苏州买房，似乎大家更多的关注点在园区、狮山以及几个大新城。

除此之外，苏州的楼市其他地方就没有看点了吗？在苏州楼市中，地铁总是被提及，相比较而言苏州“中环”听到的次数就比较少。

但是对于城市发展，中环一样十分的重要。

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苏州的道路，外出相当方便，长三角已有密集的高速公路网；但在市内，高峰时间的拥堵程度也是很高。

中环对于中心城市是一小步，对于苏州则是一大步。

一座城市的发展，环线起到了很好的沟通作用！

生活中，为了减少进入中心城区的车流量，方便穿城而过的车辆，环路诞生了，就此开启“曲线进城”的时代。它构建了城市的骨架，也成为了人们对于城市的记忆点之一。

全国各大城市都用环线实现了城市的快速蔓延，世界著名都市圈都有类似的空间特征：“15公里核心半径，30公里短轴半径，50公里长轴半径”的圈层结构。

30公里的短轴半径是城市爆发式裂变必须的“交通要道”，而苏州的“30公里短轴半径”就是“苏州中环”。

苏州整个中环中，中环东线、西线早已建成通车，去年中环北线也实现全线开通，接下来就只剩下中环南线，也就是南湖快速路东延。

南湖快速路东延工程由吴中区西段、工业园区段、吴中区东段组成，全长约12.5公里，将形成吴中区与高新区、工业园区之间的快速联系通道，它就是未来的中环南线。

南环快速路相当于为吴中越溪、吴中太湖新城方位通往园区独墅湖提供了一条更近更直达的道路。据官方计算，待南湖快速路东延工程通车后，从吴中区前往园区约需9分钟。

中环不仅是一条环线，更是串联苏州主要发展区域的环线。

中环串联的这些区域，都是苏州最重要的城市副中心，这些板块的共性就是规划建设了大量、高密度的住宅区，承载苏州大量的常驻人口。

中环闭环对于苏州楼市也是有一定的影响。

毕竟交通路网密度跟不上，客观上会导致板块间的发展极不平衡。这一点相信大家在苏州也是深有感触，而未来中环闭环，对于各个板块的发展也是起到一定的促进作用。

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中环南线

如果看还没有开通的中环南线，那值得关注的板块就是车坊板块和尹山湖板块。

车坊板块位于正在建设中的中环南线部分，紧挨独墅湖高教区板块。

区域内住宅以安置房为主，淞泽9个区、文荟3个区，老旧商品房小区仅有鸿顺、鸿海、南澳。板块内仅有一个次新房小区，即中锐星奕湾。

车坊已有差不多6年没有新盘了，去年9月17日，中海在一次报价环节竞得苏州工业园区科教区永庆路东、普惠路北，成交总价13.6亿，楼面价22990元/㎡，溢价率14.95%。

目前项目规划已出，拟建13幢8-17层洋房+小高层住宅产品。新项目的到来，可以起到补仓新房源的作用，也能进一步提高区域居住品质，未来将重新定义车坊新房房价。

从楼面价来看，已经较6年前上涨了14554元/平；而且比胜浦、娄葑楼面价都要高出2000+元/平。地价高，也意味着未来房价水涨船高。

板块发展方向：斜塘街道车坊东片区重点围绕人居环境改善与城市功能完善，整合周边优质资源，营造高品质的城市生活空间，构建契合周边整体风貌的城市景观界面，提升片区吸引力，为园区南部城市公共空间的塑造提供动力。

再看

尹山湖板块：

尹山湖的基础条件并不差，有地铁2号线、独墅湖第二通道等便捷的交通优势，而且未来还有7号线在此规划，有尹山湖生态资源，凭借着与园区近的区位优势，尹山湖一直都是“园区外溢”置业的选择。

但是尹山湖这几年的楼市经历可谓波澜起伏。新建的楼盘都是接近3万/㎡的改善大户，二手房去年跌了一波，可以捡捡漏。

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中环北线

如果看中环北线的话，那就要关注浒墅关板块和元和板块。

去年3月，浒墅关被明确为为高新区三大特色园区之一——先进制造园区，与太湖科学城、狮山商务创新区并列。

作为千年古镇，京杭大运河绵延，无论是运河时代还是如今高铁时代，交通都是浒墅关的发展优势。

有轨电车2号线无缝对接地铁3号线，在建的地铁6号线设有苏州新区火车站、城际路站，预计2024年6月开通运营。

新区火车站作为重要的城市交通枢纽，连接新区一体化发展，中环北线、西线畅达苏州各区，京沪高速、太湖大道立交、大同路立交汇集。

众所周知，永旺、宜家、迪卡侬、开市客四大商业齐聚浒墅关，大为提升了浒墅关在苏州的商业价值地位。而浒墅关新商圈的崛起，俨然成为苏州继湖东和狮山后第三大商业群。

除了教育集团化，浒墅关还积极引进优质高端的教育资源，比如说上海世外教育附属苏州高新区文贤实验初级中学校、雷丁学校等。

浒墅关的产业也不逊色，目前集结了新一代信息技术、新能源、高端装备制造业、大数据、大健康等产业，浒墅关经开区在全国经开区综合发展水平考核中，位列第53名。

板块在经过大规模拆迁改造、重塑后带来了大量空地，自身置换需求和狮山外溢需求越发强烈，高库存是浒墅关楼市目前主要的问题，板块内竞争激烈。

再看元和板块：

与浒墅关板块一样，元和板块（这里指活力岛以北）目前库存量高企，尽管都打造了高端改善产品，但是市场认可度一般，部分楼盘从去年四季度开始就推出打折优惠来促进销售。

在未来规划里，元和的地铁线路除了已经建成的2号线，还有正在建设的7号线和8号线。

相城元和作为相城的主流核心板块，在这几年的发展也丝毫不逊色。

先是苏州第二工人文化宫、第二图书馆等城市级配套落地，再有春申湖快速路通车、大悦春风里即将开业，各类优质教育资源的规划、交通壁垒被打破、重量级商业配套落地。

板块新盘众多，市场认知度越来越高，近两年，元和板块新房成交面积持续问鼎苏州市区。

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以上所讲的板块，都偏向于改善，那刚需呢？在中环附近，刚需还有没有值得选择的地方？

距离中心城区半小时车程，现如今苏州的刚需，还要看相城望亭、吴江运东、吴中度假区三大板块为主。

望亭地处交通要道，陆地有铁路、国道、高速、中环横跨东西，通达全城，水道有运河穿镇而过，太湖相枕而伴。

2019年9月28日，望亭区域第一座综合商业体——禹洲商业广场正式开业，商业总建面1.6万方，地处紫薇路、光明街与鹤溪路的交叉口，周边住宅区密集，是望亭镇的核心区域；地下一层为停车场，地上四层。

目前该区域内以望亭镇政府和禹洲商业广场为中心，分布四个在售楼盘，均价在1.7万元/㎡左右。

运东板块曾经是苏州新房最为集中的住宅片区，尤其自2019年2月东环南延二期开通后，大大便利了园区到运东的交通，导致园区客户大量涌入，地产市场火热。

江陵路快速化，最大的受益者是运东，将使得运东板块的通达性更进一步，高架全面无缝衔接苏州各大核心区域。

运东目前多个楼盘在售，板块新房均价在19000元/㎡左右。

最后再看度假区，地铁5号线、强大的生态资源、品牌房企的扎堆以及2W不到的均价，都让度假区成为苏州刚需的新宠。

然而，热归热，度假区的硬伤也非常明显，配套欠缺，尤其是商业配套。

在苏州刚需板块中，靠近中环的板块有，但靠近中环且板块内通地铁的可以说是凤毛麟角，而度假区正是其中一位。目前板块内在售项目较多，整体新房均价在18000元/㎡左右。

END

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