官方密集发声，2022年苏州楼市已然明牌！

3月至今，日子波澜不惊，楼市几个信号弹鱼贯而出，溅起了大水花。

3月16日，国务院金融委召开专题会议，直接表明态度：积极出台对市场有利政策，慎重出台收缩性政策。

同一天，央行、证监会、银保监会、外汇局接连响应：传达学习贯彻国务院金融委会议精神。

▲来源：财联社

3月17日，发改委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》正式印发！

划重点：

 1.城区常住人口300万以下城市，全面取消落户限制！2.积分落户政策，社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。3.都市圈和城市群内户籍准入年限同城化累计互认。4.加快改造城镇老旧小区，防止大拆大建。5.扩大保障性租赁住房供给，着力新市民、青年人等群体住房困难问题!

一众信号弹之后到底为了啥？

一个字，为了稳。

上头从宏观层面给了信心，就看下面的各大城市能不能运筹帷幄，把「因城施策」这场比试发挥成另一份强心剂了。

01

各地因城施策，楼市分化是不可避免的，而在众多城市中，苏州依旧值得期待。

跟很多城市相比，苏州的房地产市场确实算得上平静，整体不温不火，又有所分化，少数的红盘要抢，但也有大量的楼盘，可以供购房者挑挑拣拣。

从各个板块的房价表现来看，苏州各个板块的分化已经越来越明显，所以买房之前，如何甑别每个板块的价值，比之前更为重要。

苏州楼市的2022年，必然依旧是重度分化的一年。

买房到底该买在哪个板块，这是个复杂的动态问题，要考虑到的因素有很多：政策规划、落地产业、待引进产业、教育、商业、交通等等。

与此同时，这种种因素的利好叠加最终都会反馈到房价上。

以苏州楼市各大板块现状来看的话，园区核心和新区狮山的热度是自不用说的。

除了他们之外，当下苏州热门的板块属实是非这六个新城莫属了。

吴中太湖新城、吴江太湖新城、高铁新城、科技城、高贸新城、平江新城。

吴中太湖新城的套均总价为406万元，是目前各大新城中仅有的突破400万大关的新城，并且套均面积也达到了137㎡，均价在30000元/㎡左右。

这意味着吴中太湖新城的门槛在各大新城中最高，其板块内的购房者以改善为主，板块人群质量较高。

吴江太湖新城套均总价为328万元，套均面积则达到133㎡，均价在25000元/㎡左右。

吴江太湖新城一直都是吴江政府举全区之力发展的，在吴江十四五规划中，吴江太湖新城更是被指定为吴江高能级城市节点和城镇体系的核心。

高铁新城套均总价为330万元，套均面积是118㎡，均价在28000元/㎡左右。

高铁新城的供应量在2021年相较其他板块是偏少的，但2021年土拍中拍出的地块若如约上市，也能很好的补仓板块楼市。

科技城套均总价361万，套均面积也达到了123㎡，均价在29000元/㎡左右。

目前板块供应比较充足，对于购房者来说科技城的产业、教育等优势十分受认可，2021年多个红盘都位于科技城。

高贸新城套均总价342万，套均面积112㎡，单价很改善，均价在30000元/㎡左右，但是板块内有不少小面积供应，拉低了套均总价。

平江新城套均总价为375万，成交均价保持在32000元/㎡以内，套均面积117㎡。

姑苏区一向粥少僧多，平江新城也是如此，据悉2022年第一场土拍平江新城就会挂地，板块内房子虽少，但也不至于断供，因此就是想买得等等就好。

热门的板块可以多关注，适时选择自己亲睐的楼盘，但同时有一些板块，就需要甄别思虑之后再决定。

目前苏州压力大的板块来自一些早期的建成区，比如木渎、元和、城南、郭巷等，从价格角度，与新城形成了直接的竞争，没有价格优势，没有学区优势。

其他诸如浒关、澄阳和通安这些25000元/㎡价格线的板块，在价格梯度极低的苏州楼市中，将同样承压。

02

除了板块的分化，还有就是产品分化的加剧。

全国进入降息通道，从国内一二线城市的市场表现来看，高端住宅成交表现抢眼。归根到底，货币放水加上俄乌战争带来大宗资产价格上涨，在富人圈层眼里，买入优质资产，是一种相对安全的资产避险行为。

2021年重点10城总价1000万元以上新建豪宅共成交41018套，其中一线成交30916套，皆创历史新高。苏州2021年新房市场中千万级别新房成交764套，在此榜单中位列第八。

在今年的2月22日，玲珑湾天萃一套303㎡的法拍房历经126轮厮杀，最终以3338.85万价格成交，均价近11万/㎡。

同步拍卖的车位，最终拍出101万，刷新了记录，苏州百万车位诞生。

二手房市场中，豪宅表现也很抢眼：

单价9万/㎡、总价2650万的中茵皇冠国际。（之前小区的成交均价在6-8万/㎡的区间内）

近三个月，世茂铜雀台3套成交。一套毛坯单价约8.9万/㎡、总价2810万；一套精装单价约9.2万/㎡、总价2620万；一套毛坯单价约10万/㎡、总价4040万。（之前小区的成交均价在6-7万/㎡）

因此，我们可以看到，豪宅市场不受大环境影响，有其特有的行情。

而对于刚需产品而言，只要有刚性购房需求，就可以在太湖旅游度假区、胥口、运东、甪直这几个主流板块中选。

此外，苏州现在最低利率4.6%，放贷时间快，这个信贷环境在全国首屈一指。信贷宽松十分利好刚需。

刚需市场也拥有其自己的维度，等到疫情结束，刚需市场必然会率先热起来。

关于产品分化还想表达另外一点，即产品兑现力分化。

2022年，苏州将迎来一批品牌房企集中交付。

哪家交付效果理想，哪家交付即维权，又有哪家延期交付……将成为检验各家房企成色的好机会。哪些房企的项目更值得买，答案会更清晰。

03

三月是个有意思的月份。

在北方，三月是一整年劳作的开端。

而南方的三月是阳春。草长莺飞春色满园，万物焕发勃勃生机，这是一整年生活填满希望之后重新出发的一步。

那么楼市的三月呢？

2022年的三月，疫情反复无常。

前两周疫情影响较小的情况下，苏州楼市有些许回暖迹象，我们可以看到三月首周有一点回暖，但是到了第二周，市场表现又很乏力，在刚过去的三月第三周，在疫情防控影响下，又给整个楼市蒙上了一层乌云，使得整个市场成交下行。

就苏州楼市整个市场而言，除了目前的房贷利率下行外，还需要一定的自身城市政策松绑，来为市场注入信心并助力。

现在由上至下给到的都是信心，给房企和买房人带来的信心。现在上面把信心给了，因城施策下，苏州又能给到房企和购房者多少信心，也许就得看传言的宽松政策是否能到位了。

关于买房这件事，可以相信一句话：选择大于努力。选对时机、选对地段、选对楼盘，果断出手。

END

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