在苏州，吴中城南板块到底值不值得买？

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从严冬到盛春，苏州人已与奥密克戎作战两月有余，眼下已经到了背水一战的关键时刻。

4月16日0-24时，苏州新增本土无症状感染者39例，周边城市疫情处于高位流行，苏州的防控形势异常严峻。就在前两天，苏州连夜升级政策，全面加强社会面管控，全市小区封闭式管理，能居家办公的一律居家办公。广大市民也积极配合核酸检测，减少外出。

确实啊，当下是考验整座城市共识、合力的时刻。我相信，依靠坚定的信念、科学的方法，苏州人民的众志成城，一定会打赢这场战争。

前几天的推文中，和大家聊的疫情当下城市面内容比较多，今天我们还是回归到专业，和大家聊聊楼市。

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近期，分析师在寒山闻钟上看到很多吐槽吴中区发展的帖子，内容涉及规划、城建、配套等方面。

其中有好几条帖子给分析师留下深刻印象：

该帖子的诉求点在于询问吴中区十四五规划中有没有惠及民生的规划，表达的意思是吴中区几乎被众多改善购房者抛弃。

还有一条关于吴中城南发展的诉求，言辞激烈中又有一丝恳切。

大概的意思就是表达吴中城南的规划起点很高，但是在功能配套方面兑现程度低，吴中区的资源都往副中心太湖新城板块倾斜，而城南作为核心板块，教育、商业、公园等基本民生配套没有到位，拆迁没有结束，城市界面差，经济在苏州六大区中也处在中下游。

可谓“爱之深，责之切”！

今天，分析师就吴中城南板块来发表一些自己的想法，欢迎批评指正，也欢迎粉丝加入群聊来讨论。

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在苏州主城六区中，吴中区是东西跨度较大的区域，这对吴中区的协同发展产生了一定的影响。东边尹山湖、甪直板块如今在园区辐射内，西边的木渎、胥口也已经被新区辐射。

人们都说吴中区的规划太乱，东一榔头西一棒，建设速度也缓慢。

提起吴中区，很多人的感受是老破旧，就连主城城南也很难脱离“老旧”的印象，发展滞后，无论是商业、教育乃至整个板块的城市界面，都让人丧失一定的信心。

记得去年年底在城南市调，东吴南路以南周边全是未拆除的破旧工厂，城市界面脏乱差，一点都不像区域核心应该有的样子。

要知道，吴中区建区仅21年，算是一个比较年轻的区域，当下正是风华正茂的阶段，呈现的却是一派“老旧”的现实写照，发展速度远远不及同年建区的相城区。

分析师认为，这是区域的沉疴旧疾，由于发展时间早，给吴中城南带来了弊端。大量的老旧居民区、厂房，限制了土地的开发利用，进而限制了板块建设的力度和速度。

如以上诉求帖里所说，吴中城南的规划起点是十分高的，而其兑现速度和能力显然没有达到预期。

吴中城南是吴中区国土空间近期实施方案中提及的中心城市核，可见其首位度之高。

在吴中区十四五规划中，城南未来的定位是苏州主城南中心。

△吴中区国土空间近期实施方案

从这个角度来说，吴中城南本该是区域中发展醇熟的中心核板块，如同狮山在新区、湖东在园区的地位一般。

作为苏州发展较早一批改善瞄准的主城板块，如今还是被“几大新城”的版图铺展抢尽风头，难免不让人扼腕叹息。

和同岁的相城区相比，在推动城市功能配套的建设方面吴中区落后得很明显。以高铁新城为例，经过十年的发展，展现在我们眼前的是一座现代化的新城，高楼大厦鳞次栉比，城市界面跟园区cbd不相上下。

说到底，城市界面仍旧是掣肘城南板块发展的瓶颈。

为了改善城市界面，2019年政府提出了“退二进三、退二优二”的旧城改造规划，加快城市更新的节奏。

以东吴南路为主线，全面“退二进三”“拔高扩容”，南部“新城”开始大拆大建，大片工厂被推平，其中，有近60%的空间都将更新，目前已经完成了1200亩土地的腾出。

△示意图

大刀阔斧地“大兴土木、大拆大建”同时，板块在交通、教育、人文、娱乐休闲、产业资源等方面全面推进发展建设。

在居民呼吁的公园休闲配套方面，政府在积极推进口袋公园和改造公园计划。启动沿河景观环境提升的研究，局部节点准备分期启动实施如彭泾港路北侧沿河景观带。

△景观规划示意图

积极引进大型高端商业综合体，龙湖东吴天街在去年9月底开业，还规划了约10万方的吴中天虹购物中心和6大商业服务区。

可以说，在城市功能配套方面，吴中城南一直在努力。

在驱动板块经济发展的引擎产业方面，居民提出希望政府能把一些老旧落后的工业作坊拆掉，从新规划引进产业园，引进一些研发类大型企业，也要引进或培养一些高精尖的小微企业，给与优惠政策，逐渐孵化。走产城结合的路子，不要成为睡城。

许是意识到和其它区域差距的原因所在，近几年吴中城南不断对产业进行升级，开始着力打造的东吴产业园，以推动区域经济发展。

△产业示意图

可见，吴中政府在城南的城市界面上不断做加法，为提升吴中区的形象和名片，促进板块宜居性的提升。

其实吴中城南在地理位置方面是相当有优势的，它处在苏州的腹心位置，是苏州的几何中心，与姑苏城连接紧密，交通便捷度在苏州市区都是排在前位，拥有轨交2号、3号和4号线和在建7号线，还有西环南延、东环南延、吴中大道三条城市快速路。

也就是说，板块的先天性基因是非常好的，好牌在手，就看怎么打了。

大多数城南居民也意识到，板块的居住氛围浓和生活便利程度高，城市界面仍旧是个吐槽点，但是罗马不是一天建成的，吴中城南的一切配套的兑现确实需要时间。

当然，除了城市界面问题，吴中城南还有一个巨大的短板，那就是教育资源。不在姑苏、园区和新区三区跨考范围内，已经是个劣势，加上板块内优质学校实在是太少了。

碧波实验小学及附属幼儿园、碧波实验小学、碧波中学算是吴中的老牌名校，还有一个私立的苏州外国语学校，“拿得出手”的名校少之又少。

从寒山闻钟的帖子来看，可见板块居民对引进优质教育资源的渴望。

还有与民生息息相关的医疗资源，据板块居民反应，板块内缺少儿童医院。

寒山闻钟上对于城南板块的发展建设建议太多太多了，其中对加大拆迁力度的呼声较高。

这些都是本地居民深刻的感受，也一定程度上反映了城南建设发展中存在的问题，而这些问题在楼市上反应的更为明显。

近几年，绿城、中建、中交、万科、龙湖等品牌房企陆续进驻吴中城南，从产品类型来看，多以高层和小高层为主，主要户型建筑面积为100-135㎡，全装修交付，产品覆盖至刚改到高改，成交均价在2.8万元/㎡左右，这个房价水平在苏州属于中游梯队，不及吴中太湖新城。

很明显，政府和房企对城南的定位就是改善，但是苏州的改善型置业者并不买账。据分析师调研，吴中城南板块的客群约80%皆是地缘客户，外区域的较少，说明板块的吸引力不足。

而板块内的二手房价格在2.3万元/㎡，这个房价梯队在苏州二手房市场处在中下游位置。

板块二手房中介告诉分析师，板块的次新房小区处在一个“半新不旧”的尴尬状态，加上整体城市界面不如其它新城，学校也没有明显优势，所以板块的二手房成交量一直不怎么样。

说到底是因为购房者对城南的信心不足，预期不够。

分析师认为，只有核心的功能配套、优质的城市界面加速集中兑现，才能给到买房人充分的确定性。

比如说，吴中太湖新城。苏州湾中心广场、苏州湾橙天里、橙天嘉禾360剧场等配套集中落地，且高投入、大型高端的、城市级的。

所以说，一个板块的兑现力度和速度，远比规划能级的高低更能够给人以信心。

这也是吴中太湖新城能吸引大量吴中区改善客户的一个重要原因。

分析师在寒山闻钟上看到一条帖子，觉得说得很对。

“希望政府能够从十四五规划布局出发对主城区城南街道进行整改，老城区改造不易但关系着人民福祉和城市面貌，还须坚定决心发展未来”。

如果从现在的视角看，大多数人会觉得吴中城南价值一般，论规划起点和资源配套远不如买同等价位的几大新城板块。

从长远来看，当下板块迎来二次城市化，各项配套全速建设，未来或迎来华丽的蜕变。

占据着几何中心区位，有着成熟完善的配套，密集的轨交网络，这一座即将焕新之城，其实是存在发展潜力和预期的，而这个预期则取决于各项资源配套的兑现速度。

那么会有人问，当下的吴中城南值得买吗？

分析师认为，从投资角度而言，这里可能不是优选，但从自住角度来说，吴中城南确实是个很好的选择，交通便利，与姑苏、园区、新区狮山等主流板块都非常近，对通勤族十分友好，且目前板块内在售楼盘皆是品牌房企打造，具有较强的产品力，且2.8万元/㎡的成交均价呈现出一定的性价比。

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