陈劲松：地产下半场新的机会在不断出现！有不一样的精彩！
【导读】特别推荐世联行董事长陈劲松对当前房地产市场发展基本规律的看法，希望能给大家一些参考和启示。
1，北上深没地了，所以资产方和买房者都着急，怕没新房买了，但其实没必要，国际大都市纽约现在还到处是工地，还有大量旧城更新！再说房地产分为大周期小周期，目前深圳正处于价格浮动的小周期，近十年，小周期始终伴随着我们，深圳乃至全国的房地产市场都非常不太平。而大周期类似“中国房地产最后的疯狂”，日本90年代初赢来了经济的大周期，目前距离大周期还有很远路要走。
2，北上深的顶豪也好，上海宇宙地王也好，不能用主流价值去判断，因为他是孤品，没有竞品，很多都是全国唯一甚至全球唯一的项目。正如一座城市顶豪不过3座，上海地王可能有特殊思考，他的客户也是全球的，但问题是不能把顶豪和宇宙地王用传统普通住宅价值观体系去分析。但反过来说，超级地王带着上海地价房价继续飙升，这会加速上海楼市风险到来。
3，几乎所有中国行业都在产能过剩，但十万亿的房地产过剩却在一二线消化很快，房价还在暴涨。其实一个房地产行业已经吸取了几乎所有其他行业的钱，而北上深和核心二线城市也在吸收全国人的钱。
4，核心城市资金虹吸现象很严重。钱不值钱，负利率的时代，大家的钱都冲进房地产。从投资布局来看，中国一线城市在吸二线城市的血，中国二线城市在吸收三四线城市的血，中国本地化城市有钱人大多往上一级城市去出手置业，而核心一二线城市最有钱的人，要么北上深投资房产，要么美国澳洲全球布置房产。
5，房地产产品有三个变化。
其一，房子的气质要改变了。比如大理石、罗马柱、重口味的建筑风格完全过时了，年轻人都不愿意看，要注意现在60年代、70年代人引以为豪的好房子，早已不被80后、90后喜欢。
其二，豪宅与好房子本质是文化的自信，伴随中国的全球崛起，过去建筑的欧美风被欢迎度开始下降，新现代中式开始崛起。
其三，未来高冷，极简，品味调性高、个性的房子，开始备受当前消费者青睐。
6，房地产是有周期的，但要注意房地产萧条期横盘时间会长，比如3.5年，是熬出来的；但房地产高峰追涨周期爬升时间会很短，买涨不买跌，是火出来的。高位时候如果成交量越来越低，这时候可能走到顶部了。走到顶部时，危险随时来，可能就是一根稻草，比如一个金融政策、一个房地产政策，比如提高首付、限购限贷，实体经济有点什么事，就进入了急速下跌期。而对比在萧条期这段期间买房全是最好的时期，因为涨得缓慢。但是在低点时你不敢买，因为那挑战人性！
7，千亿房企增加就意味着中小的机会越来越少！房地产越来越成为零和游戏，即大企业规模增长的额度是中小房企退出所贡献出来的额度。
8，对开发商而言，面临的最大问题就是，金融机构的钱是不是长钱？如果是长钱那就顶几年问题不大，如果是短钱那风险就大了。所以说中国开发商钱的长和短，意味着你在风险区域能不能捱过这个风险，如果捱过去了你很厉害了
9，对一个创业公司而言，要团队不能要个人英雄。可以诞生优秀但不可以诞生个人主义。一个公司个人太享受英雄主义时候，就会分金银、排坐次、论荣辱的问题了，如果摆不平，每个人对自己的估计和别人对自己的估计不一样，这时候创业企业就分裂了。
10，公司创始人该有所为有所不为。创始人不是全能，也不能老是干自己擅长的事，而是要退到创始人应该的位置，那个位置就是制定战略、制定大方向、搞好股东关系、搞好制度、建立机制！
来源：世联行授权转载，根据新浪乐居采访世联行董事长陈劲松录音整理！
北上广深尤其深圳，这个房价已经向国际一流水平上看齐了。如果到这个程度，我们要看一看同样是大国，人家发展了那么长时间，美国对我们有什么样的提示？我觉得这次去美国有几个很大的收获：
首先，大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了，资产方很着急。这不对，纽约目前到处是工地，旧城更新非常火爆，纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了，这个不存在。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了？也不是，纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的，在其他城市能不能看到呢？不能。所以跟中国的情况一样，世界不是平的，房地产更不是平的。
第二，我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地，他跟老的豪宅区形成鲜明对比，这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人，非常有活力，比如翠贝卡区、布鲁克林区，以前是屠宰场、平民区，现在最时髦的公司在那里，比如谷歌；最好的艺术馆在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐厅也在那里，现在房价也就涨起来了。同时我们看老区，比如上东区中央公园附近，我认为衰败得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格调，大理石、罗马柱完全过时了，年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点，一代人有一代人的城市新区。
所以说年轻的朋友，“那个老区好的住宅区，土豪把价格搞得那么贵，我一辈子都没有希望。”我告诉大家，新区成长起来会比老区更火爆、更酷，房价更高。
在深圳这种新区明显吗？不明显。我认为的深圳的一些老区，比如说翠贝卡因为是屠宰区，类似于深圳的清水河，你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少？差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳，各个城市都一样，你去看长期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年轻人，他们正在改变那个区的面貌，因此新的发展或者新的房地产会有大的机会，那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”，会一直都有。大家不用特别焦虑地急着去入市，去抢。
比如说房价永远上升，这个说对不对呢？也对也不对。那我是不是马上要投资一套房？什么时候投资最好？一年内房价走势怎么样？类似这种问题，我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说，我们说说规律。
第一，全球房价的基本规律是波浪式上升。你去纽约、洛杉矶、香港，日本有一个大的回调现在也基本止住了，日本是个非常特殊的案例。其他国家我们基本看到的情况，包括中国前三十年，都是波浪式上升。
我们怎么在波浪式上升的低点买呢？走到低点买房，你需要非常多的勇气。我要讲一讲这条波浪上升到什么阶段都有什么特征，会发生什么事情。
首先，从最低点开始，房价到最低点有几个特征：1，萧条，成交量非常低；2，开发商地价更低，没人要地；3，谁在买房？急用的，比如结婚急需的，完全用家，他算了一个账发现，出租回报率合理，他付一点按揭，这是真实的用家。
然后，随着用家的不断介入，开发商房子成交量不断增加，这时候开发商发现好卖了，开始进入成长期，一般成长期的时间3倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的，开发商的地价依然很便宜，因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者，不是为了炒。因为他有钱，他觉得房地产是稳当的，这个比例开始增加了。这段时间是很长的，一般来讲有3、4年，甚至4、5年。这段期间买房全是最好的时期，因为涨得缓慢。在低点时你不敢买，因为那挑战人性，但是在缓慢增长期的时候，对用家加长期投资者而言就是最好了。
最后，进入了风险期了。风险期指：1，房价急升；2，地王频现；3，成交开始萎缩；4，用家退出市场；5，动力全是投资客。如果成交量越来越低，这时候可能走到顶部了。走到顶部时，危险随时来，就是一个金融政策、一个房地产政策，比如提高首付、限购限贷，实体经济有点什么事，就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的1/3，但市场上没有人有动力买房，投资者不买，用家买不起，然后开发商的地价这个时候就急降，成交量基本上跌下来了。
风险期是大家要高度关注的，年轻人这个时候不应该去抢房。
大家都往金字塔尖上走，你也看到央企拿地王的趋势。央企的垄断划分、寡头聚集，是这个行业不可阻挡的趋势吗？寡头占金字塔尖份额越来越大这是趋势，全球都一样，没有例外。现在地王频现就是钱没地方去：
第一，大家终于认识到有些城市可能他的潜力非常大，以前好像都差不多，比如深圳、广州、杭州，甚至是跟温州也都差不多，后面突然发现不对，这个城市可能有更高的潜力，然后拿着钱杀进来。那这钱从哪儿来？几件事，我们看这几年中央要去产能，就是其他行业没法做了，全部产能过剩，但房地产这几年销售不错，所有大市场里面包括消费品，只有房地产十万亿级销售还不错。这个大行业就集中了所有的其他行业的钱。
第二，去年股市疯狂的时候房市不怎么样，股市和互联网泡沫爆了，互联网PE没那么大吸引力了，那这些大资金怎么办。
第三，无风险的资金成本越来越低了，钱越来越便宜了。这样的话大家认为房价也算合理了。钱的利息是度量一切东西价值的标尺，他在缩小，就是这个尺在缩小。那当然显得这个东西的价值就增长了。
这个行业还会继续高歌猛进吗？上升越快越不可持续。
昨天在上海诞生了14万的“宇宙地王”，如果诞生一个“宇宙地王”，所有地价普遍上升是非常危险的，对这个行业非常不好。如果诞生这个地王，有特殊的安排、特殊的想法，上海出这么一个事也不奇怪，因为他是大上海，他想搞一个世界顶级的，他的客户有那么多，我觉得问题也不大。但是他不应该是带动所有的上海地价这样升，这样升对上海来说迅速达到了一个风险期。
对开发商而言，面临的最大问题就是，金融机构的钱是不是长钱？如果是长钱那就顶几年问题不大，如果是短钱那风险就大了。所以说中国开发商钱的长和短，意味着你在风险区域能不能捱过这个风险，如果捱过去了你很厉害了。所以说风险还是伴随着我们。
在这样一个连存款都负利率的情况下，如果要没风险你就是负利率的。所以说风险当然有，我们炒股风险也很大，互联网金融业有风险，最没风险的事，就是要好好地学习，努力上进，投资你自己，找一个好爱人。
中国上万家房企，之前大家挣钱都挺容易的，之后可能不太容易了。但是你想千亿房企，就是TOPO10的，就是金字塔尖上的一点，但大量房企进不来，而且他们进来更困难。所以下半场最重要一个特征就是高度集中化。
中小房企你要玩情怀、玩特色、玩旧城，你跟人家竞争怎么竞争，钱你不够，资金来源的利息太高，融资成本又高，然后你玩他们的游戏行吗？这就是下半场的另一特征——分化，千亿房企增加就意味着中小的机会越来越少。
中小房企要活，他们人才也拼不过大房企。那什么叫“人才”重新定义？我们有很多经验，但在纽约可以看到，那帮年轻人有什么经验？他们就干了，而且干得非常棒、非常好。以前装修用那么多那么贵的材料，用水晶灯等等，人家年轻人统统不干了，他们用的是年轻人high的东西，会让你都感觉很激动。你现在见到大理石、水晶灯、罗马柱激动吗？你会觉得是一幅腐朽和破败之象。
新的时代的营销，我们感觉所有房企在赚钱，尤其是深圳市场房企赚钱挺容易的，开盘就卖得很好，因为现在地比较少，大家都跟着行情在赚钱，要什么营销创新呢？房子卖不动才要创新。这点很正常，但并不是常态。当房子价格、土地价格那么高的时候，这个风险越来越高的时候，前期策划、定位，后期怎么卖，找到谁买，那才应该创新了。也就是说这一轮把地价抬高，之后等地价这么高的项目入市了，营销创新才开始，否则没戏，否则一点营销创新都用不着。
房地产行业发展到现在这个阶段，房价不可预测、地王不断涌现，但机会的窗口也在一扇一扇地打开，使得中国房地产下半场有不一样的精彩，值得期待。
【总结】理论好讲，如何做才是真招！敬请关注：
新经济新常态下，住宅库存高企，商业地产同质化严重，饱受电商冲击，租售两难；文旅地产，休闲养生养老地产等城镇化项目停滞不前，因投资大，周期长，多业态等特点，传统开发模式必死无疑；万科千亿战略规划总设计师，阿里巴巴移动电商特邀战略顾问、世联独董姜汝祥博士首创“三先三后模式”，即先招商、后建设，先产业、后消费，先人气、后住宅；建立“部落电商+地产＋资本”的互联网金融模型；实现地产企业全新盈利模式升级！新形势下，新玩法！8月份《互联网+地产创新：中国房企突围实战总裁私董会》精彩为您呈现！敬请关注！
【会议时间】2016年8月27-28日(两天)
【会议地点】中国●北京
【报名热线】 18611750147 姜博士助理（手机即微信号）
【主办单位】 中国城镇化联盟、锡恩地产研究院
往期主讲嘉宾
【往届参加企业】万科集团、世联地产、碧桂园、绿地集团、重庆金科集团、成都置信集团、厦门禹州集团、首创置业、四川蓝光集团、深圳龙光地产、广东奥园地产股份、浙江佳源房产集团、上海证大集团、泛华集团、上海蓝岳集团、香港裕景集团、海尔地产、河南建业、京汉地产集团、河南正商地产集团……
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