李克强为什么不再提城镇化？（有地产项目必看）
本文作者：姜汝祥博士 北京大学博士、万科千亿战略总顾问、世联独立董事、中国城镇化联盟主席、锡恩咨询董事长
细心的人可能已经注意到，前两年轰轰烈烈的城镇化，现在已经比较少提了，现在提的是互联网＋、大众创业。很多人据此推论，城镇化搞不下去了。
到底是谁搞错了？从十多年前为万科提供战略咨询服务开始，我对中国房地产应当是再熟悉不过，既然有这么多人说错了，那我就从战略层面上分析一下吧！
一， 城镇化搞不下去的原因
从现象上看，不错，城镇化是搞不下去了。早在两三年前，我就明确写文章反映出，目前这种以房地产思路做的城镇化项目，必然死路一条，道理很简单：
第一、 城市房地产开发是居住需求，是刚需，而郊外城镇化不是居住需求，而是游玩需求，购买动机完全不同。
第二、房地产开发是快周转，是基于银行的债权体系，而银行债权的前提是你要有赢利能力。而城镇化项目是慢周转，是个长期收益的事，银行显然不能支撑，也不愿支撑。
第三、房地产是个简单的业态，建好房子销售就好了。而城镇化项目是多业态，是个小社会，非常复杂，这也是房地产企业搞不定的。
遗憾的是，中国的城镇化项目，基本是由房地产公司搞的，他们以为象过去做房地产一样，把房子卖出去，获得现金流，然后再反补城镇化项目就行了，但现在城里的房子都卖不出去，城外的房子如何卖得动？
所以，我断定城镇化项目做不动，事实也正是如此，在城镇化喊了两年之后，声音终于小下来了。
但城镇化真的错了吗？以国际发展趋势，是个正常的人都会认同城镇化，或者说逆城市化是必然趋势，中国的城镇化战略并没有错，错在玩城镇化游戏的都是房地产商，他们以房地产思路做城镇化，自然大错特错。
当然，帐也不能全算在房地产商身上，他们不做，谁又来做？根本的问题，还是出在中国的金融体制问题上。
二， 城镇化与政府救市：繁荣的资本市场是创新与城镇化的前提
对目前出现的股市灾难，本轮政府拿出的姿态是，不遗余力去救市，举全国之力务必把股市挺上去。奇怪的是，过去Ｎ多主张市场自由化人士，包括我本人，对政府的这种做法采取了支持的态度，。
按道理，政府强力干预市场，这当然是错误的。但为什么这次救市得到了不少市场化人士的支持，这是因为大家清楚，中国今天的出路，在于一个强大而自由的资本市场，而这个市场已经开始了，比如新三板放宽管制，明确实施主板上市注册制，这是多好的势头？
所谓“大礼不辞小让”，方向正确，我们小民其实很宽容政府在特殊时刻的“任性”。但问题是，救这个市来干什么？只有在一个条件下，我们支持政府救市，那就是让中国的资本市场自由化，发挥真正的股权市场功能，拯救与支撑中国的创新。
在过去，中国的金融体系是银行一家独大，银行这样的债权体系，只会支持两类企业，一类是房地产这样的高产出企业，另一类是靠山寨，靠模仿迅速做大的制造性企业，结果是什么？是包括房地产在内的产能大量过剩。
是中国没有需求了？非也，看看每年有多少人出国旅游，再看看全球４６％的奢侈品都被中国买走，这说明什么？说明国内的制造体系完全满足不了中国中高端人群的需求，人民生活水平提高了，可企业只习惯生产山寨低价品，怎么办？。
出路在于创新，这就是“互联网+”提出的由来。很多人认为“互联网+”是如何应用互联网技术手段的问题，我觉得，这种认识既低估了移动互联网的革命意义，也低估了本届政府的眼光。
我们要从金融层面来看“互联网+”，这样才能得到真正的认识。 “互联网+”在资本市场层面的最大意义，是传统企业可以基于互联网聚合客户资源，创造新的业务模式，这在资本市场上是可以估值的。这种估值模式，改变了传统企业靠硬件，靠赚钱才能融资的模式。
这意味着，中国相当一批传统企业，完全可以通过互联网改变商业模式，从而到资本市场直接融资，有了钱，有了金融系统性的支持，企业才能够讲转型，否则，谁有这能耐？
城镇化在国家层面最重要的战略意义，就是承接城市中产阶级消费升级，在拥有了住房汽车之后，中产阶级需要远离越来越拥挤的城市，去亲近自然，去享受文化娱乐生活，住宅市场下降，城镇化市场上升，这多自然？
只不过，不能再以房地产的思路去做城镇化了，而是要以“互联网+”的思路，从金融层面来解放问题。或者这样说，城镇化项目如果不从金融模式的设计上突破，是没有出路的。
有人不耐烦了，理论好讲，如何做才是真招。好吧，城镇化项目业态无非有如下几种：商业地产，旅游地产，养老养生地产，农业休闲地产，文化地产，产业地产几种，下面，我就来讲如何做。
三， 实战模型二：“互联网+商业地产”项目的顶层设计
受电商的冲击，商业地产陷入了困境，开业了的商业综合体一天不如一天，惨淡经营。在建或没有开业的，招商招不起来，店铺卖不出去，未来在哪里？
其实按“互联网+”的思路，出路很容易找到，那就是改变传统的“商业地产住宅化”思路，即不要指望卖掉商铺来回流现金，而是建立“互联网+社交＋商业”的资本模型，这个模型包括这么几点：
１、开发建立本地生活化的电商平台，细分用户。
２、把招商的钱用于吸引用户到平台上来（按互联网营销标准，二十万本地用户也就几百万搞定）
３、将这个电商平台资本化（按资本市场估值，２０万本地用户至少值两千万美元），平台有了价值，引入投资者就简单了。
４、将线下商业地产作为电商平台的体验平台、社交平台与大众创业平台（建立本地微商的创客体系）。
５、将此Ｏ２Ｏ体系到新三板或创业板上市（地产是上不了市的，要通过Ｏ２Ｏ去上市），通过增发获得经营所需要的资金支持，并通过并购或被并购等方式实现规模经营，将资产证券化。
６、以上做法，就是真正的Ｏ２Ｏ，大家可以对照看，我讲的Ｏ２Ｏ与万达王健林的做法区别在哪？先有线上后有线下，这才是真正的“互联网+”，而万达王健林的做法，正好相反，这就是我认为万达电商转型基本没有成功的可能。
四， 实战模型二：““互联网+旅游地产”项目的顶层设计
旅游地产最大的问题是旅游投资期长，投资大，另外，旅游有十分明确的季节性，旅游旺季供不应求，旺季一过，门可罗雀。目前旅游地产做不起来，原因就在于此。
其实按“互联网+”的思路，出路很容易找到，那就是改变传统的“旅游地产住宅化”思路，即不要指望卖掉地产来回流现金，而是建立“互联网+旅游文化＋休闲养生”的资本模型，这个模型包括这么几点：
１， 建立全国甚至全球性的旅游主题的电商平台，以兴趣，爱好与价值观细分旅游用户（更简单的做法，是直接与旅游电商公司成立合资公司）
２， 把招商的钱用于吸引用户到平台上来（按互联网营销标准，几十万旅游用户也就最多几百万就搞定）
３， 将这个电商平台资本化（按资本市场估值，几十万旅游用户至少值几千万美元），平台有了价值，就可以引入战略投资者。
４， 将线下旅游地产作为电商平台的休闲社交娱乐平台（把旅游需求转化为休闲度假娱乐需求，从而有效避免淡旺季问题），产品发布平台（如拉斯维加斯）与大众创业培训平台（主题化的微商体系），通过众筹等方式创造参与式的旅游景点。
５， 将此Ｏ２Ｏ旅游体系到新三板或创业板上市，通过增发获得经营所需要的资金支持，并通过并购或被并购等方式实现规模经营，将资产证券化。
这种设计与过去房地产思路最大的不同，在于我们先要搞清楚，旅游的资本价值是什么？是游客而不是所谓的景区，游客才是旅游地产最值钱的资本。
当然，你可以说，没有景区如何有游客？是的，但先做游客还是先做景区？是把游客当成资本价值还是把景区当成资本价值，这是完全不同的两个思路。
一旦旅游地产的资本模型建立在如何聚合旅游客户上，这样的做法就完全颠覆了传统的旅游地产思路，让旅游投资模式发生了改变。比如完全可以让游客来“众筹”参与创造景区，相比自己关门建造，既省钱，又省力。
限于篇幅，我就不一一具体讲了，对于养老养生地产，农业休闲地产，文化地产，产业地产，原理都是共同的，按照国际消费趋势，在人均ＧＤＰ超过八千美元之后，消费的动机与行为方式都发生了很大变化，别再把消费者当成消费工具，而是要基于消费者创造出他们喜闻乐见的设施与服务。而这种创造方式，在今天有了一个十分重大的突破，那就是互联网＋。
结语
关于城镇化，我做了很多研究，很多研究也不再仅仅是种想法，这一年多来，我已经与不少客户在合作进行。而正是因为我们这种创新型的模式，我觉得中国的资本市场就太重要了，这也是我打赌中国股市不会崩盘的原因。
道理很简单，在中国制造严重山寨化与过剩化的背景下，如果创新者不得到支持，那失败者不再是单个的企业，而是国家了。经济是基础，这点统治者比我们清楚。
现在，资本市场正处于一个转型期，新三板，战略新兴板，创业板，甚至主板，全面转向注册制，且很快全面打通，我们知道，中国经济转型在此一举，再也输不起了。
记得巴菲特说过一句话：“别人贪婪的时候，你要恐惧。别人恐惧的时候，你要贪婪。”
城镇化战略错了吗？看看国际趋势就明白了。城镇化项目现在让人恐惧吗？是的，让人恐惧。一个代表趋势的东东让人恐惧，意味着什么？
意味着可以“贪婪”地行动了！
限于篇幅，我不再多讲，我的8月27-28日私董会上，会结合参会企业实际项目进行详细分析。
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【会议时间】2016年8月27-28日(两天)
【会议地点】中国●北京
【报名热线】18611750147 姜博士助理（手机即微信号）
【主办单位】 中国城镇化联盟、锡恩地产研究院
往期主讲嘉宾
【往届参加企业】万科集团、世联地产、碧桂园、广联达股份软件有限公司、重庆金科集团、厦门禹州地产股份、福建恒亿建设集团、信达地产股份、首创天津置业管理公司、深圳龙光地产、广东奥园地产股份、浙江佳源房产集团、上海证大集团、上海东南亚财富集团、上海蓝岳集团、香港裕景集团、海尔地产、河南建业大宏、京汉地产集团、河南正商地产集团、四川英祥集团、沈阳屹城置业集团、新疆一龙集团、陕西宝鸡华厦集团、贵州华屹地产、河北衡水泰华集团、安徽合盛房产集团、内蒙通辽希望集团、山西二建集团、湖北人信地产集团、武汉新阳光地产、山东德州德建集团，山东德州鲁班置业、山东德州豪门集团、山东德州华海集团、山东东营凯泽建设集团、山东济南中齐地产、山东博兴京博集团、山东枣庄大象置业集团、山东兴唐房产、山东烟台星辉置业、烟台英炜置业、山东潍坊鑫汇地产、山东潍坊华夏建安、潍坊福润得置业、山东滨州天兴集团、青岛阳光新天地投资集团、青岛欧亚集团、广东清远狮子湖集团、内蒙中天地产、河南新乡隆基地产、河南昌建地产、河南同泰地产、河南信阳青园房产、河南九思投资集团、重庆祥瑞集团、重庆宏西吉地产、重庆金阳地产、重庆卓宏集团、重庆恒诺赛鑫投资、四川宜宾寅吾集团、成都置信集团、厦门新景祥集团、广东海逸集团、广东佛山新明珠房地产开发有限公司、深圳瑞华建设集团、深圳燕加隆地产、深圳空间地产、山西富安地产、山西御苑置业集团、广东浩芸园林、温州日出房产、沈阳信达诚业、广西丰华房地产、潍坊汇江建安集团、山西星河地产、浙江浦峰集团、陕西成长集团、河北卓达集团、湖南旺德府投资控股、湖南华盛麓峰、湖南华剑集团、宁夏中房集团、中冶建设集团、金融街控股、光华控股、香港盈泰集团、内蒙古赤峰九天集团、贵州多维集团、贵州德成集团、安徽南峰集团、武汉中民置业、湖北现代城市建设发展集团、内蒙古紫竹集团、安徽高速地产、河南康桥集团、红豆集团、山西存山实业、重庆谦湖控股集团、安徽宝翔建设集团、内蒙古双河集团、内蒙古巨华集团、南通三建集团、贵州银城地产、山东滨江地产、和昌地产集团、湖南江南财富等上千家地产企业。
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