二手房卖家：我的户口都迁走了，为什么还要我赔钱？！
买二手房，特别是学区房，最担心的就是房子里原业主的户口不迁走，影响新业主落户或入学。于是，很多买家在购房时就与卖家约定户口迁移逾期的违约责任。今天要说的案子，买卖双方也就此作了约定，然而，令卖家想不通的是：我全家户口都已迁出了，为什么还要赔钱？
案情
2015年1月，赵某、郑某与傅某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定购买傅某名下的房屋，如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了购房款给付、房屋过户及交付等主要合同义务。双方纠纷起因系该房存在傅某家庭成员外的三人户口未依约迁出。赵某、郑某曾多次向傅某主张其配合户口迁移，但傅某表示自己家庭成员的户口已依约迁出，涉案房屋系其父当年购买的二手房，案外三人户口在出售房屋时他并不清楚，目前也无法配合迁出。后赵某、郑某将傅某诉至法院，要求：傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期间的违约金人民币85000元（以购房款人民币1700000元为基数，按5%的标准计算）；傅某支付自2015年5月2日至判决生效之日止的违约金（以购房款人民币1700000元为基数，按每日万分之五的标准计算）；由傅某承担本案诉讼费。
裁判
北京市东城区人民法院经审理认为，傅某负有将与本房相关的户口迁出的义务。现双方纠纷起因系案外人户口未在合同约定时间内迁出，依据合同相对性原则，傅某构成违约，应承担违约责任。考虑到傅某已按期将其家人户口迁出，对履行合同持积极态度；同时，双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高，应基于赵某、郑某实际损失，傅某过错程度等因素，对傅某应支付的违约金数额酌情下调。判决：傅某于判决生效后七日内向赵某、郑某支付2015年4月17日至判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币3万元；驳回赵某、郑某的其他诉讼请求。
傅某不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
裁判要旨
存量房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，作出合理判断。
评析
1.本案合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金的标准，为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。强调出卖人承担户口未迁移的违约责任具备法律依据。依据合同相对性原则，由合同双方互担合同责任，后已承担合同责任的合同主体可向第三方追偿。此外，从法律价值角度分析，出卖人系缔约时的产权人，其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解。在连环交易中，即便其起初不清楚，作为产权人较之后手买受人或居间服务机构都具备更优势的查询条件，故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知，若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任，应对此承担责任。
2.违约金下调的依据。违约金适用采填平原则，补偿性违约金为一般原则，惩罚性违约金的适用具有特殊性。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。判决下调违约金的事实基础应是买受人往往无法证明实际损失的发生。所购房屋处留有他人户口，不必然影响买受人家庭落户，已完成产权转移登记的买受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。此外，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
3.违约金过高的判断标准及证明责任。违约方提出违约金过高抗辩的前提下，法院应就违约金是否明显高于守约方的实际损失，结合证据审查认定, 判断标准不应一概而论。在举证责任的分配上，首先由违约方基于酌减违约金的抗辩意见完成其应承担的足以使法官采信违约金明显过高的初步举证责任，才发生举证责任的转移，后由守约方就其存在已发生的具体损失进一步举证。
4.分段计算违约金的审理适用。因户口迁移行为本身涉及公安机关户籍管理行政职权，可能出现户口一直无法迁出的情况，法院应基于当事人诉求，处理违约责任认定及违约金确定。在这类案件中，如当事人约定了一个持续性的违约金计算标准，司法实践中建议先诉案件审理明确酌情调整违约金的具体原则、依据及涵盖的损失范围，当后案当事人对户口未迁出的持续行为再次主张违约金时，便于审理中区别新损失、新事实，整体把握违约金的标准。
法官有话说
法官建议，房屋买卖双方都应该充分认识涉户籍问题的二手房交易中存在的相关法律风险；买房人要明确约定户口迁移条款的合同，与户籍登记人书面确认户口迁移情况，提前向公安机关了解落户政策，提前向教育部门核实学籍使用情况；卖房人诉讼中可以请求调整违约金数额。特别提醒，房屋买卖还是应以取得房屋产权作为主要交易目的，“学区房”溢价高，存在相关政策变化等风险，买房人要充分权衡利弊，切莫盲目跟风。
本案案号：（2016）京0101民初1259号，（2016）京02民终7348号
案例编写人：北京市第二中级人民法院 李 珊
◎来源：人民法院新闻传媒总社
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