天津限购武清二手房量价齐跌 一、二手房价仍倒挂超5000元/平方米
凭借京津两地的中间位置以及京津冀一体化、积分落户（包括此前的蓝印户口）等政策，武清的房地产市场吸引了大量的投资，当地住宅的购房群体中，来自京津和河北的投资客比例相当大，而这造成了武清楼市价格的波动，相比其他区域更为剧烈。
本报记者 王峥 王丽新
从北京南站乘坐高铁出发，仅需24分钟，便可达到武清高铁站。高铁站北侧的佛罗伦萨小镇更是京津地区周末购物人群的聚集地，毕竟开车从北京东五环的化工桥出发，仅需50分钟便可达到。
不过，相比于商业，位于北京和天津武清最重要的支柱产业仍是房地产。凭借京津两地的中间位置以及京津冀一体化、积分落户（包括此前的蓝印户口）等政策，武清的房地产市场吸引了大量的投资，当地住宅的购房群体中，来自京津和河北的投资客比例相当大，而这造成了武清楼市价格的波动，相比其他区域更为剧烈。
有当地房地产从业人士告诉《证券日报》记者，武清新城南部上北新区的远洋、世茂等龙头开发商项目，今年春节的二手房价格已经突破20000元／平方米，相比去年同期涨幅近1倍。不过在4月1日天津升级限购后，该区域的二手房价格已经下跌超过3000元/平方米。并且，相比3月份的成交量，限购升级后，无论是新房还是二手房，成交量均出现大幅下跌。
值得注意的是，虽然武清上北新区的二手房价格一度突破20000元/平方米，但该地区的新盘价格，自去年以来便一直保持在10000元/平方米——13000元/平方米。一、二手房价格倒挂的情况非常突出。“主要还是武清相关部门对新房的入市价审得非常严格，否则也不可能出现这么明显的倒挂情况。”有业内人士指出。
一、二手房房价倒挂
“新一期的价格还没定，推盘时间也不知道，现在政府管的严，去年10月份开的那一期均价是10500元/平方米。”在武清的远洋红熙郡售楼处，一位工作人员这样对记者表示。
据记者了解，包括红熙郡在内，其周边多个楼盘此前都计划在近期开盘，但是政府审核后的价格，与开发商的心理预期相差甚远，所以大部分开发商都选择进行观望。
“比如红熙郡旁边世茂的项目，去年11月份开盘的均价是11000元/平方米，但是政府给的新一期审批价还不到去年开盘的价格，开发商即便是想妥协少赚一点，但是这个价格人家确实很难接受。”有当地房地产业内人士指出。
相比于单价刚刚过万元的新房价格，该区域的二手房价格在今年则一度超过了20000元/平方米。“春节之前二手房的价格还和新房差不太多，随着节后北京等地房价的快速上涨，武清这边的房价也跟着涨起来了，成交量也迅速放大，3月下旬传闻要限购后，不少人怕今后没有购买资格，基本是看上了就下定金，价格又涨了一波。”有当地二手房中介公司的员工称，“不少人都是为了确保落户，毕竟限购升级以后，很多人不知道自己还具不具备购买资格，所以即便价格高出不少，还是有人会买”。
有业内人士也指出，由于前几年的蓝印户口和现在的积分落户政策，使得很多在北京工作但没有北京户口的群体为了孩子上学选择落户天津。此外，还有不少周边河北区县的外来人口，也选择把户口落在武清，毕竟这里相比天津其他区域，房价还算比较便宜。
实际上，目前武清在售的新盘项目并不多，除了碧桂园和恒大的两个郊区大盘，武清城区附近仅保利等两三家开发商的项目在售。
保利某项目的销售告诉记者，新一期的项目应该在5月份开盘，均价在13000元/平方米，而该项目的二手房价格同样已经达到了18000元/平方米。“武清一、二手房价格倒挂的情况确实比较严重，所以新盘销售也一直比较火，基本上买了就是赚的。保利这边开盘，也是因为去年开的那批卖到了13000元/平方米的价格，所以这次政府很可能按照这一价格水平发放预售证，相对来说这个价格和二手房差距在武清算小的，开发商的利润空间也有一定保障”。有业内人士称。
限购后二手房价格下滑明显
3月31日，天津市发布了《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，规定自4月1日起，对在天津市拥有1套及以上住房的非天津市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的天津市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在天津市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。
实施意见明确提出，非天津市户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的，需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。
除采取区域性住房限购外，实施意见还从深化差别化住房信贷、加大住宅用地供应、加强新建商品住房价格管控、加强新建商品住房上市管理、强化房地产市场监管等多个方面提出具体要求。
“这次限购力度很大，新政出台后，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，毕竟武清的投资客比例很大，现在他们都没有了购买资格，市场可以说是迅速转冷。”上述中介人士称，从春节到3月底，店里每天都是熙熙攘攘的人流，现在则基本可以用门可罗雀来形容。
记者在现场也看到，虽然是周末，但上百平方米的门店内，除了工作人员和记者，再没有其他客户。而对面某楼盘的售楼处，虽然仍有不少值班人员，但同样也没有客户前来，“往常周末我们都忙不过来，桌子椅子都不够用，4月份以后基本就没什么人过来了”。该售楼处工作人员表示。
据悉，限购政策实施后，上北新区的二手房价格已经从3月份超过20000元/平方米，下跌至17000元/平方米—18000元/平方米，跌幅明显。“价格应该还会继续走低，毕竟新盘价格被控制在那里，差距太大的话，大家还是会等着买新盘”。武清当地的房地产人士称。
相比于上北新区，武清新城核心区域目前基本没有新盘在售，而该区域的二手房价格最高已经达到了35000元/平方米。对此，有业内人士指出，“去年武清房价便迎来了一波大涨，今年春节后房价再度‘起飞’，直到限购政策出台，目前武清部分二手房的价格已经接近天津城区，但其经济发展、产业结构包括人口数量都无法和天津、北京的核心区域相比，因此在调控升级的情况下，当地房价回调的可能性很大”。
天津武清多个新盘封盘
已无投资客“到访”
《证券日报》记者在武清走访发现，20多天前周末购房者人满为患的销售中心，如今清冷一片，辗转多个新盘，未见一个客户到访，外地投资客可谓绝迹
本报记者 王丽新 王峥
阳光晴好的四月周末，京津唐高速的两侧，绿荫如画。50分钟的路程里，畅通无阻之外，似乎缺失了不少以往扑面而来的户外楼盘广告。
就在这条路上，曾充斥着自北京、河北而来，直奔衔接京津的武清而去，组团买房的投资客。彼时，进入武清后，等红灯的每一个间隙，很多车都曾被向车窗里递楼盘广告的小伙儿和大妈“包围”过。
时值2014年春末夏初之际，同样晴好的周末，在聚集几大全国知名房企的上北新区内，刚开盘不久的新房房价每平方米约6000元，到访者络绎不绝。时隔4年，当年第一轮外地投资客已经找到了第一批接盘者，实现了一轮高位套现。今年一季度，同样的上北新区，二手房单价一度突破2万元/平方米。
一位斯文有礼的销售经理向《证券日报》记者称，“20多天前，这儿可热闹了，周末时大厅里全是人”。
然而，3月31日晚间，天津在观望了半个月后，“限购令”还是来了，非津籍在天津购房需提供“3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”，这一纸限购令将外地投资客挡在了门外。
随之而来的是，“热闹”戛然而止，暗流涌动的市场表面上突然陷入了冰点，记者辗转多个新盘，未见一个到访者，以往组团而来的京冀投资客消失了，多个新盘封盘待售，二手房房价开始回落。
多个新盘封盘待售
门外艳阳一片，绿意葱茏，一丝风也无，路边零星停着几辆车，没有人推开售楼处厚重的大门进来。这个周末，卖住宅的销售员似乎又可以休息了。
“唯一能确定的什么都不确定。”一位西装笔挺的远洋·红熙郡销售员向《证券日报》记者直言，“住宅有房，但没拿到预售证，还不能销售，不能排卡，具体定价也不知道，什么时候开盘更不能确定”。
据《证券日报》记者了解，2014年以来，该盘从均价7000元∕平方米升至2016年10月份的均价10500元∕平方米。按照开发商的开发计划，还未出售的这批房源将于明年6月份交房，也就是说，按照正常的销售节奏推算，今年这一批房是要销售出去的。
不过，若参照上一期拿证价格10500元∕平方米的定价水平线，出于利润计算，开发商不一定认同，而若高于这一价格太高，则直接碰触了限价红线。换言之，定价博弈的当下结果是，市场陷入僵局，项目暂时停滞。因此，才有了销售员口中的“唯一能确定的什么都不确定”。
无独有偶，远洋·红熙郡的两个邻居，保利·香颂湖和世茂壹号院与远洋·红熙郡几乎同时开发销售，目前保利·香颂湖已售罄，世茂壹号院却遇到了与远洋·红熙郡一样的问题。
穿过花木葱茏和流水淙淙的室内“植物园”，在世茂壹号院的沙盘前，一位销售员向《证券日报》直言，“我们2月份就开始排卡销售，当时排卡组数是推出房源的2倍，但是排完卡之后，因为没有拿到预售许可证，到现在一直没有开盘销售”。
据该销售员透露，2016年11月份，世茂壹号院项目开盘销售了一批房源，当时的销售均价是11000元∕平方米。该人士称，“这是项目的最后一期住宅，要是利润还可以，还是想尽快开盘销售。但目前看，预售证不好拿，加之先前的一批客户中，部分人由于限购也失去了资格，具体什么时候开盘，现在确实定不了”。
“现在整个武清区，几乎没有可以马上交易的新盘在售了，都是二手房在流通。”某中介人士向《证券日报》记者表示，新项目想大幅提价卖房，但相关部门限价，两方博弈之下，新盘就拖延开盘时间，市场上新盘供量则减少，二手房流动性相对加强，但限购政策将外地投资客封堵在外，交易量也大不如前了。
不过，《证券日报》记者辗转调查发现，位置优于上北新区位于南湖公园附近的保利·溪湖林语项目目前正在接受排卡。在该项目销售中心，一位销售人员表示，上一批房源刚刚售罄，紧接着将在5月1日左右推出一批新房源，因为上一批房源销售均价在13000元∕平方米-14000元∕平方米之间，预计新开的这一批房源价格与此差不多。
据该人士透露，整个武清基本没有在售房，去年市场有一波涨幅，不少开发商都趁机销售了很多房源，现在手里有房的企业都不着急卖了。
投资客不再“到访”
应该说，比起北京、上海等一线城市房价涨幅来说，3年时间内，每平方米涨了3000元左右，这个市场似乎颇为稳定。
然而，这种“稳定”的市场背后，则是北京和河北投资客催生的一股暗流。
2014年5月底之前，整个武清区的此前的库存量过高。为了加快清理库存，在天津购房尚可获得蓝印户口，而该优惠取消之后，武清多个新建楼盘房价每平方米曾一度跌了1000元以上。彼时，武清学区房也曾低至5500元∕平方米，个别当地开发商所开发的新盘甚至一度停摆。
但近两年，由于北京房价快速上涨，购房需求外溢，来自北京和河北省的投资客蜂拥而至，武清成为了投资客的“狙击”目标。
有市场人士向《证券日报》分析称，现在，武清多数项目都是投资客买的，入住率低，大开发商开发的项目因为有学区等优质配套，入住率尚能维持在50%左右，但仍有不少项目是空置的。
值得关注的是，投资客的大量涌入，导致在过去两年里，买房变成了“抢房”。上述中介人士向《证券日报》记者透露，近两年，武清出现了一批做“倒房票”生意的“有关系人群”，一张房票叫价10万元-20万元不等，不可不谓一房难求。这批人拿了买房人买“房票”的钱，给小贷公司做经营，资金几个月内流转一次，已隐隐形成一股利益链。
一房难求的背后，除了投资客的驱动外，是武清市场一、二手房严重倒挂的乱象，这也是开发商不甘心平价拿证快速销售的动因。
在上北新区，以远洋·红熙郡为例，上一期开盘价格是10500元∕平方米，而目前该区二手房均价在1.7万元-1.8万元∕平方米之间，倒挂差价高达70000元以上，这还是在二手房已经降价的基础上，若二手房仍然维持限购以前2万元∕平方米的价格，那么一、二手房倒挂差价高达1万元∕平方米。
在这一市场环境下，开发商期待高价出售，进而拖延不拿证开盘也就不奇怪了。
上述中介人士向本报记者坦言，近两年，整个武清都是一、二手房严重倒挂的市场，这才滋生了“倒房票”生意。但这一轮限购来了之后，外地投资客几乎绝迹，先前的二手房成交热潮，则是由于积分落户政策，在天津的外地人急于买房落户，给孩子上学才赶在限购前下手的，而这批购房者买入的大多也是此前投资客置入的房产。
值得关注的是，《证券日报》在调查走访中观察到，如今沉寂的武清楼市，虽然投资客已经不再“到访”，但二手房并未出现大幅下降，似乎在部分高位套现的投资客赚钱离场之后，市场仍信心满满。有当地房地产从业人员也表示，武清的房价已经回不到去年的水平了，在政策出现变动前，应该会保持较为平稳的状态。
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