购房“加杠杆”调查：“按揭+消费贷”重出江湖
一家融资担保公司人员表示，新产品叫“加成贷”，以前还叫做“估值贷”，预计春节前后就不做了
本报见习记者 刘萌
去年下半年，全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开，银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产，并且成果显著。
然而，进入2018年，购房“加杠杆”方式又出现了。近日，《证券日报》记者调查发现，部分房产中介和融资担保公司联合个别银行推出“首套六成五按揭+零点五成消费贷”、“首套六成按揭+一成消费贷”、“二套四成按揭+三成消费贷”以及“二套二成按揭+五成消费贷”的模式，解决购房者首付不足的问题。
中介和融资担保公司揽客
元旦过后，《证券日报》记者接到的推销电话又多了起来，且大多都是和贷款相关。其中有关“购房首付三成”的新业务推销引起了本报记者的注意。事实上，在北京地区，无论是首套房还是二套房，按照现行政策首付是不可能仅有三成的。
根据人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心于2017年3月17日联合印发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。按照通知要求，此项政策自2017年3月18日起执行。
针对本报记者的疑问，一家融资担保公司的业务员表示：“此类业务在几年前也出现过，属于银行的阶段性业务，此次重新推出还没有一个月，预计进行到春节前后结束，主要针对优质客户走量。”
这位业务员解释道：“这是银行的新产品，银行给配的资金。对于购买二套房普通住宅，按照现行政策商业贷款四成，银行再配个产品加三成，就做到七成贷款了。其中商业贷款部分贷款年限最高为25年，二套房贷款利率按照现行政策为基准利率上浮20%，配资金部分最长贷款年限为10年，贷款利率按照基准利率上浮10%执行。两个贷款申请同时面签，按揭贷款部分先放款，半个月后‘加成部分’再放款。买房人只需要和卖家协商好放款时间就可以。”
在《证券日报》记者追问下，这位业务员表示：“‘加成部分’为消费贷，和以往业务的区别是，这个新产品只做一次抵押，按揭贷款和消费贷款同时面签。如果购买二套非普通住宅，则按照‘按揭贷款二成+消费贷款五成’来满足首付三成；如果购买首套普通住宅，则按照‘按揭贷款六点五成+消费贷款零点五成’来满足首付三成；如果购买首套非普通住宅，则按照‘按揭贷款六成+消费贷款一成’来满足首付三成。‘加成部分’的贷款利率均为基准利率上浮10%。”
不过，“加成部分”的贷款金额有上限要求，已婚购房者上限为200万元，单身购房者上限为100万元。除此之外，贷款者还需缴纳“加成部分”金额的1.5%作为手续费。
《证券日报》记者以购房人的身份向某房产中介咨询了此项业务：“我听说现在二套房可以首付三成，具体是怎样操作的？”
面对记者的问题，一家房产中介的工作人员表示：“近期可以这样操作，您看中的房子在哪个区域，总价多少，我来给您做贷款计划。”
某房产中介的经纪人还告诉《证券日报》记者：“这项业务对贷款人的收入要求并不高，只需要覆盖贷款金额的1.5倍就可以，同时只要贷款人能提交合理的收入证明，工资流水部分可以由担保公司来包装，不需要额外缴纳手续费。”
一家与某房产中介颇有渊源的融资担保公司的工作人员在记者暗访时表示：“这个新产品叫‘加成贷’，以前还叫做‘估值贷’，预计春节前后就不做了，最晚到一季度末截止。”
不过，尽管本报记者一再追问，中介的工作人员和融资担保公司的业务员始终不愿意告知合作的银行是几家。
“4+3”等模式涉嫌违规
去年3月24日，人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心四部门曾联合印发《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求各商业银行要根据“了解你的客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。
1月13日晚，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》、《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，明确了8个重点整治方面，给出了22条工作要点，违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为2018年整治的重中之重。这22条重点整治领域“点名”了违反信贷政策和违反房地产行业政策的乱象：将整治违规将表内外资金直接或间接、借道或绕道投向股票市场；直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。
但是，“按揭贷款+消费贷”模式，实际上是在给房贷客户“加杠杆”，用“同时面签”、“一次抵押”来掩饰该流程的不合规。
《证券日报》记者查阅多家银行消费贷款借款合同了解到，对于贷款用途通常有如下约定：只能用于借款人或其经营企业解决正常经营资金需求或借款人个人合法消费。您须保证不利用本合同项下贷款从事包括但不限于洗钱、欺诈、赌博等违反国家法律法规的非法活动，不用于投资股票、期货、债券、房地产等国家监管部门禁止银行贷款进入的领域，且不用于注册企业和投资入股等股本权益性投资。简单来说就是，消费贷不得用于房地产等投资领域。
不过，在暗访过程中，多个业务员为了促成借贷，告知本报记者“业务合规”、“流程正常”。
本报见习记者 刘萌
在去年“3·17新政”等一系列政策的调控下，北京房地产市场逐渐降温。与此同时，各家银行房贷审批和放款节奏也逐渐开始放慢。
《证券日报》记者近日走访北京地区多家银行和房产中介了解到，目前多数银行首套房贷款利率按照基准利率上浮10%执行，放款周期三个月“起步”。同时，由于近一年房地产相关政策调整密集以及客户资质不同等原因，多个银行员工和房产经纪人提醒本报记者，贷款利率根据每个面签结果而定，并不能一概而论。
首套房贷款利率上浮10%
以某城商行为例，该行位于北京市东城区某支行的工作人员告诉本报记者：“元旦过后，我行将首套房贷款利率由基准利率上浮5%调整为上浮10%，以购房者的网签时间作为分界点。”
同时上述银行工作人员表示：“今年我行的房贷额度还是严格控制，1月份我们支行主要是清理去年已经批贷的单子，有一部分等待时间较长的客户在元旦后已经放款。”
北京市朝阳区某国有大行某支行的工作人员告诉《证券日报》记者：“目前首套房申请组合贷的客户，商贷部分按照基准利率上浮5%执行。纯商业贷款则按照基准利率上浮10%执行。”
本报记者以购房者身份咨询了北京地区多家房产中介，多位房产经纪人告诉本报记者：“目前我们合作的银行首套房基本都是执行基准利率上浮10%，如果资质不好可能上浮更多。”
同时，有多位银行工作人员和房产中介表示：“近一年来，首套房贷款的利率几乎每个月都处于变动之中，我现在所说的利率只代表今天的现状，您申请到的贷款利率以面签结果为准。”
事实上，按照往年经验，1月份会有新的信贷额度下发，但在本报记者走访过程中，多家银行的工作人员依然表示额度紧张。有个别银行个贷专员透露，“近期房贷业务受央行和有关政策严格控制，额度由总行统一安排。同时，由于此前积累的业务量还没有消化完，释放的新额度优先解决一部分排队等候放款的客户，资金并没有想象的宽裕。”
根据融360监测数据显示，2017年12月份全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率的1.098倍，环比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。
《证券日报》记者算了一笔账，按照等额本息还款法计算，如果购房者贷款200万元，按照一年前首套房贷款利率执行九折优惠、25年期计算，月供为11014.73元；按照现在首套房贷款利率执行基准利率上浮10%、25年期计算，月供为12150.71元。对比来看，月供增加1135.98元，还款总额增加340794元。
放贷周期三个月“起步”
在《证券日报》记者走访过程中，“不好说”、“不确定”几乎成了各家银行对于放贷速度的一致口径。
某股份制银行个贷专员在听说记者咨询按揭贷款时，直接表示：“建议您找中介申请，批量业务的优先级靠前，处理相对较快。如果自己申请，等待时间更长。”
某国有大行的个贷专员告诉本报记者：“今年房贷额度预算也比较紧张，元旦过后释放的新额度，优先给了去年那一大波没放款的。现在面签，一般15个-20个工作日批贷，放贷大概3个月，如果政策有变，会另行通知。”
在某城商行网点，个贷专员告诉《证券日报》记者，“目前批贷大概需要10个工作日，放款至少3个月以上，目前还有去年7月份批贷的客户没有放款，都在排队。”
同时，这位个贷专员补充道：“如果贷款人买房是连环单，可以提供相应证明，同时还需要中介和买卖双方多打电话催一下银行，可能放贷能快一点，但是也不敢保证，因为堆积的单子太多了。”
《证券日报》记者还以购房者身份走访咨询了多家房产中介。北京市朝阳区某房产中介的工作人员告诉本报记者：“目前我们合作的银行主要有三家，元旦过后不管是批贷还是放贷都变慢了。如今批贷是10个工作日起步，3个月-5个月放款已是常态。目前各家银行的放款速度取决于以前积压贷款申请的多少。”
2017年密集的调控，让京城房地产市场全面陷入低迷。根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年，北京市二手住宅成交136237套，同比下降50%。新房市场方面，住宅签约量为26960套，同比下降45%。
有业内人士认为，2018年整个资金方面的成本将会有所提升，从信贷方面来看，房贷利率继续提升将是大概率事件。
证券日报之声
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