深圳138亿元土地三房企拿下逾九成 万科龙光百轮鏖战69亿元人才房

14

May

文 | 王丽新

“双集中”供地元年开启之下，多城市集中拍地正在扎堆进行中。继杭州、北京等几大热点城市完成首批集中供地拍卖后，5月13日，深圳市土地房产交易大厦拍卖厅内，迎来了2021首批集中供地交易。据悉，这一次深圳集中供地“首秀”吸引近30家房企报名，其中龙光集团（以下或简称龙光）以80亿元斩获两地，成为当日最大赢家。
“深圳6宗住宅用地全部成交，占2021年度商品住宅用地供应计划的10%。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，规划建筑面积335万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的19.3%，成交金额达138亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的17.7%。
人才住房竞争最激烈
在土拍市场，一般来说，房企会热衷于性价比高的商品住宅地块，通常地段好的住宅用地是开发商宁可牺牲一些代价也要争夺的重点标的。一是这类项目是市场的稀缺品，入市后销量不愁，利润空间可期；二是这类项目可以通过提升产品力打造品牌示范效应，利于房企在其他区域拿地和争夺客群；三是性价比高的地块，周转速度和销售回款率又快又高，利于充盈现金流。
但在深圳首批集中供地拍卖现场，有房企投拓条线的人不禁感叹道，“原来人才住房地块也这么火。”确实，令业内没想到的是，人才住房用地竞争居然如此激烈。
据悉，深圳南山西丽的T501-0101地块为商业用地+二类居住用地，将建设办公、商业、酒店、熟食中心和可售型人才住房，该地块为当日竞争最激烈地块。“有加吗？”拍卖官不断重复这这句话。过了近一个小时，拍卖官似乎都“累了”，表示可以口头报价，全场出现了一阵笑声。
根据相关规定，该项目建成后，人才住房必须严格按要求销售，基准售价不高于5.28万元/平方米，最高售价不高于5.54万元/平方米，总套数不少于960套。
激烈角逐后，成交结果却有点意料之外，原本，市场预计可售型人才住房用地或将再次被深圳市人才安居集团拿下，但拍卖一开始却成为万科+特建发联合体和龙光之间的争夺战。鏖战过百轮，耗时近2小时。
因地价不设上限，每次加价幅度仅1000万元，67亿元之后调价幅度提升至2000万元，该地块从47亿元的起拍价到69亿元的成交价，经历了约210轮举牌。拍卖到约一个小时，超过一半的围观人群已陆续离开现场，主持人提醒开发商可口头报价以加快速度。最终，龙光集团以69亿元击败万科+特建发联合体，拿下该地块。
值得一提的是，深圳6宗地块全部设置限房价条件，平均新房限价43761元/平方米，而成交楼面价为15212元/平方米，较2020年全年成交楼面价下滑8.6%。刨除代建面积、竞配建的面积后，实际可售成交楼面价为16344元/平方米。
“总体成交溢价率达30.9%，较2020年全年成交溢价率增长7.7个百分点。”潘浩向《证券日报》记者表示，有底价成交，也有溢价率高达45%的地块，市场活跃度可谓两极分化。
利润空间被压缩
“深圳此次集中拍地，龙光集团拔得头筹独自取地两宗，成交金额为80亿元；佳兆业独自取地1宗，成交25亿元；中国铁建独自取地2宗，成交金额22亿元，总体138亿元成交金额中，三大房企承包了127亿元，占比92%。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者直言，也就是说深圳首批集中拍地成交6宗地块，三大房企“包圆”了5宗，成交金额更是占到了总体成交金额的九成以上。
对于一日花费80亿元拿地，龙光集团相关人士向《证券日报》记者表示，公司坚持聚焦深耕战略，长期看好深圳发展前景，持续加大投资布局。目前，龙光在深圳共拥有20多个地铁物业项目，成为深圳先行示范区建设的重要参与者。龙光此次竞得两幅地块，将打造高品质标杆项目，进一步巩固公司在深圳的战略地位及市场领先优势。
值得关注的是，继去年5月经过百轮鏖战，高调抢夺深圳前海百亿元宅地后，龙光集团今日再次成为深圳土拍的“明星”房企。前海地块当时的楼面地价为6.32万元/平方米，配建人才房4.076万平方米，配建面积达到了起拍面积的2倍之多，可售楼面地价为8.66万元/平方米。
有房企内部人士告诉记者，按照一般规律来看，此次龙光集团拍得的光明和南山地块与前海地块相似，盈利空间依然稀薄。
“龙光相对全国性布局均衡的房企来说，一直深耕大湾区，全国化程度并不高，深圳是大本营，若丢掉大本营阵地，对公司发展颇为不利，因此对深圳地块更为执着。”某接近龙光集团人士向《证券日报》记者表示，有拿地的“欢喜”，但未来也有利润空间的压力。
“这次供地全面启动限地价、限房价、竞地价、竞配建等‘双限双竞’模式。开发商的盈利空间被极大地压缩，特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造和销售水平等。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，龙光是地价上涨的受益者，对市场信心很足，尽管表面上看利润空间并不大，但还是有在产品议价上做文章的空间，比如通过精装修实现溢价。当然，龙光“志在必得”式拿地也刺激了市场，带动其他房企的拿地热情。
“从当前几个城市的土拍情况来看，本土房企确实相对有优势。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，总体来看，这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。但在集中卖地下，房企的利润也被明显降低。总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大冲击，房企分化将进一步加剧。

推荐阅读

图片｜包图网   制作 | 张昕   编辑 | 上官梦露

审核 | 闫立良   终审 | 袁华

扫码关注我们

微信号｜securitiesdaily

新浪微博｜ 证券日报之声