保利发展重回前三的“变数”
文 | 王亚静
编辑 | 高雅
1月10日晚间，保利发展发布了2021年业绩快报。这是换帅首年，保利发展交出的第一份成绩单。
2021年7月29日，宋广菊退休后，刘平被委任为保利发展的第三任董事长。他曾对股东透露，“十四五”对于保利发展而言是重要的战略机遇期，将积极把握住市场机会。
自认面临机遇的刘平，一上任便面临着地产大洗牌的挑战。如今，房地产承压的新闻已经屡见不鲜，核心关键词始终围绕着销售额压降、市场信心触底、土地市场凉意浓展开，由此也引发了市场对于房企利润的担忧。
从数据来看，即使是央企排头兵，保利发展也遭受到前所未有的冲击。重重压力之下，一心想重回TOP3的保利发展，还有机会吗？
新掌门上任交出的第一张成绩单，并不好看。
数据显示，2021年，保利发展取得营业收入2850.48亿元，同比增长17.2%；取得营业利润497.32亿元，同比减少4.85%；取得利润总额500亿元，同比减少4.83%；取得归母净利润275.77亿元，同比下滑4.74%。
值得注意的是，这还是保利发展自2004年披露业绩以来，首次出现利润下滑现象。以归母净利润为例，细看2004年-2020年的数据，可以发现保利发展这一指标始终保持增长态势，其中最低值出现于2016年，增速为0.6%。此外，即使在2021年前三季度，企业的归母净利润仍在维持增长，数值为2.88%。
对于2021年利润下滑的问题，保利发展在公告中解释称，报告期内，公司收入取得一定增长主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入，同时由于结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降。
而一向对利润回报格外敏感的资本市场，也迅速做出反应。
国盛证券、华安证券等多家证券机构指出，保利发展结算进度不及预期，毛利率下降超预期。
与此同时，公布业绩快报后的保利发展股价连续两日下挫。wind数据显示，1月11日，保利发展报收16.16元/股，下跌1.88%；1月12日，保利发展报收16元/股，下跌0.99%。
值得警惕的是，保利发展未来的利润表现仍难言乐观。在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，当下地产市场压力非常大，随着行业集中度的上升和竞争加剧，行业平均毛利率的持续下降也是行业大趋势和长期趋势。据其判断，保利发展“不增利”的情况或将持续。
实际上，早在2021年半年报中，保利发展明确未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。而在此之前，保利发展的毛利率已经连续下滑。财报数据显示，2019年—2021年前三季度，其毛利率分别为34.96%、32.56%、29.78%。
实际上，利润下滑并不是保利发展面临的唯一问题。
在保利发展发布业绩快报之后，多家证券机构给出相应评级，并提示风险。其中，华安证券提示，保利发展面临销售不达预期、调控政策超预期收紧、利润率下行、新增项目权益比降低等风险；平安证券提示，若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来减值风险。
多位专家向表示，上述问题对任何一个企业来说，都是切中要害的关键性问题，如果这些问题不解决好，企业很难在行业有良好发展。
将此一一展开来看，保利发展未曾公开2021年的销售目标，但国金证券在其报告中提到，保利发展2021年销售金额5349.29亿元，实际上相当于年初目标的约97%。
受行业下行影响，保利发展的销售增速降至11年来的最低值。据财经网统计，自2007年公布销售业绩以来，保利发展出现个位数增速的年份只有3年，而2021年是最低值，仅为6.38%。
而这样的业绩还是建立在缩减权益占比之上。根据企业公告及克尔瑞百强销售榜单来计算，2018年-2021年企业的销售额权益比分别为71.0%、69.1%、72.0%、69.5%。
未来，权益占比下滑的趋势或将延续。据中指院发布的2021年房企新增货值TOP100榜单显示，2021年保利发展以4287亿元的全口径新增货值位列第一，而权益新增货值为2858亿元，权益占比仅为66.7%。
此外，平安证券提到的去化压力也正在逐渐加剧，代表去化速度的存货周转率已经出现下滑。wind数据显示，2019年-2021年中期，这一数值分别为0.29、0.25、0.08。
从行业平均水平来看，保利发展从未超越行业的平均水平0.29、0.3、0.2。与同一行列的中海发展相比，也显逊色。据wind数据显示，同期，中海发展的存货周转率水平分别为0.3、0.31、0.17。
销售端承压，势必影响企业的终端财务数据利润的表现。国安证券公司直接发布研报称，保利发展业绩快报公布的2021年业绩不及原先盈利预测，考虑到毛利率下滑幅度超预期，后续恢复需要时间，且地产行业整体销售目前尚未企稳，下调公司盈利预测，将2021-23年EPS由2.50元、2.73元、3.14元下调至2.31元、2.52元、2.91元，下调幅度分别为-7.7%、-7.5%、-7.4%，同时下调目标价至19.60元/股（相较此前目标价下调幅度为7.7%）。
与此同时，平安证券称，考虑短期行业阵痛带来的结算毛利率承压及销售放缓，下调公司2021-2023年EPS预测至2.30元、2.40元、2.48元，原为2.57元、2.79元、3.02元。
阔别9年，能否重回前三？
压力重重之下，保利发展仍然对规模有着急切渴望。
2017年12月的股东大会上，时任保利发展董事长的宋广菊明确表示未来两至三年，也就是2019-2020年，公司要重回行业前三，但在2019年、2020年，保利发展分别位列克而瑞权益销售额榜单的第六位、第五位，在全口径榜单则一直处于第五名位置。
在2020 年度业绩会上，有投资者问刘平，“长视角看，保利住宅开发业务的天花板会在哪里，能否到 1-1.5 万亿之间？”彼时，他给出的答案是“可以”。
过去一年，房地产行业发生了翻天覆地的变化，top3房企格局生变、top5强房企中仅有融创和保利发展实现销售规模的正增长。从增幅来看，保利发展以6.38%的增幅优于融创的4%，但仍然未挺进前三，与融创之间相差624.31亿元。
在土地、信贷等全方位政策包围下，保利发展等企业凭借央企身份的背书，无疑迎来了一个良好的发展机遇。那么，已经阔别top3行列九年之久的保利发展究竟是否有机会重回前三？
职业投资人朱酒认为，目前是碧万融保之间竞争前三的位置，几个企业都存在机会。
但值得警惕的是，现在这轮调控是利好央企的，中海发展、华润置地、招商蛇口等实力强劲的央企也都有机会，而保利发展领先优势不多。
据克而瑞2021年权益排行榜显示，保利发展目前处于第四位，与第三名万科存在约316亿元的差距，与排名第六的中海也只有249.4亿元的差距。
虽然压力、威胁很大，但保利发展重回前三的目标仍被业界认为存在机会。柏文喜称，保利发展的确是有较大的可能性借此机会重回前三，但是这也有赖于企业对行业风险与机遇的充分把握与认知，否则也可能导致企业出现重大危机。
“只是，2022年是很关键的一年，是一个窗口期。”中原上海分析师卢文曦进一步称，如果2022年没有拿到足够多优质项目，重回前三的希望则仍旧渺茫。
从去年12月下旬开始，监管层就开始加强对房地产行业收并购的支持力度，央企凭借融资便利优势面临更多发展机遇。只是，对于保利发展而言，若想重回前三不仅需要解决已经出现的利润、销售下滑等问题，还面临着龙头房企厮杀以及一众央企的追赶。未来，仍存在诸多变数。
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