7成房企预亏或下滑 2022上半年成关键

文 | 王亚静

编辑 | 高雅

2021年下半年，房地产行业进入寒冬，低迷是其挥之不去的标签。如今，地产下行对房企造成的影响究竟有多深，终于展现在了台面上。

从各家房企摊开的财报不难看出，2021年，超2/3的房企遭遇“滑铁卢”。

PART ONE近7成房企预亏或利润下滑

1月28日，31家房地产A股上市公司集中披露2021年业绩预告，意料之内地一片惨淡。

据公告显示，2021年，首开股份预计归母净利润6亿元-9亿元，同比减少71%至81%；迪马股份预计归母净利润9015万元，同比下滑95%；荣盛发展预计归母净利润1亿元-1.5亿元，同比下滑98%-98.67%。

部分房企甚至已然出现亏损。据公告显示，2021年，阳光城预计归母净利润亏损45亿元-58亿元；新华联预计归母净利润亏损29.4亿元-37.2亿元；华夏幸福预计归母净利润亏损更是高达331亿元-391亿元。

而这还只是行业的缩影。综合wind、公告数据显示，截至1月29日午间，共有58家房企公布业绩预告。其中，16家房企业绩下滑、12家房企续亏、12家房企首亏，亏损、下滑比例高达69%。

按照最低下滑速度来看，预计归母净利润下滑速度超过100%的企业包括美好置业、新华联、阳光城、世联行、宋都股份、华夏幸福、蓝光发展等13家。其中，下滑速度最高的为南国置业，同比下滑达5735.71%。

按照最低亏损额计算，预计归母净利润亏损超10亿元的房企多达10家。其中，华夏幸福、蓝光发展亏损额度超百亿，亏损额度分别为331亿元、120.37亿元。

对于预亏或下滑的原因，企业基本围绕着疫情影响、债务违约罚息、房地产项目销售乏力、2021年度结算减少、计提减值准备、资产处置等因素展开。

实际上，房地产市场的低迷，在资本市场也有所体现。据wind数据显示，2021年，A股房地产行业总市值从2021年1月1日的18836.77亿元跌至2021年12月31日的18555.94亿元，总市值跌去280.83亿元。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，这是行业整体销售去化不畅和流动紧张的直接反应，也是房地产行业目前的整体现状。房地产正在遭遇流动性困境之下的信用下降乃至丧失的难题，让正常的经营性循环无法持续，如果这一状况不能迅速改变，未来恐怕就不只是亏损和业绩下滑的问题了，一些房企被迫市场出清也是大概率的事情。

PART TWO三四月或迎向上行情

那么，转入2022年的房地产市场，是否还将延续这一态势？

近期，多部门均表达了对房地产市场良性发展的关注。值得注意的是，1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，五年期LPR从4.65%下调至4.6%。这是时隔20个月后，5年期LPR迎来的首次下调。

在上海中原物业顾问有限公司首席市场分析师卢文曦看来，2022年，从整体上看，会比2021年表现稍微好些，毕竟现在政策已在暖风频吹。只是，从发出政策到政策产生效果，需要时间等待“药效”发挥。他表示，“预计三四月份应该可以有一波（向上的）行情出现。”

“上半年是比较关键的时期。”卢文曦称，如今出现问题的中小型房企如果上半年还没有“翻身”，基本就难以改变现状了。“2022年，市场两极分化也将会更加严重。”

而政策效果也已经开始有所显现。以LPR下调效果来看，据贝壳研究院数据显示，2022年1月，103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复至2021年年中的合理水平。其中房贷主流利率环比下调的城市为59个，较上月增加19个，其中广州、深圳、杭州、南京、苏州等重点城市房贷利率均有所下调。

放款周期方面，64个城市放款周期较上个月缩短。4个一线城市银行放款速度均有所加快，广州较上月缩短40天以上，北京平均缩短12天至70天以内。合肥、武汉、杭州、南京、厦门、成都等二线城市平均放款周期均缩短20天以上。

市场也已经开始逐渐回暖。不过，柏文喜提醒，房地产行业依然会存在，但行业基本面和底层逻辑却已经发生了根本性改变，未来房企应认真研究和对待这一基本面和底层逻辑的变化，并根据这些变化来调整自身的企业战略和业务转型方向。

例如，除了部分房企可以做大做强成为行业巨头之外，更多房企可能需要转型为更为精专、在细分领域里得以立身的涉房服务机构。据其判断，“接下来，行业集中度和专业化程度都将会迅速提高。”

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