租购并举时代，品牌长租公寓越来越多，租房者的春天真的来了？
“只要站在风口，猪都会飞起来”，互联网大佬雷军说的这句话，让许多人颇为赞同。
眼下，随着国家明文要求大中城市加快发展住房租赁市场，长租公寓似乎就站在了这个新的风口上，不仅有魔方、米果这样专做长租公寓的公司，万科、龙湖、群岛等房企背景的也大张旗鼓地布局长租公寓市场，而在国家的号召下，一些国企也极有可能加入战团。
随着财大气粗的企业加盟，杭州长租公寓告别了前几年互联网创业时代的小打小闹，规模进入加速度。
但在现有政策下，长租公寓依旧不是门赚钱的生意，而资金的抢滩，也导致了风口上的资产价格水涨船高，可能推高租金价格。
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长租公寓品牌遍地开花
房企在自持上更具优势
近日，住建部等九部委发文，大中城市要加快发展住房租赁市场。作为首批住房租赁试点城市，杭州的长租公寓已经起步了一段时间。
互联网公司、房企、中介、物业公司纷纷切入这一市场，杭州的长租公寓品牌可以说是遍地开花，但在实力房企加入后，长租公寓规模的增长格外迅猛，并出现了自持物业做租赁的形式。
龙湖旗下的长租公寓品牌“冠寓”已经有两个项目共计504套房源在杭州面市，分别是西溪蓝保店和靠近老余杭的融通店。
“冠寓”业务运营负责人叶忠透露，位于留和路的蓝保大厦项目，推出仅20多天，90%的房源就已经全部租赁出去。
“蓝保店中58㎡左右的户型一个月租金在2600元上下，全精装、包含物业费，水电费用由租客自理。”叶忠表示，今年“冠寓”预计签约3000套房源，并尽快将这些房源投入招租环节。
万科旗下长租公寓品牌“泊寓”也即将正式和市场见面。
万科杭州公司“泊寓”业务负责人费滨表示，八月中下旬，位于萧山的泊寓精峰社区将正式开业，一室一卫套内面积21~33㎡的精装房源，租金大约在2600元/月。
“这个项目是我们从其他公司手里收购过来的，算是中途接手，它本身的产品基本定型了。泊寓自己的产品体系会从我们下一个项目上真正体现出来。”
费滨透露，万科已经收购了位于城北的盛德国际4号楼，进行产品改造后，将全部用于“泊寓”的运营，这也将是万科在杭州第一个自持并运营的长租公寓。
费滨还透露，此前杭州出让的几块有自持比例的地块，其自持部分也完全有做长租公寓的可能：“已经有几块地和我们接触过了，有合作的可能性，比如我们泊寓品牌来帮忙运营这些地块自持部分的房源。”
走相对高端路线的现象级长租公寓品牌“群岛”，宗旨是为租客提供“更舒适、更具审美含金量的居停之所”，这也符合大股东南都一向的风格，目前在杭州已有将近10个储备项目。
“群岛”旗下第一个项目MOMA位于滨江区的星耀鑫都汇，共计294套精装房源。
MOMA的名字源于纽约现代艺术博物馆，因此项目风格也偏艺术气质，294套精装房源不像别的长租公寓品牌做标准化配置，而是每套都有个性化设计和定制家居。
据“群岛”相关业务负责人介绍，房源面积在40~70㎡不等，平均月租金在3580~5780元，选择多样。
由于独具特色，“群岛”一经推出就成为网红公寓，尽管公共区域要到8月底才完全竣工，但目前启租三日已经有逾百套签约等候入住。
2
税负、消防改造成本高
长租公寓企业顾虑不少
与传统房地产行业的快进快出相比，长租公寓的运营模式显然是一个赚“慢钱”的过程，而这也造成不少长租公寓品牌的困扰。
与“米果”、“魔方”等长租公寓品牌转租物业后改造运营不同，各个房企介入该行业之初就声明，除了转租物业外，还有很大一部分会选择自持物业，然后做长租公寓的运营。而自持，显然不是靠租金就可以迅速回笼成本的。
费滨直言：“如果是一个自持的项目，想依靠长租公寓的运营收入来覆盖收购该项目的成本，那是不太可能的，两者的资金量完全不在一个量级。今后，显然是要寻求金融创新。”
“目前似乎还没有哪家企业有比较好的破题办法。但对于这些收购来的物业，其土地本身的价值毕竟在升值，并且长租公寓业务能够为企业提供一个稳定的现金流。”叶忠说。
即使是转租物业运营，短期收益率也并不乐观。
目前已经面市和即将面市的长租公寓，基本都是写字楼、厂房改造为主，不论运营方是租赁还是收购，都必须要对写字楼或厂房进行改造。
而大部分写字楼和厂房的规划中，每层只有一到两个公共卫生间，现在要全部改造成长租公寓，保证每户都有一个独立卫生间，就涉及到管道、线路等多方面的问题。
“群岛”前期选择高配置的产品设计，目的是尽快占据杭州中高端长租细分市场，形成品牌优势，待运营模式成熟之后，会考虑品牌和运营输出，形成托管模式。
同时依托投资方背景，由轻资产转向重资产模式，计划收购物业实现自持运营。
税负较重也是目前长租公寓领域的一个困境。
如果重资产运营，开发商是“房东”，需要征收6%的增值税和12%的房产税；现在许多租赁企业扮演的都是“二房东”的角色，虽然只需要交增值税，但其实很多时候要承担房东的所有税负成本。
一位业内人士说，现在杭州被列入租赁试点城市，可以预见不久后会有相应的政策文件出台，“如果真的要培育租赁市场，我们呼吁有适当的税收减免政策。”
对于长租公寓运营来说，除了成本和盈利的问题外，还需要考虑一些规范方面的要求。
比如，长租公寓在改造后出租，被视为酒店运营，这对消防的要求特别高。大部分品牌集中式长租公寓的消防验收标准就是参照酒店消防标准来的，这是很大的一块成本。而如果是普通房东将自己的房子出租，则基本不会进行消防改造。
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风口下不求盈利先占坑
“玩家”多致资产价格上扬
面对长租公寓这一风口，房地产企业都在想办法介入，已经提前布局的房企，也都在快速扩张，力求迅速做大规模。
尤其是近日九部委联合发文支持加快发展住房租赁市场的通知中，明确表示“要加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金”后，想要入场的“玩家”越来越多。
叶忠则表示，已经有许多房企在着手成立与长租公寓业务相关的部门，并想办法尽快切入市场，是收购其他做长租公寓的公司也好，还是自己迅速租赁、收购一些物业也好，“先占好坑，再进行扩张”。
而这也导致不论是转租还是自持物业运营，成本都明显提高。
不少品牌公寓的负责人都感叹，去年找项目谈转租和今年去谈，房东的心态完全不一样了，需要花更高的成本才能租到一些比较中意的写字楼或厂房来进行改造。
杭州我爱我家前两年就推出“相寓”品牌，开始介入长租公寓市场，品牌总监周包军说，今年有个特别明显的现象就是，“一个地段和配套都比较好的单幢商业物业，往往有好几家长租公寓公司在同时谈价格竞争。”
有时候有家公司今天已经谈得差不多了，明天就被别的公司“截胡”了，这样的案例已经发生了好几起。
“尽管杭州目前还没有税费减免这样的相关政策来鼓励长租公寓这一产业，但是从国家倡导等大方向来看，显然大家都看到了这一行的机遇。”周包军说。
面对这样的市场变化，费滨认为存在一定的隐患：“越来越多的企业进入到这一行业，被企业们瞄准要收购的这些物业资产，其价格迅速上涨，成本上去了，今后给到租客的租金自然也会相应上涨。这就有悖于国家希望租金稳定的初衷。”
对于那些地段还不错的闲置资产来说，则因租赁风口迎来了春天。
杭州有不少留用地项目，盖了写字楼，却苦于租不出去，长期闲置。长租公寓则盘活了这些资产，也提高了村民的集体收入。
不过，一位业内人士也担忧，将写字楼和旧厂房改造成长租公寓出租，国家政策鼓励，地方相关部门也采取默许态度，但问题在于，今后会不会有更多企业，以低价获取非住宅地块，却改变性质进行公寓租赁，甚至转卖。
“闲置资产的利用要支持。但在新的土地出让中，则要防止企业和资金借政策风口套利。”该业内人士表示。
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