10.77万元/㎡买下江景豪宅，却要13年后才能收房！

今天上午，一套位于杭州炙手可热的江河汇板块老牌豪宅东方润园房源在阿里资产平台上司法拍卖。这套建筑面积316.64m²的东方润园2幢2单元1901室房产，是一线江景房，在客厅、阳台和主卧，都可以看到开阔的钱塘江和对岸的“大莲花”。房子评估价约3661万元，起拍价约2563万元。

比较特别的是，这套房子带长达十几年的长租约，租约到2035年12月底结束。这样的法拍房，很多人会望而却步，但对于摇不到心仪新房的高端改善客群来说，这种具有稀缺性的热门板块一线江景大户型仍然值得入手。

这套房子吸引了5人报名，经过251轮激战，234次延时，直到上午将近11点才尘埃落定，最终成交价定格在约3409万元，折合单价约10.77万元。

根据法拍页面显示，这套房子户型为三室两厅一厨四卫，带保姆房和洗衣房，空间布局较好。室内装修风格现代简约，总体维护得不错。

司法裁定书显示，房主丁某因为涉及一桩商事仲裁案，与另两名被执行人一起，需要支付执行款约1741万元以及执行费8万多元，但因其未履行生效法律文书确定的义务，名下这套东方润园房产被法院查封。随后，房子的承租人莫某涛提出对该房子享有租赁权，并提供相应证据，要求予以保护其承租权。因此，这套房子带租约拍卖。

根据租约，这套房子的租赁期自2019年1月1日至2035年12月31日，共计17年。房子的年租金是50万元，折算到每月的租金大概是41667元。承租人按照半年度支付租金。以此计算，目前这套房子还剩13年的租期，未来还将产生650万元左右的租金收入。

其实，带租约拍卖的房子，此前杭州也有过案例。比如去年12月，位于市中心贴沙河畔的绿城兰园5幢1502室法拍房，也是这种带长租约的房子。该房子带20年长租约，租约从2016年11月底至2036年11月底，租客此前已经一次性将租金付清。

根据“买卖不破租赁”的规定，有租约的法拍房，需要等到租约结束才能交房，而像兰园这套法拍房20年租金已一次性交清，如果这份租约是成立的，那么就意味着竞买人在2036年11月底之前既无法入住，这期间的租金也与自己无关，这对竞买人来说收益损失极大。

最终，这套建筑面积205.96㎡的绿城兰园房产，仅1人报名，以980万元的底价成交，折合成交单价约47582元。这成交总价比该房源当年新房销售价还要低148万元，算得上“捡漏”成交。这种带长租约且租金已经一次性付清的法拍房，此前在法拍市场也出现过一些案例，据业内人士分析，通常是被执行人不希望房子被拍掉而设置的障碍。

事实上，这类带长租约且租金已经一次性付清的法拍房，因为收益低，风险大，流拍概率较高。去年12月，有一套位于余杭良渚的棕榈湾法拍房，带15年长租约，租赁时间自2016年6月10日至2031年6月9日，且租金已一次性付清。这套棕榈湾法拍房当时两次流拍。

相比之下，2019年12月，有一套位于城西的林语别墅法拍房也带18年长租约，租约从2013年到2031年止。不过这套房子租客租金只支付到2017年，因此即使租约较长，竞买人拍下后仍然可以收取租金收益，这套房源最终在二拍时成功拍出。

此次这套东方润园带租约法拍房，从租赁合同的相关细节来看，租金并非一次性付清，而是每半年支付一次，看上去真实性比较高，而竞买人虽然要等到2036年才能收房，但在此之前可以享受到13年稳定可观的租金收入，倒不算太亏。

东方润园最近两次法拍房成交单价都超过了12万元。今年2月8日，建筑面积318.25m²的2幢2单元602室（与本次法拍房同楼幢同单元，但楼层较低）以3825万元成交，折合单价约12.02万元；去年9月，一套位于1幢的“望族壹号”1单元1502室法拍房，因涉刑以1元起拍，吸引了37人争抢，经过上百轮竞价，最终以4640万元成交，折合单价约12.82万元。

对比来看，带长租约这一劣势还是对房价有一定影响的。

徐叔竞

本文为「钱报杭州房产」原创稿件

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