杭州企业福音：地价大大降低！商地产权分割800㎡起，传统房企不再争抢
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节后的第二个工作日，杭州卖了5宗商业地块，收金13.4亿元。截至发稿，今年杭州十区出让的商业地块已有48宗，合计出让金额约101.2亿元。相比“低调”的商地，杭州今年涉宅地块则已连推11批次，成交地块105宗，合计金额约1534.2亿元。
一个值得注意的现象是，纵观今年的商地竞得单位，传统房企的身影堪称“凤毛麟角”，甚至商地底价成交的比例占了8成。原因在于，从2022年之后，为了杜绝“商业大平层公寓”等类住宅，杭州商办项目的产权分割最小面积从300㎡一口气提至800㎡。800㎡的公寓谁买？自此，大部分传统房企歇了心思。
事实上，从产业引进角度看，杭州正在迎来“最好的时代”。
传统房企不再争抢商地
为产业、企业总部落地腾出空间
今天最新成交的5宗商地，从竞得单位名单就可以看到，产业来了。
主城区的4宗地块中，比较显眼的是上塘单元，杭州老牌家居品牌圣都拿地，位置就在地铁5号线拱宸桥东站C口南面，拿地金额约3.1亿元。根据出让要求，地块将打造商务办公、商业于一体的特色商业商务建筑。据了解，这是圣都首次拿地，未来将作为圣都家居总部。
溢价达66%的三墩地块由创本控股集团竞得，成交金额9551万元，位于地铁2号线墩祥街站B口。资料显示，创本控股是一家综合性集团，投资涉及复合地产、汽车产业、科创投资、影视产业等。
总价达6.6亿元的牛田地块，位于钱塘农园西北侧，由杭州创悦盈科技拿下。资料显示，该公司是一家以从事专业技术服务业为主的企业，所属行业为软件和信息技术服务业，大股东为上城区城投。
5063万元成交的丁桥地块，位于同协金座商务中心东南角、龙湖武林九里西面，由杭州尚坤投资拿地。资料显示，尚坤投资主营产业空间运营，已有尚坤丁兰国际、尚坤云谷中心、杭州互联网创新创业园等众多产业园区。
再看今年杭州十区出让的其他43宗商业地块，明星企业总部不少。
比如今年4月24日，杭氧集团近4亿元在杭州西站旁拿地，位于枫秀云庭北面，未来杭氧的工业气体及深低温领域的技术创新总部、气体应用研发和智能运营总部将落地于此。
5月4日出让的钱江世纪城核心区块SJC0202-09地块，地块西面一路之隔就是钱江世纪城公园，由杭州旺港企业管理有限公司以3亿元拿下。根据出让监管协议，竞获方需引入一家市值不低于人民币100亿元的乳制品上市公司，在A股上市，且不包括浙江省内所属国有企业。同时，该企业被要求在钱江世纪城营收不低于10亿，落地后5年内实缴税收不低于12亿。据了解，杭州旺港企业管理有限公司引入的企业或将是奶粉一哥——飞鹤。
钱江世纪城 CFP供图
8月28日，钱江世纪城核心区单元又一宗商地出让，位于观澜路和鸿宁路交叉口，同样一路之隔是钱江世纪城公园，游戏巨头恺英网络以2.72亿元拿地，将打造总部。
当然，更多企业通过拿总价更低的工业地块来盖总部。比如今年4月13日，谦寻以2206万元总价在滨江区永久河单元拿地；还有9月14日，无忧传媒以5004万元的总价在萧山区信息港小镇拿地。
今年年初，杭州定下了2025年千亿级总部企业突破10家的小目标，还推出22条总部经济新政，全方位支持企业过来落户。
可以确定的是，接下来还将有更多各行业的头部企业入驻杭州。
杭州“限酒令”
十余年间历经多轮加码
最小产权分割单元800㎡，无疑让商地出让难度增加，溢价也大大降低。但对杭州来说，牺牲一点点土地出让金，引进更多好的产业，才是真的“赚”得更多。
毕竟，在经济转型高质量发展的当下，吸引优质企业留在城市的优质地段中，长期贡献税收，解决就业。但如果优质商业地块由传统房企拿下，变成“类住宅”销售，则是“一锤子买卖”。正因此，杭州在商业地块上的“限酒令”历经了多轮加码。
钱江新城 CFP供图
2011年及以前，杭州土地市场中的商业用地也曾大放异彩，超过半数的商业用地拍出高溢价，得益于开发“类住宅”的丰厚盈利。
2012年1月，杭州出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（以下简称《意见》），明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售。同时，对商业项目的套型设计、卫生间数目、挑空阳台、飘窗等作出了严格的“去住宅化”规定。其中还要求，以后非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置，以常规的单层1000㎡的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。
该《意见》被业界称为“限酒令”，但收效甚微。直到2018年4月27日，杭州出台了新版“限酒令”，首次对最小可分割转让面积有了硬性规定。此后，商业地块出让时，规划条件中清一色要求‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。’”
某热销的300方大平层公寓效果图
这一政策的初衷，是想通过提高产权分割面积，断了房企“建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房”的念想。然而，面对楼市的火热，且住宅限价、高端改善类住宅供应不足，不限购的商业产品反而让开发商看到了利润。此后，300㎡的商业大平层公寓在杭州遍地开花。
2022年后，杭州“限酒令”再次加码，最小产权分割单元从300㎡提至800㎡。至此，从近两年的商地出让结果来看，传统房企终于不再对商地“打主意”了。据钱报记者了解，目前杭州楼市中尚无800㎡的大平层公寓产品。仅钱江世纪城的揽奥望座、运河新城的滨运锦上湾这两个项目，住宅均已清盘，开发商有意将部分商业打造成800㎡公寓产品。
曾经的历史产物
300㎡大平层公寓将逐步谢幕
特定历史条件催生的300㎡商业大平层公寓确实火过。
2020年，被称为杭州大平层爆发元年。不限购，且拥有居住功能、装标豪华的商业大平层得到越来越多不具备购房资格或者改善家庭的认可。资料显示，2020年杭州商业大平层成交了近600套。而在这之前的10年里，杭州商业大平层的成交总和也不过510套而已。
图表数据来自行致盛地产
当然，成交量的暴涨是因为商业最小分割面积300㎡这一“限酒令”后，大平层供应量爆发。
根据行致盛数据，目前杭州商业大平层项目有95个，分布于八区35个板块，钱江世纪城、钱江新城、江河汇等钱塘江两岸区域最为集中。今年1-9月的300㎡大平层成交量已超过千套。不过成交分化明显，核心板块贡献了三成成交量，多数板块的月成交量仅个位数。
从近5年的商业大平层供销量价走势图可以看到，从2020年开始供应量逐年递增，直到2022年到达顶峰，并在今年开始骤降。
可以预见从2022年起，杭州商业地块要求最小产权分割单元800㎡，300㎡大平层的“狂欢”终将走向谢幕。