太罕见，竟然有小区物业主动退出不干！原因引发热议

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“经慎重考虑，我司决定提前解除小区《物业服务合同》。”最近，杭州萧山一小区的物业公司发出一纸告知函，表示自己不干了。这距离2022年5月该物业与小区业委会正式签约尚不足2年。

在杭州，物业公司在物业服务合同到期前主动提前退出的情况十分罕见。过去更常见的是物业公司绞尽脑汁想续聘，甚至出现过新物业进场旧物业还不肯走的场面。

那么为何要退出呢？该物业认为，小区业委会在日常物业管理事务上，提出诸多超出物业服务合同的要求，对服务边界的界定和责任划分双方一直没达成一致，导致相关遗留问题未得到解决，严重影响到日常物业管理工作的开展及物业服务合同的正常履行。

事实上，这次主动提前解除合同的物业，已经是萧山该小区自交付以来的第三任物业了。此前，小区业委会跟第二任物业闹得不欢而散，才引入这家大牌物业公司，物业入驻之初，双方也一度和谐共处。

不过转折发生在2023年5月，当时，业委会通过日常排查，认为物业的日常管理比较松散，提出要使用一套“数字化物业监督管理平台”来全面监督物业日常工作，提升物业服务质量。但该系统试行不到半个月，物业公司就发函表示，该数字化平台工作与公司现有管理模式存在冲突，“且明显超出物业服务合同约定范围，单方增加我司义务，我司无法配合执行。”

图源视觉中国

对于物业提前解除合同，萧山该小区业委会回应称，双方签订合同以来，业委会根据相关法律条款及《物业服务合同》规定，对物业进行监督，督促物业履行合同义务，而物业却认为这些监督“超纲”了。

可以看出，萧山该小区物业与业委会矛盾的主要分歧，是当初业委会推行“数字化物业监督管理平台”，而这被物业视为“过度监督”。

那么，物业日常服务中，对服务边界的界定和责任划分，有没有具体的标准？

杭州市物业管理协会的工作人员表示，这要具体问题具体分析，物业服务中很多问题的责任边界，行政主管部门也没有明确约定，总体宗旨是以物业服务合同约定为准。娄云林也表示，物业服务的边界主要看双方签订合同时约定的服务范畴，如果合同中未约定的事项，则属于超出。

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浙江圣银律师事务所律师张双鹏认为，“如果当初物业与业委会签署的物业服务合同中并没有具体约定使用数字化监督平台，业委会是没有权利强制物业使用它的。而且对物业公司来说，这增加了他们的履行义务和难度，他们有权拒绝。”

对于萧山该小区物业提前退出的做法，杭州不少小区业委会成员也纷纷看法。有的认为，业委会的做法没错，物业公司既然进驻了，就要兢兢业业，接受业主的监督；有的认为，小区签订物业服务合同时，应该尽可能把各种补充协议和条款都明确下来，这样可以减少后续双方的分歧。

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对此，萧山该小区业委会在公众号上表示：“我们完全可以将细分服务外包给专业公司，聘请优秀的项目经理来统筹管理，实时公开物业费收支情况，物业服务质量通过数字化系统接受全体业主监督，这样不好吗？”言下之意，今后小区可能不再聘请物业，而是采取自管模式。

不过，“小区自管”是一个看上去很美、实际操作起来难度很高的课题。比如之前杭州城西的景城花园小区轰走物业搞“自治”，6年后因为管理不善难以为继，加上房价相比周边同档次的小区也出现劣势，忍无可忍的业主只得重新聘请物业公司来管理小区。

目前杭州“小区自管”比较成功的案例，只有城西的恩济花苑。2009年，业主“罢黜”了物业后，业委会牵头从外面雇了主管、文员、出纳、水电工、保安、保洁等，组成一个小区专属服务小组，把小区打理得井井有条。

不过，业内人士普遍认为，恩济花苑的成功很难复制。一是小区住户总量小，业主便于组织；二是小区经营性收益比较高，远超物业费收入，小区一旦有维修提升工程，经营性收益可以形成支撑；三是业委会成员有奉献精神，小区一旦有事，业委会成员都是带头去干；再者业委会成员不谋私利，不落下口舌，业主对业委会有信任感。

徐叔竞

本文为「钱报杭州房产」原创稿件

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