昆明住宅租金收益率低 靠收租赚钱还是要选小户型
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国家统计局10月15日公布的数据显示，9月份全国居住价格同比下降0.8%，其中租赁房房租价格同比下降1.2%。
而易居研究院发布的《2020年三季度住宅租金收益率报告》显示，三季度50城房价涨租金降，租金收益率2.3%，创多年来新低。
那么租金收益率创新低意味着什么？昆明租赁房市场又是什么情况呢？
1、房屋租金收益率与房价密切相关 昆明的租金收益率为2.3%
什么是房屋租金收益率？
简单来说，房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。所以，可以看出租金收益率是衡量房产投资收益的重要指标之一。
在租金收入不变的情况下，房价上涨导致房价变高，相应的租金收益率也会降低。也就是说，这种情况下，你把房子拿来出租，收益就比较低。
所以房屋租金收益率与房价密切相关。
2020年三季度，根据中房网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降1%。这一收益率创多年来最低值。
房屋租金收益率低，反映出三季度市场租金水平表现稳定，总体并没有发生较大波动。而房价却有小幅上涨，因此压低了租金收益率。
昆明的租金收益率为2.3%，正好处在全国50个城市租金收益率的平均值上。
对三季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅进行排序。从排行中可以看出，大理（4.2%）环比涨幅在50城中排在第二，而大理近几月房价较为稳定，出现涨幅应该是房租价格上涨。
2、昆明9月新房价格上涨 租赁价格下跌
10月9日，中国指数研究院发布“百城房价指数”。昆明9月新房价格环比上涨0.54%，新房均价为11243元/平米。
昆明主城和呈贡的房价则远高于11243元/平米的均价，据昆明锐理《2020年9月昆明房地产市场研究报告》显示，9月商品房新增面积178.64万方，销售面积105.52万方，成交均价14548元/㎡。
一方面是房价的小幅上涨，一方面是租赁市场成交渐冷，租金呈现下降趋势。
根据贝壳研究院数据，贝壳平台重点十八城9月成交量环比下降22.7%，成交月租金为42.1元/平方米，环比下降5.6%，同比下降1.5%。9月昆明租赁价格同环比下跌，环比下跌0.37%，同比下跌1.14%。
（图片来源：贝壳研究院）
其实，手头有房子在出租的人可能更能直观感受到昆明房租这几年都没有怎么涨了。
我们随机在二手房网站上搜索了不同片区部分小区的房价和租金，具体如下图：
（数据来源安居客 昆明楼市制表 更正：表中月租单位有误，修改为（元））
对比昆明部分小区房屋租金收益率，可以发现小户型（包括40年产权的公寓）的租金收益率要高于昆明租房市场平均值2.3%。
二房及三房的户型租金上不去，拿来出租收益不高，房屋的租金收益率徘徊在1.68%左右。
注意，40年产权的公寓在二手房市场上的交易难度远高于普通住宅。（你选租金高还是房价涨得快？）
可以看出，昆明各小区的房租价格和房价出现了背离。
从历年租赁市场规律来看，9月至12月份是租赁市场淡季，由毕业季带来的租赁旺季需求在8月之前已经基本释放完毕，9月之后租赁需求持续减弱。
也就是说，接下来到年底，昆明房屋租金收益率不会增加，考虑把房子拿来出租的，租金与目前不会有太大变化。
相比于同期昆明房价的上涨幅度，昆明房租温温吞吞显得不太寻常。
这意味着昆明住宅租售比进一步下降，租房子住，不如买房还月供。新房的火热一定程度上分流了租房市场的需求。（故实际上考虑二手房是更为具有性价比的选择）
另外，昆明房租不涨反跌，也说明昆明市场上住宅存量庞大，空置率高，从长远看，不利于整个住宅市场良性发展。
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