云锡金地15栋烂尾楼房拟拆除重建，是否能够借鉴？
导语:
烂尾7年的云锡金地15 栋楼房拟拆除重建，如此大规模的烂尾项目拆除重建的案例从昆明来看绝无仅有。拆除重建，是否意味着另外一种烂尾项目盘活方式？
1.非主流的“拆除重建”盘活方式
根据公告，丽阳星城二期地块的权利人西山土地房屋开发经营（集团）有限公司申请对烂尾7年的丽阳星城二期（即云锡金地）A1\A3\A4 地块进行拆除重建。
图源五华区人民政府网
从这份公告中，就可以看出15栋建筑拆除事件性质确实比较重大，需要全方位考虑各方利益，也还要兼顾社会情绪和民意。如果没有异议，拆除重建将得以实现。
烂尾建筑拆除重建，并不是烂尾楼盘活的主流做法。烂尾项目的一般盘活过程，主要通过其他开发商对其注资并购，直接收购，接手开发。
如昆明比较有名的“沸城”，烂尾9年之后，最终被碧桂园接手，成为了现在的碧桂园龙腾世家。据昆明楼市的不完全统计，这样的案例，2020年之前至少就有40个项目以这样的方式盘活。
但这样的盘活并不容易，接盘烂尾项目的情况，涉及债权、债务、成本核算，以及工程资料和手续等诸多环节的问题。例如沸城项目，从碧桂园介入到全面接盘，就花了3年多，也足以说明盘活不易。
盘活不易，“非主流”的拆除重建，也更需要勇气。
2.丽阳星城二期的崩盘过程
纵观丽星新城二期的项目历程，成功了就是一个“神话”，但失败了，也免不了如今这样，令人唏嘘。
2011年初，在玉溪成立的云南今玉地产，借国企改制之机，拿下了西房公司90%股权，并顺利将丽阳星城二期340亩地收入囊中；
拿地同年4月，西房公司将90%股权质押，通过信托融资5亿，云南省属国企云南锡业旗下子公司云锡地产接盘，丽阳星城二期更名为云锡金地。
2011年5月到2012年4月，经过西房公司一系列操作，该地块的容积率一年之内3次获批上调，最大可建筑面积由36万余平方米陡增至61万余平方米。
2013年7月，云南锡业和西房公司高层变动，资金链出现问题。
云锡金地
除了A2地块2015年交房之外，其余三个地块从2013年年底停工至今。期间云南国资成立了子公司磐恒置业，剥离云南锡业地产业务，将云锡金地挂牌转让。
直至2020年年底，浙江义承置业子公司云南鸿禾置业以9.79亿接手了云锡金地。今年1月，该项目已由浙江义承置业全资子公司云南义承置业接盘。
而现在，已经10年过去。单是把这几个事情串联起来，足以让人想入非非。
昆明楼市制表
从表中可以看出，烂尾的3个地块进度，从2013年底至今的7年间，都没有实质进展。涉及项目的公司环环相扣，其中利益更是错综复杂。
3.“拆除重建”这个选项
这样的盘能复活本就不易，但为何要拆除是不少人关心的问题，从楼房的情况看，该项目的楼盘均已封顶，并完成了房屋主体结构。拆除无疑会对付出的人力物力造成巨大浪费。
昆明本地媒体也有市民留言建议对该项目做全面的安全质量评估，看是否存在质量问题。能不拆就不拆，这也是大部分人的看法。
但是接手的鸿禾置业，在今年1月份就对楼体进行过开挖，估计也没有了修复的可能，开弓没有回头箭，纵然可惜，但拆除重建看来似乎已成为了一个“必选项”。
图源昆明信息港
另一方面，从接盘侠的利益角度出发，也有自己的考虑。
据2014年9月交房时，有昆明媒体曾报道，建好的15栋楼，已全部售罄，共涉及2199户。
今年1月6日，云锡金地第二次挂牌转让成功，鸿禾置业以9.79亿元拿下昆明西房100%股权及2306.86万元债权，其中并不包含业主的预售款。
按照2013年的房价粗略计算，项目的预售款总额估计在3.5亿左右，应该是由西房公司返还给业主。
这样一来，鸿禾置业对楼房拆除重建，也就相当于拿了一块新地，楼面价大概在4420元/㎡左右，考虑已经交房的A2地块面积和拆除费用，拿地楼面价还要更高。
对比近期成交的西北新城新飞林地块楼面价4168元/㎡，拆除重建的成本也相对较高。
所以此前也有消息称，拆除重建的云锡金地产品定位更高端，拆除重建，当然也是出于“回本”考虑。
4. “拆除重建”能否为其他项目带来曙光
除了今天提到的云锡金地之外，昆明的烂尾项目还有很多，“拆除重建”这个选项，是否能为其他项目带来借鉴，这还得从两个方面进行考量。
一是有没有拆除的必要。
如果烂尾项目通过全方位的安全质量检测，没有存在明显质量问题，那这样的项目就没必要拆除。
今年3月31日，昆明市住建局发布的《关于烂尾楼清理整治工作专项法律评估购买计划》的公示，拟用40万购买昆明烂尾楼清理整治的专项法律服务，推进昆明的烂尾楼整治工作方案、项目债权债务关系重组、破产重整等问题。
可以看出，通过债务重组、破产重整等常规手段解决烂尾问题，依然是相关部门主要努力的方向。对于没有质量问题的楼盘，续建也才是最经济的方式。
二是接盘的开发商能否从中获利。
云锡金地如不拆除，按照2013年的价格续建交房，能否从中获利还是一个问题。
退还烂尾业主的预售款，解决债务纠纷，拆除重建，做出新的产品定位，按拿地的楼面价计算，如此操作，还有获利空间。
不过，每个项目的情况也不同，需要根据区位、用地性质综合考量，对早些年拿地的地价和预售价格，与现在的地价及售价进行对比，如果获利空间大于拆除成本，那可能会有更“接盘侠”愿意尝试。
所以曙光是有的，至少有了先例。
最后，很多涉及烂尾的评论，都把问题归结为“期房预售”。
期房预售确实也是烂尾楼的症结所在。但事关中国房地产的基本构成，失去了预售制，房地产的高周转就无以为继，地方政府卖地也难以为继。
抛开预售不谈，市场上也不乏做的好的开发商，值得一些房企学习和借鉴。
一是短平快的操盘模式。碧桂园和万科是比较明显的两个开发商，从拿地开始到预售回笼资金的这段时间，要比市场上的其他开发商快，通过预售回笼资金，降低拿地的资金成本。
二是合作开发。这样的项目在昆明已越来越多，听名字就能知道个大概。诸如中交碧桂园樾府、旭辉新希望公元锦苑、保利阳光城等都是合作开发项目，这样也有利于分摊资金，能降低财务风险。
从源头上杜绝烂尾，好过100种补救方式。
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