全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外
同德a区门口的中介自豪地说“全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外”。
不知道是不是有夸张成分，中介说“同德的二手房平均成交时间就是一个月”。
一个翡翠湾的业主说“同德很好，但我还是喜欢翡翠湾”。
在我与购房者/读者的交流中，已有两个小伙伴提到“春节后的二手房价格开始上涨了”。
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【云南好房研究院】持续一个月左右的【大家谈】专栏告一段落。
应广大读者要求，【次新房攻略】专栏应运而生，本期专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。
致力于“好房研究”，有用且有趣。
（期待你的关注）
本专栏第一期，来看同德板块。
去年，这一片区的新房市场非常热闹，俊发俊尚峰年底工抵房，售价1.6w起，飞速卖完了一整栋，今年春节后一下子蹦到了2.2-2.6w。
再往北，位置在同德与北辰之间，都有同德基因的万科京江隐翠、美的北京路九號实际成交价格都在2.5w上下。
很多人骂骂咧咧——万科、美的都在二环外了，卖这么贵是不是疯了？
新房价格的底气来自于同片区的次新二手房。
（火车北站-北二环间，同德板块次新房地图）
你知道昆明哪里的中介最赚钱吗？
我敢说同德广场a区大门口一左一右两家中介门店一定榜上有名。
80多平米的三室两厅，空房能租3000以上。
带上家具家电4500不在话下。
同德a区门口的中介自豪地说“全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外”。
不知道是不是有夸张成分，中介说“同德的二手房平均成交时间就是一个月”。
另外一家店说“隔壁那家店都是我们家分出去的”。
好家伙，一下子脑补出《重生之纵横四海：同德纷争》的故事。
暂且不谈中介间的八卦，但从最近云南好房团队这段时间频繁走访的多个项目门口中介门店来看，同德a区门口的中介门店既是工作人员最多的、也是工作热情最高的。
“同德二手房降价了吗？”
“没啊……”
基本信息：昆明广场（又被称为同德昆明广场、同德广场）
位置：二环内，白云路与金江路交汇处
项目情况：A区9栋（商品房，靠同德商业）、B区6栋（回迁房+商品房混杂）、上北区2栋（商品房，靠二环）。
整体房价与差异：A区2.2w~3w，B区因为主要是回迁房，价格仅有1.8~2w上下，上北区因远在二环外，且不在金康园划片范围内，价格仅1.5~1.6w上下。
（春节后同德a区门口中介价格）
以a区为例，户型越大单价越高。
（本文介绍重点为同德a区）
配套小学：金康园小学（以2021年划片信息为例，不代表未来变化）
交付年代：2012年前后
梯户比：3梯8户、2梯2户、4梯4户
面积段：86~310㎡
交付情况：毛坯
物业费：2.2元/㎡/月，同德物业
车位：负三层，20w左右/个，租400~500元/月
租金情况：A区89㎡三房带家具家电，基本都在3500+
（图来自贝壳找房）
优势：商业+地铁+位置+学校
配套商业：同德广场
论位置，北京路中轴，二环内
从北站隧道沿北京路往北，时光金格、同德、欣都/北辰、中汇，四大商圈之一（同德也是这四个中最为成功的商业体，但缺一个星级酒店）。
白云路地铁口：地铁口是相对于同德商业而言，如果是住宅部分需要穿过商业，步行一段，也很近了。
（本文提到的同德、翡翠湾、滨江三个项目距离地铁口位置对比）
因此，租金也比较高。
学校配套方面也需要重点关注一下：金康园小学，2020年开始对口昆十中（仅限地段生，小学1-6年级到初中入学的时候依旧人户一致）
之前金康园虽有一定名气但非顶尖强校，但因生源大部分来自同德及周边，最近几年生源质量不错，教学相长，多方小道消息表示“金康园小学已经成为与盘龙区盘龙小学、明通小学相较一下的强校了”。
从生源质量也可引申出，同德业主层次较高。
学校方面需注意的2点信息：
1、有中介表示，金康园小学最近几年扩班严重，学位较为紧张（确有其事），“可能存在划片调整的风险同德a/b区最优先，长青路以外不把稳”。
（中介暗示同德、金康园等小区之外其他翡翠湾、丽水等小区有划出去的风险，不能排除是为营销同德小区的夸大表述，具体待定，这里以每年教育部门公布的划片信息为准）
2、金康园小学实行六年一学位（同一家庭二孩除外）+落户满一年（去年开始，确有其事），如果卖家已经用了学位（迁了户口），那么代表新买家无法迁入户口（实际下一次用到学位应该是八年后更稳妥）。
有中介表示，“如果卖家最近用了学位，可能会比没有用学位的二手房（因为下一个学位会有一定时间差），会便宜10w上下”
其他注意事项：
（同德a区规划图，图来自昆明市规划局）
1、楼间距稍密，低楼层房源采光一般（1-3栋尤其明显），故楼层价格差距稍大。
（图片为站在2栋西向房间内拍摄，对面楼栋为B区）
2、靠金江路的5-6栋、志强路的1-3栋，受路边噪音影响较大（在20多楼依旧能听到楼下交警维护行车秩序的口哨声）；小学上课期间10点左右课间操，有一定声音。
3、绿化情况不如滨江、翡翠湾，草皮有裸露；物业情况不如滨江，但略好于翡翠湾。
4、周边道路有点堵。
5、户型一般，部分户型客厅仅有飘窗没有阳台，小户型黒卫居多。
（北向端户126㎡户型，图来自搜狐焦点）
（1-2栋东向/西向86㎡户型，，图来自搜狐焦点）
6、外墙瓷砖有剥落
这个小区非常适合中年以下且拥有学校就读需求的家庭居住，且小三室户型较多。
我们团队中有同事的妈妈来昆明长住，在龟龙湖公园附近锻炼身体，拍下翡翠湾的别墅照片跟同事开玩笑说“以后要买这里的别墅才是真有本事”。
（翡翠湾联排别墅背面）
（翡翠湾联排别墅正面）
翡翠湾，二环内少有的次新联排别墅，临龟龙湖，真正离尘不离城。
看下价格：
（上述图片来自安居客，景观图应该为该别墅的卧室中拍摄）
同事——“妈，你可真看得起我”。
难怪这边中介吐槽同德，“切，同德算什么，户型又差、楼又密，我有个客户这边等临湖最前面那栋，等了一年才等到。”
来感受一下临湖的感觉。
（龟龙湖公园全园面积约是翠湖公园的1/3,图来自贝壳找房vr）
二环内遍地筒子楼，容积率又高，这应该大部分购房者最为诟病市中心二手房的地方。
也是今天介绍的同德、滨江最大的缺点。
这反倒成就了翡翠湾。
故，这个小区非常适合希望兼顾地段+环境的家庭居住。
（期待你的关注）
以现在看到的这几套房源来看，楼层越高视距越远，但楼层越低公园居住属性更强：
（7栋略有遮挡，不是第一排，低楼层景观，隔着窗户玻璃拍摄）
（5栋28楼拍摄，无遮挡，但因该户型客厅无飘窗，此处为生活阳台拍摄）
（2栋6楼拍摄，下午四点，阳光异常灿烂，视线随便周边2栋略遮挡，但实际感受下来，这套房源景观太赞了，公园就在窗外，图为隔着玻璃拍摄）
位置：二环内，白云路与长青路交汇处
项目情况：翡翠湾实际属于丽水天锦的二期（本文仅探讨翡翠湾），6栋高层（另有别墅）。
整体房价与差异：1.7~3w，户型越大单价越高，临湖楼栋楼层越矮单价越高。
配套小学：金康园小学（以2021年划片信息为例，不代表未来变化）
交付年代：2011~2012年前后
梯户比：3梯8户、2梯6户、2梯2户
面积段：60~217㎡
交付情况：毛坯
物业费：2元/㎡/月，开发商自有物业公司
车位：负一层，20w左右/个，租550元/月左右
租金情况：78㎡两房带家具家电3k左右，117以上大三室都在5k+
优势：商业+绿化+学校
配套商业：翡翠湾配套有现代广场
在本文提到的翡翠、同德、滨江三个项目中，均各自配套有商业中心，翡翠湾配套有现代广场，滨江俊园配套有俊发滨江广场。
其中，现代广场运营最为一般，部分门店关闭；滨江商业虽品类和规模无法与同德相比，但业态相对齐全。
论位置，距离北京路中轴700米左右，二环内。距离同德、白云区地铁站需要步行10分钟左右。（与同德之间隔着金寿园、金禧园、滨江俊园一期）
相较下来，不如同德这么繁华热闹。
龟龙湖公园和盘龙江都在翡翠湾西侧，在寸土寸金的二环内，这样的环境更显难得了。
这里找到了翡翠湾项目（报规名龟龙湖公园·丽水天锦二期）2009年的规划公示，显示含公园在内小区容积率仅有2.099，绿地率高达68.2％；单住宅部分容积率4.91，绿地率也有41.8%。
（图来自昆明市自然资源和规划局，注意，小区实际将图上的第6栋的两个单元划分为两栋楼，实际小区楼栋的数据与规划图略有差异，本文的楼栋参照均以规划局楼栋标注为准）
而同德a区容积率 是6.89，绿地率是35.99%。
（龟龙湖公园近景）
所以除龟龙湖公园外（从小区内可以刷门禁卡直接进入园内），翡翠湾小区内绿化优势也很强。
主要体现在开发商在设计之初就采用了大量高大乔木/名贵树种，包括加拿利海枣、棕榈等，比较大气，跟早期银海小区绿化的风格也有点类似。
至于学校方面，在2021年之前金康园小学的划片信息中，翡翠湾是在范围内的。
（只不过同德a区门口的中介提到的“因金康园小学学位紧张，长青路以西的区域可能会划出去”，这点暂无明确信息，不做评价）
其他注意事项：
1、在今天提及的三个项目中，翡翠湾房龄最老，小区物业不如俊发，维护有一定年代感，这也是翡翠湾最大的缺点。
2、车位配比一般，仅有负一层一层车位。
3、因龟龙湖公园在小区西侧，这个方向开阔无遮挡，房价上有非常明显的体现，且因景观不一，房屋卖价无相对统一的标准。
（银行对小区的评估价2.2-2.3w之间，部分房源卖价稍高，导致实际首付较高）
4、就算是117-120大三房户型还是有一个面积明显比较小的卧室，120平米甚至还有单面采光（西向临湖）的户型；171㎡以上户型能做到南北通透板楼（价格3w了）。
因120平米西向临湖户型可售房源少，本次没有实地进入这两种户型的房屋内部。
（建面120平米左右，图来自搜狐焦点）
（91平米左右，实际看下来，除书房面积稍小、卧室北向之外，这个户型挺不错，客厅够大且得房率较高，图来自搜狐焦点）
5、楼栋公区/入户大堂最不大气，但户型公摊是滨江、同德三个中最小的，18%左右，
几个小区的中介都承认——要环境就选翡翠湾，如果家里有老人，会非常喜欢这里。
（翡翠湾附近中介店铺中拍摄）
俊发早期交付的项目中，哪个项目做得最好？
星雅？时光？翠湖？
不，应该是滨江。
10年前，滨江俊园将Artdeco建筑风格发挥得淋漓尽致（类似的还有盛高大城），放到今天，识别度也非常高，丰富的线条、独特的视觉效果，兼顾古典气质和现代气息。
（外墙丰富的线条，也容易产生弊端，那就是窗户小，房间内部容易被各种外墙线条遮挡采光）
不过，与同德类似，都是城改项目，免不了有回迁房组团。
（从这个角度看，滨江也很密，左边为商品房组团二期塞纳，右边为回迁房组团，远处的工地为俊发新开的项目俊尚峰）
回迁房组团位于整个项目最南侧（靠葡萄街区），毫无例外，这一组团的房价又比整个滨江俊园低2k左右。
位置：二环内，白云路与万华路两侧
项目情况：滨江俊园一期（靠同德，白云路北侧），二期（白云路南侧），回迁房。（总计30栋左右）
其中二期又包括二期莱茵、塞纳、后湾三个组团。
整体房价与差异：1.6~2.1w，大多数1.8w左右，除个别急售外，改善的大户型单价更高。
与同德、翡翠湾相对坚挺不同，滨江俊园在最近一年来，房价略有下降。（高峰期1.9-2.1w了）
配套小学：盘龙小学滨江校区（以2021年划片信息为例，不代表未来变化）
交付年代：2011~2013年前后
梯户比：3梯8户、2梯6户
面积段：47~410㎡（整个小区）
交付情况：精装为主
物业费：2.2元/㎡/月，俊发物业
车位：15万/个左右，租金500元/月左右
租金情况：因小区较大，住户多，滨江的租金差异比较大，小三室既有租到4000+的，也有2500的。
（我们当场也问过中介“三千多的房租好租吗”？因为显示已经上线50多天了）
从滨江门口的中介门店上可以发现2月销售/租房目标任务，38租+15售。（了解中介门店的小伙伴也欢迎分享，看看这样的目标业绩是个什么水平。）
优势：商业+物业+位置
配套商业：滨江俊发广场
在今天主要聊的这三个项目中，仅有同德靠地铁口，滨江和翡翠湾都相对劣势一些（至少步行800米左右）。
但对比其他片区，二环内、靠城市中轴北京路、周边城市配套丰富，滨江的位置已经算非常不错了。
同时，在小区内部的档次上，滨江确实最高。
我敢说就算是2020后交付的新房，都不一定有滨江这样的档次。
（楼栋入户大堂）
（楼栋入户大堂）
楼栋方面，入户大堂非常宽敞且漂亮，电梯间宽敞明亮，楼道也是最整洁干净的；
小区方面，绿植虽不如翡翠湾高大，但灌木修剪整齐，小区设备内部维护也非常到位，还有一些自助果蔬贩卖柜、自助碾米机之类。
配套学校方面，盘龙小学滨江校区，目前该小学针对长青社区张官营、廖家庙、小厂村三个合作社、油管桥口、滨江俊园等区域的学生。
该学校整合了原来这里的长青小学，对口中学是金辰中学（主要）、昆明市实验中学。
教育水平和成绩方面也处于中等，但因对口初中金辰中学稍逊于昆十中，故滨江俊园“学区”属性比不过同德、翡翠湾。
其他注意事项：
1、以滨江俊园二期（塞纳组团17-22B栋）为例，5.05容积率，绿地率47%，且是东西楼间距稍长、南北楼间距短（25~33米之间），低楼层采光不好。
2、户型格局上比同德稍微好点（但也没有好到哪里去），窗户/开窗面比较小，很多都不是飘窗，就算是阳台采光也一般（artdeco风格弊端）；暗卫问题严重；入户大堂、公区阔气意味着公摊稍大。
（滨江88㎡两室两卫户型的次卧窗户）
3、户型没有小三室（只有115以上的大三居），80~90㎡的均是大两居（且两卫）格局。
（88平米两房户型参考）
（139平米三房户型参考，这个户型还有几种变体户型，比如储物间/阳台略有差异；图片来自中介）
（139实际看下来，传统竖厅格局，每个房间都挺宽敞，还是算不错的）
4、绝大多数为精装交付。
（开发商交付精装，也还算大气耐看）
（注意这是黒卫）
相较下来，滨江优势确实不如同德、翡翠湾突出。而对应的，相对适中的价格也让其更适合更大众的购房者。
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（目前银行大多可以按照评估价贷款20%，少数急售房源确实可以做到低首付，但差别不大）
比新房，这几个二手总价更低，性价比确实更高；但淘二手的过程以及与惜售的卖家博弈，还得费一番经历。
与北京路新开的几大改善盘项目相比，或许二手房设计不够fashion，但总归各有千秋。
买房无完美，看你怎么选。
END
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