昆明这个二手房王者，悄悄跌了2k/㎡
“你说的这些盘都是辣鸡，老子bzcy秒杀一切”！
啧啧，好大的口气。
——————
【次新房攻略】专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。
栏目预告：
3月交房季，【云南好房研究院】交房探盘栏目特此也征集各位新交付的小区业主进行交房探盘，目前已知有复地云極、万科城二期、御龙半山、大华公园天下等项目近期交付，每个小区仅限一位业主，欢迎添加下方好友报名。
致力于“好房研究”，有用且有趣。
（期待你的关注）
正值开学季，又因翠湖片区没有次新房小区，多为10年以上小区，故本期先聊一二一——学府路板块。
因这一片区高校云集，就算是老破小区也单价奇高。
如非就近读书、就业，并不适合刚需群体购房。
重点次新房小区如下图：
（注意，本文提到的划片和小学初中对口信息仅能代表2021年，不代表未来变化，具体划片信息以教育部门公布为准）
如果要论昆明的二手房王者，无非翠湖、滇池、月牙塘周边，其中一定有版筑翠园。
早期在我们读者留言中，版筑翠园的神话可不少：
这位读者2019年留言，号称版筑翠园秒杀一切
这位读者2018年9月2.3w高价买入版筑翠园，对这次购房“小涨”有底气
这位读者提到版筑翠园高价的原因是周边的配套
当然，也有另一部分小伙伴吐槽该小区户型奇葩之类。
版筑翠园是谁？
首付80-90万只能在这里买个90平米以内的小户型，就算这样，也已经是去年“降了1500-2000”的结果了。
不仅是卖价，连租金也跌了。
中介表示“去年之前，这里90平米以内的小户型，带家具家电可以租到4000元/㎡+，如今在3000-3500左右。”
说实话，3万一平米的房子，跌到2万8，这真的也就是【毛毛雨】。
很多人想不通，版筑翠园怎么还是这么贵？
论翠湖，其实版筑翠园只能算沾点边——
论学区，它划片的龙翔小学也只能算五华区中等水平——
而版筑翠园卖高价的底气在于，它是距离昆明最顶尖的三所高中最近的次新房。
（版筑翠园周边重点学校分布）
所以说最近重锤整治学区房，而版筑却不受影响的根本原因就是，它不是买了房就能读重点学校，而是考上了重点学校才来买/租房！
刚好各种牛校旁边几乎都是老旧小区，版筑作为唯一一个距离又近、自带商业、档次又不错、且大中小户型都有的楼盘，中高端改善家庭只能选它。
中介说“一到开学季，这边租房旺季，不少都是直接签约三年，很多业主南边也有别墅，但要么租、要么买，陪读嘛。”
整体房价与差异明显，1-8栋集中围合式管理，2.5w以上，贵的到3万左右。9栋开放式管理，均为跃层户型，单价2-2.2w左右。
除了位置上的优势之外，版筑翠园小区还有两大优势。
第一是较好的商业运营氛围。
当然，这里的商业并不如同德、万达那么声势浩大，但起码有影院、中型以上超市、银行、各种餐饮。也因为处在昆明各大高校周边，餐饮还是颇具多元化/异国特色。
尤其是在整个西站附近，版筑的这个小商圈还算成功。
第二是小区本身品质不差。
2010年首开，就已经突破一万元大关。（2012-2013年尾盘销售都要13500，2012年10月左右交房）
小区大门（住宅1-8栋组团）不够阔气，还挺普通。
但一进入门便是八棵加拿利海枣（大型棕榈树）。
（这类树木在早期昆明的高端小区中也非常多见，比如之前文章中提到的翡翠湾，恒大云玺，已经目前在售的豪宅小区金茂府）
小区整体绿化风格也是有点东南亚风格（早期银海也是这种风格，还有翡翠湾），同时因为紧靠商业，步入小区内部的一侧是一排竹子，也起到了隔音的作用吧。
同时这个小区还有室外泳池。（我们2月到现场，没有投入使用）
（号称300平米的室外泳池不一定多实用，但确实是有的）
（也是有架空层的公共活动空间哦）
（楼栋口的装饰大象）
（楼栋入户大堂）
绿化好、楼栋高矮错落（最高31层，最矮只有18层）无遮挡，并且交付时间不超过10年。
（开发商卖一手房的时候宣传1万平米的中庭景观园林，但这样看着不像有1万平，待定。整个小区容积率3.0）
第三个，即是优点也是缺点，有限的建筑面积做到了更大的赠送。（为了赠送，可把阳台搭板做了房间，所以基本没有阳台）
“80多平可以做四房”？（它还可以68平米做三房呢）
来看这间建面80多平米的户型，3梯7户。（下图只是一个示例，90以内的户型格局类似，基本都是入户这个卧室+阳台为赠送，虽说叫阳台，但这个位置属于楼栋凹槽处，没有阳光直射）。
（图来自贝壳找房）
下面来看实地照片：
（现在看到的这一间以及向外延伸的阳台，均是赠送面积）
（其他80多的小户型也都赠送这一间卧室，但没有卧室外面的阳台）
版筑翠园80多平米的户型虽有一间房间较小，但做成3卧室+1书房也够用，并不逊色100平米以上的户型。
（2栋高楼层的86㎡东向户型，客厅开间在3.4米左右）
当然，除了80-90平米的平层户型、143㎡楼王户型（普通非楼王的也一般）稍微看得过去之外，其他户型，较为一般。
跃层户型，狭长，二层格局实在是“大可不必”；
（建面89㎡左右的跃层户型，图来自贝壳找房）
整个小区大户型在售房源极少，我们这次也没有看到房屋内部。
（上图为126㎡户型，红框为赠送面积，客厅小且客厅朝北，长走廊，这个是优化后的户型格局）
未来版筑翠园旁边的西站立交还有地铁线（1号线西北延）站点。
“除了贵，没啥大缺点，降了价还是贵”。
期待你的关注，还有更多原创文章
从版筑翠园出发，沿虹山东路到学府路口，这里就是万科学府了。
万科学府位于四号线金鼎山站、苏家塘站之间。
这一区域开发程度和繁华程度虽比不上北京路/人民路，但位置和交通上还是非常便利的，毕竟是一环附近。
缺点是周边老旧小区也多，在楼栋里面甚至还可以看到田地。
（站在虹山东路与学府路口拍摄万科学府）
本来也可关注一下万科云上城，但因云上城户型稍微有点不大众（比如110㎡做两房，70多做一房），所以我们忽略，直接到了万科学府。
（但实际云上城东区就在4号线苏家塘站地铁口，1号线西北延终点站，位置更好）
万科学府有门槛最低的次新学区房，44㎡平米一室住宅，总价65-75w左右。（70年产权，可落户，带普通家具家电可租到1900-2000左右）
（早期万科系的楼盘都是有一居室的，比如万科金域缇香、万科学府等）
万科学府划片文林，也是对口昆明二十四中。（仅代表2021情况）
2015年6月前后交付的万科学府，小区房龄不算长。
或许是对万科有更高期待，总感觉万科学府还差点什么，小区维护不如更早期的万科金域缇香。（比如绿化草皮有土壤明显裸露、慢跑道有点损坏之类）
整个公区绿化还是非常多元化的，这个大中庭园林区域做成了全龄化活动区域，也是我们最近跑的同德、万达、一二一板块中最大的一个。
我们来到小区这天刚好出大太阳，见到了非常壮观的晒被场景。（一般小区物业是不会让这种晒被法的）
公共区域做得还凑合，但楼道中没贴瓷砖也是出乎我们的意料。
（楼道内部）
这个小区在一手房出售时，采用的是当时比较少见的折板式设计（折板式实际上是筒子楼的一种变体，2梯6户/5户/4户，下图2/3、4/7/8栋为折板式）。
这样下来，每栋能做到3个端户，其中2户南北通透。
跑了几套89平米的户型，因单面采光导致厨卫+次卧采光不理想，但面积尺度和格局都还算不错。（还有74平米两房，但房源不多，不如直接买89平米三房）
（89㎡户型格局，还有一种变体，窗户更小，但卫生间有窗户，图来自搜狐焦点）
这样的小户型报价在165-185w之间。（看到有一套三楼的89平米明厨明卫户型，报价165w，算比较低的报价了）
（125㎡户型，南北通透，图来自搜狐焦点）
（128㎡户型，图来自搜狐焦点）
而125~128平米的大户型，通透性最佳，主卧带开发商交付的衣帽间，主卫还带浴缸交付，放到2022年都是能打的户型格局。
在现场看到一套125㎡12楼的户型，报价300w，这套是偏贵的了；17楼的另一房主报价则是265w。
精装修交付（还带衣帽间、玄关柜、电视柜交付），装修主色调偏红棕色系，如今来看可能觉得稍微有点老气了。
当然就这个区域来说，比版筑便宜四五千一平，加上万科品牌和物业，万科学府算是比较适中的选择了。
四号线金鼎山站地铁口，就是海伦先生了。
整个项目离万科学府也就步行400米左右。
这个楼盘知名度远没有前面提到的版筑翠园和万科学府高。
毕竟隔了一条虹山东路，海伦先生的划片小学就变成虹山小学。
（其实龙翔、文林、虹山小学的划片初中都是二十四中，这里仅代表2021年划片、对口情况，不代表未来变化）
但就位置来说，地铁口的优势确实非常明显。
同时这个项目也是学府路片区项目比较新的二手房，2017年8月左右交付。
走进海伦先生，发现了明显缺点，小区太小，两栋住宅，1栋写字楼（学府中心），且三栋楼围合管理，商业部分没有分开。
（1栋写字楼/公寓产品）
（左侧楼栋为2栋住宅，地面抬高，右侧为1栋写字楼，两栋楼都可以从1个小区入口进入）
因整个小区建立在一个缓坡上，两栋住宅还有高差，所以小区的整体性受到影响，绿化景观也不好塑造。
（2栋楼梯间，装饰风格略好于万科学府，万科学府的大堂是太“简约”了）
（相较来说，海伦先生楼梯间的广告是本次跑下来的几个盘中最多的）
同时，比起万科学府、版筑翠园，海伦先生的产品设计更弱一些，3栋为4梯8户，2栋分为两个单元，每单元2梯5户，也有31㎡、43㎡的一居室小户型。
（118平米三房户型）
（这里的91.8㎡户型实际为2房，不知房主如何改造成三房，报价135万折算下来只需要1.48w）
从户型格局和采光上来看，还有类似108㎡、118㎡这样的大面积单面采光户型，与目前主流新房产品对比，稍微有点过时了。
因划片学校、小区产品等多重原因，实际上仅一路之隔，但海伦先生的房价比万科学府又低了4k左右。
（2栋的133㎡左右户型，我们在现场看到15楼的报价218w）
120~133㎡大户型房东报价1.6-1.8w左右，而实际成交多在1.6w多。
而31-43㎡的一居室、91㎡的两居室，这类户型，中介直接说“不值钱”，最小的31平米户型甚至40w左右即可买到。
（但这样的小户型，带普通的家具家电又能租到1600左右）
相较来说，海伦先生小区的二手房优势不太明显。
一来同价格段上，再往西一公里左右，金泰国际还有一手现房在售，1.6w起，学校还配套五华区外国语实验学校；
二来学区、产品优势不够突出，很容易被周边万科学府，甚至学府路东段的中海学府路8号所替代。
——————
新房容易被售楼部营造的美好想象迷惑，而二手房不会。
但毕竟是二手房市场中掏出八九十万首付，多多少少有点【肉疼】。
如果觉得版筑翠园、万科学府较贵，2w左右预算的话也有几种方案可以选择：
第一是紧靠西站立交的金通苑（交通厅单位房），单位房小区物业管理更严格。
（西站立交口右侧这两栋粉红+黄色的建筑就是金通苑了）
（金通苑的弧形阳台）
金通苑小区仅有两栋楼（高层），板楼，采光、视野都非常不错。（但靠西站立交稍微有点吵和灰）
户型偏大，最小户型123㎡，同时房龄已有15年左右（维护还不错）。
另一个选择是从版筑翠园沿虹山东路方向往北，巴士西苑小区。
巴士西苑小区在2018-2019年被读者称为“出一套、卖一套”的典型热门小区。
既能享受版筑的所有配套，价格又便宜很多。
巴士因是公交系统的单位房，物业不如金通、版筑。
好了，来看看今日文章中提到的具体房源情况。
我们这里在跑盘中发现，巴士、金通两个小区的可售房源确实不是太多。
以巴士为例，三家不同品牌中介120多平米的户型在售房源不到5套，价格都是2w左右。
这一区域2个新盘：
西站立交旁边，原龙翔铭城，后改名翠湖一品，单价2.8w+，贵！
学府路北侧荷叶山，金科泰玺云麓書苑，规划叠墅、联排、高层，高层估计也在1.85w+了。
买房哪有物美价廉。
买房无完美，看你怎么选。
END
昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】