昆明北市区的“宝藏”小区
因3月份发布的“北市区配套学校比较不错的二手房”被删除，而不少读者反馈想继续了解。
故删除了部分学区敏感信息，旧文重发。
以下为正文
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上期次新房攻略我们说到了版筑翠园是昆明的二手房王者，有读者留言提出异议。
这一期我们就来看看北市区学校划片还不错的几个小区。
（注意，本文提到的划片和小学初中对口信息仅能代表2021年，不代表未来变化，具体划片信息以教育部门公布为准）
（北市区部分二手房分布情况）
昆明目前也有部分新盘配套九年一贯制学校，不过，家长存在对新校区教学质量不确定性的担忧，因为赌不起，还是会选择比较确定的名校配置。
月牙塘小区，三环外，房龄20年+，目前二手房均价约2.69w/㎡，和北市区二手房整体均价1.31w/㎡相比，高出一倍。
这还是去年以来，总价平均下降了30万左右的情况。在此之前，这个小区的二手房单价一直保持在2.8-3w/㎡。
价格的王者，自然有其优越性。
用中介的话说：“这个小区就三种户型：80㎡、99㎡、126㎡。市场上在流通的只有前两种”。
首先看学校：昆明市政府机关第三幼儿园+昆明师专附小月牙塘校区+昆八中。
单所学校拎出来就已经很能打了，组合起来就是王炸。
在教育公平的大背景下，学校在房价中的溢价逐渐下降，新房如此，二手房也不例外。
所以类似“买了房就一定能上”这样的承诺，在买二手房的时候一定要慎重。
除了学校，月牙塘小区的环境优势也比较突出。
绿树成荫。其他小区数量较少的乔木，在这里都是整排整排的，没有一定的树龄到不了这种程度。
树的品种很多，美中不足就是景观缺少了一点层次感和整体规划的主题性。
小区里有一个人工湖，目测有鱼，不知道能不能垂钓。
中心活动区是一个开阔的广场，除了社区健身设施之外，也提供了石凳供大家休息。
至于活动区有多开阔呢？
一般般，也就是能停下直升机的程度吧。
小区的生活配套也很全。昆明二十年前的小区，就已经有“会所”的概念了——老年活动中心，主要是丰富老年人的业余生活。
（老年活动中心，提供丰富的业余活动）
小区主干道两侧划有停车位，另外还有一个立体停车场，解决了许多老小区停车难的痛点。之前拿出来出售，6-7w一个，后来也搞出租，租金是250-300元/月。
（小区设有立体停车场）
月牙塘小区位置上没有之前栏目提到的同德板块那么便利，但是1KM范围内也有医院、超市、购物中心、地铁站和公交车场。
再来看产品。小区是一梯两户，总高六层，南北通透的步梯房。（据说已经有两栋加装了电梯，整个小区有60栋4个组团）
从外立面上根本看不出房龄有20年了。外墙瓷砖是浅褐色的，放在现在也不过时，基本没有脱落的现象（不确定期间是否维护过），和同德昆明广场斑驳的外墙一比，高下立判。
但是，一走进楼栋，年代感扑面而来。
就是老小区的感觉，爬楼梯，两对门一家一户。物业费0.8元/㎡/月，很难得了。
小区所有房源公摊较少，看了一个房源较多的80㎡户型，只有5㎡的公摊。
三室一卫，三个房间尺寸都还合适，没有像翡翠湾那样不好利用的小房间。
（月牙塘小区80㎡户型图 图源：安居客）
这个户型的总价约205万，挂牌单价约2.56w/㎡。没有阳台，低楼层会被窗外大树遮挡采光。
房龄毕竟有点大了，碰上维护得不是很好的房源，折旧度比较高。
看这个小区的二手房，首先要降低对房屋内部的预期。另外，还要有重新装修的预算。
月牙塘小区适合购买的人群是有学校需求（需要提前一年落户）或者不习惯住高层，对小区环境要求较高的人。
如果说月牙塘小区是北市区学校比较牛的话，那么，我愿意称这个小区为北市区宝藏二手房——江东花城。
位置上，两个小区都是三环外，但是江东花城更靠近杭瑞高速，感觉会更偏一点。
实际上，江东花城到地铁站（霖雨桥站）的步行距离还要比月牙塘小区更短。
江东花城的学校也还不错，明通小学丰江路校区+昆十中。（按照之前几年的划片范围，未来变动以区教体局公布为准。注意小学也是需要提前一年落户）
只是没有好的幼儿园。
小区绿化维护不错，景观也呈现出丰富的层次感。
小区道路整洁，大风天也看不到什么落叶。
目前是实力物业（前几年业委会解聘了龙泉物业），物业费1.25元/㎡/月。
考虑到小区并不是完全的人车分流（有地下停车场，内侧部分房源带车库），中心花园位置有部分台阶，这就阻隔了车流，可以放心让孩子在这一区域玩耍。
中心花园另一侧则是露天泳池。
当日昆明阳光灿烂，室外气温约20℃，有两人正在游泳，有三人游完上岸了，还有一人正准备下水。
带看的中介小哥表示：不用震惊，昆明下大雪那天都还有人来游泳。
室外冷水，露天不遮阳，但是毕竟没有废弃，对业主免费开放，对外收费维持经营，也算是加分项。
小区靠路一侧是总高11层的1梯2户板楼，藏在小区里面的则是总高7层的楼梯房。
电梯房是错层设计（客厅和其他空间之间有两步台阶），这种设计还是看个人喜好。
看一下129㎡的户型，客厅和阳台在一个低一点的空间，餐厨卫和卧室则要高出40-50cm左右。
（江东花城129㎡户型图 图源：安居客）
南向阳台靠近小区主景观，两个卧室朝向道路一侧，低楼层要注意是否会受到噪音影响。
另外看了一个122㎡的三室两卫户型，也是错层设计，双阳台，格局更加通透。
（江东花城122㎡户型图 图源：安居客）
不过朝向是东西向，采阳弱了一点。
小区还有7层步梯房，不是错层设计，楼层越低价格越高。一楼带花园的117㎡户型，总价约260万，单价约2.22w/㎡。
很难不心动。
比起月牙塘小区的名声在外，看了江东花城的研究员们，纷纷表示江东花城才是宝藏小区。
这个小区适合有学校需求，对生活环境要求较高，总价预算在160万左右的购房者。
江东花城对面就是碧桂园北城映象的商业，目前在建，开业时间待定。之后应该能弥补大型商业配套离小区较远的缺憾。
北城映象仅剩少量跃层产品在清盘，户型建面约280-290㎡，毛坯交付，均价约1.1w/㎡。
如果觉得这两个小区离北市繁华区较远，还可以看看北辰小区或者江东花园，靠近北京路，离地铁站和北辰财富中心都更近。
这两个小区房源较多，房龄相差不大，都在20年左右。
我们去看了北辰樱花山谷和江东花园茶香园，仅就这两个组团做个对比。
北辰樱花山谷划片明通小学北辰校区+昆十中（有说法要求购房3年+落户2年以上）。
江东花园茶香园划片明通小学丰江路校区+昆十中（据称只需要落户满一年）。
如果为了学校买，建议一定要落实清楚学校政策。（打学校招生电话或者区教体局咨询电话）
北辰樱花山谷还是典型的高低配：环绕小区一周是7层板楼，中间位置是联排别墅。
（联排别墅带小花园）
相较于其他组团，这个组团的居住品质要略胜一筹。户型建面约111-223㎡，三室起步，算是当年的改善房了。
小区环境不错，还打造了坡地景观。车辆不能进入小区，要停在小区外面路边，虽然停车难，但是客观上保证了环境的清净。
可以想象，当初住惯了板楼的一波人，让他们改善换房的时候选择筒子楼肯定是不情愿的。
要么洋房合院，要么城市大平层。总不能比第一套的居住品质更差吧。
北辰樱花山谷的挂牌价在1.4-1.5w/㎡左右，以一套149㎡的房源为例，挂牌价约208万。
江东花园茶香园的挂牌价要低一些，均价约1.2-1.3w/㎡。
但是小区环境就要差一些，没有成片的绿化景观。
小区楼栋前有停车位，肯定不够用，还是要租外面道路上的停车位。
一共4栋楼，成“U型”围合式布局，意味着除了南北向的房源，还会有东西向的房源，采光差异比较明显。
只有一个户型，101㎡，三室一卫，总价在130万左右。
（江东花园茶香园101㎡户型图 图源：安居客）
如果优先地段，同时也考虑学校，不介意停车难和小区折旧度较高，可以考虑这两个小区。
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总结一下，四个小区，月牙塘小区即使降了价，依然单价最高，总价预算在200万往上，适合学校需求和老人居住。
江东花城位置稍偏，小区环境和户型设计都算不错，考虑在北市区买二手房的可以去对比看看。单价约1.5w/㎡，适合考虑学校需求和居住品质的购房者。
北辰樱花山谷适合将地段放在首位兼顾居住环境的购房者，江东花园茶香园价格便宜、品质一般。
买房无完美，看你怎么选。
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