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昆明市中心老破小单价超3万 还供不应求

研究员贝贝 云南好房 2023-04-25


因之前发布的市中心老小区二手房涉及招生政策被删除,而不少读者反馈想继续了解。


故删除了部分学区敏感信息,旧文重发。


以下为正文


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90年代的红砖房,楼梯房顶楼,单价超出3w/㎡——拿出一套卖一套!

 

这就是现实:市中心黄金地段的老破小价格坚挺,供不应求。

 



 


和前几期次新房不同,此次踩盘的二手房情况较特殊↓

 

①大部分买上述房源的人都是为了孩子上学,所以一定要明确房源未占用学位。比较保险的操作是:要求房东去派出所打空户证明


房子房龄太大,真正的老破小。甚至有房源的室内没有卫生间,只有楼层共用的公共卫生间。


面积越小,单价越高。20-40㎡之间的房源单价要比70-100㎡面积段的房源高出2000-4000元/㎡。但是因为总价投入更低,小面积房源转手周期更短。


总价不断上涨,尤其是名校旁老小区热度不减。想要买老破小,总价预算要放宽到130w左右,首付近70w。


⑤挂牌房源大多是楼梯房顶楼和一楼,中间楼层房源基本出一套卖一套,供不应求。整体房源较少


⑥学校划片范围可能出现变动,本文仅供参考,不作为买房依据。

 


 


 

开始介绍今天的二手房之前,穿插一个小趣事。

 

不同于次新房会把房源挂在小区附近的中介门店上,老小区的房源都掌握在门卫大姐手上。

 

门卫大姐自然没有中介公司那么专业规范,但是胜在对小区足够熟悉——甚至具体到房主孩子在国外生活,绝对不会占用学位。

 

不过想要更省事,建议还是找正规中介门店。


言归正传,来看盘龙小学划片范围内的大东新村。(大东新村1-23号,除附5之外,均在盘龙小学划片范围内。)

 


通过上图红色铁门(类似于小区大门)进入,既有红砖房,也有水洗墙

 


虽然进出没有严格管理,但是从小区比较整洁的路面可以看出,还是有物业的。

 

物业费0.45元/㎡/月,如果是70多平米的房子,一年要交400元左右的物业费。

 

小区道路两侧栽种梧桐树,有一定遮阴效果,但是谈不上景观。

 

车辆进入不到楼栋底下,需要在小区内部道路停放,400元/月,自己找位置停。

 


几栋单元楼围合成一个院子,院子外有一个门禁。

 


除此之外,进入单元楼也设置了门禁。所以,大东新村看上去是一个开放式小区,但是两道门禁一定程度上也能隔绝闲杂人员。

 


另外,小区内部路的尽头是死巷子,出去需要原路返回。减少了部分人员流动,但是进出不是很方便。


楼栋里面是老式楼梯房的样子,狭窄的楼梯搭配镂空墙。总高6层,楼层越高,单价越低。

 


看了一套顶楼的房源,体力不算太好的两位研究员,爬得有点喘。如果考虑老人带小孩居住,宁可选一楼,都不要选顶楼。

 

老小区房源有一个特点:如果一直是自住,保养较好,后期转手的时候观感较好,即使单价贵出一两千,也更好出手。如果多次出租,同样房龄房源就会显得老旧很多。

 

(保养不错的大东新村房源)

 

比如上图这套位于顶楼的房源,虽然年代感明显,但是可以看出房主比较爱惜。室内整洁,应该近期才做过打扫。

 

74㎡,三室一卫,挂牌价约170w,单价约2.3w/㎡。

 

除了离盘龙小学较近,小区一环内的位置,离交三桥地铁站步行不到10分钟的距离,租金也能达到2000元/月

 


但是,要注意风险。

 

早在2020年11月,盘龙区人民政府就引发了《盘龙区伍家庄、大东新村片区旧城及城中村改造项目工作实施方案》。

 

当时拆迁的四至范围就包括了大东新村、盘龙小学和栗树头5号地块

 


 


 离明通小学比较近的老小区就是明通巷。


经过微改造的明通巷,街道虽然不宽,但是很有老街特色。有特色橱窗和老街记忆壁画,可以看出是要留住老昆明烟火气。

 


(图源:昆明盘龙发布)

 


这种隐藏在高楼大厦之下的老街,比宽敞的城市主干道,更有人情味。

 

(明通巷所在位置优越 图源:安居客2D沙盘)

 

道路两侧的明通巷XX号院被称作院坝,大多建设于80年代,属于昆明早期各个单位的宿舍和公房。

 

房屋虽然老旧,但是盘龙区搞了一个“一院坝一特色”,通过特色改造,看上去比较整洁宜居。

 


而且明通巷的院坝还是配了物业的——俊发物业,物业费0.68元/㎡/月

 


虽然物业管理上,没有那么严格(进入小区无人阻拦),但是可以看出小区停车有序,路面整洁,楼栋有单元门禁。

 

(进出没有要求登记)

 

在明通巷各院坝中,明通巷42号院表现比较突出,具体来看一下。

 

首先,这个院坝过去是盘龙区政府宿舍,居住的退休人员素质较高。

 

我们进入42号院后,被要求扫码,并询问了进入理由。说明还是有一定的管理。

 

小区地面整洁,外墙和楼道内部重新粉刷,比起红砖房要好看一些。

 


从外墙管线排布较整齐上看,应该还做了排水管网疏通提升。

 

在其他老小区难得一见的是:利用楼栋之间的空地做了塑胶运动场地和微景观。所以明通巷42号院在去年完成老旧小区微改造后,也被当做典型报道。

 


由于房源比较紧俏,基本拿出来一套卖一套,没卖出去的房源基本都是楼梯房顶楼。

 

但是我们在明通巷42号院终于看了一套1楼的房源。(1楼也有采光弱,雨季返潮等缺点,但是比顶楼受欢迎)

 

房主重新做了简单装修,从房屋内部看不出30+的房龄。

 


 

这套房源约53㎡,两室一厅一卫,挂牌价是136w,单价约2.57w/㎡。原本房东报价149万,大概是想通过装修产生溢价,之后降低了预期。

 

这些老小区还有一个特点:越小单价越高。

 


 

 


 

靠近武成小学的二手房整体单价更高,而且除了老破小之外,还有电梯房可以选择。

 

这也和地段有关:人民中路一环位置,北面是翠湖;南面临近美辰百货、正义坊等传统中心商圈;东边是地铁3号线潘家湾站;西边是即将开通的地铁5号线华山西路站。

 


举个例子,武成小学附近的昆二中生活区,90年代的红砖房(部分是水洗墙),2009年开始有房源进入二手房市场,60㎡,挂牌价20w。

 

 

现在呢?同样的房源,挂牌价180w。

 

(2021年昆二中生活区房价走势 图源:安居客)

 

即使是去年下半年昆明二手房整体量价齐跌的市场背景下,昆二中生活区均价也保持在3.1w+/㎡的水平。(当然也和小区房源较少,均价容易受具体房源调价影响有关系)

 

还有谁说老破小不值钱?简直被现实狠狠打脸。

 

具体可以来看看这个小区。

 

小区本身没有物业,只需要每月支付10元的打扫费用。但是,难得的是小区有门禁,单元楼栋也有门禁,相对安全。

 

 

小区内部可以停车,包月100元,在市中心位置很划算了。

 

 

楼道内部比较老旧,但是应该重新粉刷过墙,各种线路也重新排布过。

 


位于顶楼(6楼)的房源约60㎡,挂牌价约186w,单价约3.1w/㎡。

 

室内装修比较简洁,有点日系小清新的意思了。

 


即使单价超过3w,还有一种供不应求,想买抓紧的意思。

 

如果实在接受不了红砖房,武成小学附近也有电梯房可供选择:武成新时代广场、都市名园、兴杰大厦、富春城市公寓等。

 

其中富春城市公寓小户型房源选择较多,52㎡的房源,单价约2.54w/㎡。其他户型较大的房源,总价超出200w,门槛较高。(不过富春城市公寓是70年产权商住混合公寓,居住体验不佳)



 


 

昆明传统市中心,靠近顺城商圈和金碧广场,还有云南顶级医疗资源(昆华医院、昆明市儿童医院),附近有红旗小学。这一片区的二手房地段价值毋庸置疑。


不过二手房以老破小居多。国防路上的五一花园房龄虽然小于20年,但是由于种种原因没有二手房源。

 


靖国新村红旗小学周边总价最低的小区,建于八九十年代,红砖房和水洗墙房龄较大,也是早期少数民族聚居区。

 


小区有50㎡的房源,两室一卫,挂牌价135w,租金约2300元/月。

 


如果只考虑落户上学,金碧路上还有其他院坝小区,比如教委职工宿舍和国防路2号。

 

(教委职工宿舍↑)


(国防路2号,单独一栋住宅没有院子和大门)



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作者的话:

 


在《云南好房》分析老破小实在没有多大意思,因为居住属性确实不佳。

  

但是市中心王者地段,周边还有好学校的二手房确实紧俏。

主观判断市场终究狭隘,实际跑下来才会有第一手材料,也算是本期栏目的一点意义吧。


再次感谢大家关注:

 


(期待你的关注↑)

 

END



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