昆明市中心老破小单价超3万 还供不应求
因之前发布的市中心老小区二手房涉及招生政策被删除，而不少读者反馈想继续了解。
故删除了部分学区敏感信息，旧文重发。
以下为正文
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90年代的红砖房，楼梯房顶楼，单价超出3w/㎡——拿出一套卖一套！
这就是现实：市中心黄金地段的老破小价格坚挺，供不应求。
和前几期次新房不同，此次踩盘的二手房情况较特殊↓
①大部分买上述房源的人都是为了孩子上学，所以一定要明确房源未占用学位。比较保险的操作是：要求房东去派出所打空户证明。
②房子房龄太大，真正的老破小。甚至有房源的室内没有卫生间，只有楼层共用的公共卫生间。
③面积越小，单价越高。20-40㎡之间的房源单价要比70-100㎡面积段的房源高出2000-4000元/㎡。但是因为总价投入更低，小面积房源转手周期更短。
④总价不断上涨，尤其是名校旁老小区热度不减。想要买老破小，总价预算要放宽到130w左右，首付近70w。
⑤挂牌房源大多是楼梯房顶楼和一楼，中间楼层房源基本出一套卖一套，供不应求。整体房源较少。
⑥学校划片范围可能出现变动，本文仅供参考，不作为买房依据。
开始介绍今天的二手房之前，穿插一个小趣事。
不同于次新房会把房源挂在小区附近的中介门店上，老小区的房源都掌握在门卫大姐手上。
门卫大姐自然没有中介公司那么专业规范，但是胜在对小区足够熟悉——甚至具体到房主孩子在国外生活，绝对不会占用学位。
不过想要更省事，建议还是找正规中介门店。
言归正传，来看盘龙小学划片范围内的大东新村。（大东新村1-23号，除附5之外，均在盘龙小学划片范围内。）
通过上图红色铁门（类似于小区大门）进入，既有红砖房，也有水洗墙。
虽然进出没有严格管理，但是从小区比较整洁的路面可以看出，还是有物业的。
物业费0.45元/㎡/月，如果是70多平米的房子，一年要交400元左右的物业费。
小区道路两侧栽种梧桐树，有一定遮阴效果，但是谈不上景观。
车辆进入不到楼栋底下，需要在小区内部道路停放，400元/月，自己找位置停。
几栋单元楼围合成一个院子，院子外有一个门禁。
除此之外，进入单元楼也设置了门禁。所以，大东新村看上去是一个开放式小区，但是两道门禁一定程度上也能隔绝闲杂人员。
另外，小区内部路的尽头是死巷子，出去需要原路返回。减少了部分人员流动，但是进出不是很方便。
楼栋里面是老式楼梯房的样子，狭窄的楼梯搭配镂空墙。总高6层，楼层越高，单价越低。
看了一套顶楼的房源，体力不算太好的两位研究员，爬得有点喘。如果考虑老人带小孩居住，宁可选一楼，都不要选顶楼。
老小区房源有一个特点：如果一直是自住，保养较好，后期转手的时候观感较好，即使单价贵出一两千，也更好出手。如果多次出租，同样房龄房源就会显得老旧很多。
（保养不错的大东新村房源）
比如上图这套位于顶楼的房源，虽然年代感明显，但是可以看出房主比较爱惜。室内整洁，应该近期才做过打扫。
74㎡，三室一卫，挂牌价约170w，单价约2.3w/㎡。
除了离盘龙小学较近，小区一环内的位置，离交三桥地铁站步行不到10分钟的距离，租金也能达到2000元/月。
但是，要注意风险。
早在2020年11月，盘龙区人民政府就引发了《盘龙区伍家庄、大东新村片区旧城及城中村改造项目工作实施方案》。
当时拆迁的四至范围就包括了大东新村、盘龙小学和栗树头5号地块。
离明通小学比较近的老小区就是明通巷。
经过微改造的明通巷，街道虽然不宽，但是很有老街特色。有特色橱窗和老街记忆壁画，可以看出是要留住老昆明烟火气。
（图源：昆明盘龙发布）
这种隐藏在高楼大厦之下的老街，比宽敞的城市主干道，更有人情味。
（明通巷所在位置优越 图源：安居客2D沙盘）
道路两侧的明通巷XX号院被称作院坝，大多建设于80年代，属于昆明早期各个单位的宿舍和公房。
房屋虽然老旧，但是盘龙区搞了一个“一院坝一特色”，通过特色改造，看上去比较整洁宜居。
而且明通巷的院坝还是配了物业的——俊发物业，物业费0.68元/㎡/月。
虽然物业管理上，没有那么严格（进入小区无人阻拦），但是可以看出小区停车有序，路面整洁，楼栋有单元门禁。
（进出没有要求登记）
在明通巷各院坝中，明通巷42号院表现比较突出，具体来看一下。
首先，这个院坝过去是盘龙区政府宿舍，居住的退休人员素质较高。
我们进入42号院后，被要求扫码，并询问了进入理由。说明还是有一定的管理。
小区地面整洁，外墙和楼道内部重新粉刷，比起红砖房要好看一些。
从外墙管线排布较整齐上看，应该还做了排水管网疏通提升。
在其他老小区难得一见的是：利用楼栋之间的空地做了塑胶运动场地和微景观。所以明通巷42号院在去年完成老旧小区微改造后，也被当做典型报道。
由于房源比较紧俏，基本拿出来一套卖一套，没卖出去的房源基本都是楼梯房顶楼。
但是我们在明通巷42号院终于看了一套1楼的房源。（1楼也有采光弱，雨季返潮等缺点，但是比顶楼受欢迎）
房主重新做了简单装修，从房屋内部看不出30+的房龄。
这套房源约53㎡，两室一厅一卫，挂牌价是136w，单价约2.57w/㎡。原本房东报价149万，大概是想通过装修产生溢价，之后降低了预期。
这些老小区还有一个特点：越小单价越高。
靠近武成小学的二手房整体单价更高，而且除了老破小之外，还有电梯房可以选择。
这也和地段有关：人民中路一环位置，北面是翠湖；南面临近美辰百货、正义坊等传统中心商圈；东边是地铁3号线潘家湾站；西边是即将开通的地铁5号线华山西路站。
举个例子，武成小学附近的昆二中生活区，90年代的红砖房（部分是水洗墙），2009年开始有房源进入二手房市场，60㎡，挂牌价20w。
现在呢？同样的房源，挂牌价180w。
（2021年昆二中生活区房价走势 图源：安居客）
即使是去年下半年昆明二手房整体量价齐跌的市场背景下，昆二中生活区均价也保持在3.1w+/㎡的水平。（当然也和小区房源较少，均价容易受具体房源调价影响有关系）
还有谁说老破小不值钱？简直被现实狠狠打脸。
具体可以来看看这个小区。
小区本身没有物业，只需要每月支付10元的打扫费用。但是，难得的是小区有门禁，单元楼栋也有门禁，相对安全。
小区内部可以停车，包月100元，在市中心位置很划算了。
楼道内部比较老旧，但是应该重新粉刷过墙，各种线路也重新排布过。
位于顶楼（6楼）的房源约60㎡，挂牌价约186w，单价约3.1w/㎡。
室内装修比较简洁，有点日系小清新的意思了。
即使单价超过3w，还有一种供不应求，想买抓紧的意思。
如果实在接受不了红砖房，武成小学附近也有电梯房可供选择：武成新时代广场、都市名园、兴杰大厦、富春城市公寓等。
其中富春城市公寓小户型房源选择较多，52㎡的房源，单价约2.54w/㎡。其他户型较大的房源，总价超出200w，门槛较高。（不过富春城市公寓是70年产权商住混合公寓，居住体验不佳）
昆明传统市中心，靠近顺城商圈和金碧广场，还有云南顶级医疗资源（昆华医院、昆明市儿童医院），附近有红旗小学。这一片区的二手房地段价值毋庸置疑。
不过二手房以老破小居多。国防路上的五一花园房龄虽然小于20年，但是由于种种原因没有二手房源。
靖国新村红旗小学周边总价最低的小区，建于八九十年代，红砖房和水洗墙房龄较大，也是早期少数民族聚居区。
小区有50㎡的房源，两室一卫，挂牌价135w，租金约2300元/月。
如果只考虑落户上学，金碧路上还有其他院坝小区，比如教委职工宿舍和国防路2号。
（教委职工宿舍↑）
（国防路2号，单独一栋住宅没有院子和大门）
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作者的话：
在《云南好房》分析老破小实在没有多大意思，因为居住属性确实不佳。
但是市中心王者地段，周边还有好学校的二手房确实紧俏。
主观判断市场终究狭隘，实际跑下来才会有第一手材料，也算是本期栏目的一点意义吧。
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END
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