【交房探盘⑧】一万四买的湖景房 交付合格吗？
坐在自家阳台里面欣赏湖景，真的有购房吸引力吗？
002号研究员把这样的景观发给爱钓鱼的家人：
家人回复，“这地方也太好了”。
再说价格，一线观景的中间楼层，精装现房，1.47w左右。
当然，也并不是所有楼栋和户型都可观景，今天不聊这个小区值不值得买的问题，作为交房探盘栏目，我们来看看大华进入云南后首个交付的项目大华公园天下的交付情况。
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云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
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注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表李先生一家的情况，不代表本次交付的所有业主情况；图片为研究员现场手机拍摄，无调色，仅供参考。
应1栋业主李先生的邀请，云南好房/昆明楼市团队3名研究员来到大华公园天下交房现场。
这是该开发商在昆明的首次交付。
到了现场，看到这个大门，我们几位研究员都表示很不错，也颇为好奇，到底有多高、有多宽？
索性量了一下：
宽19.53米，高10.34米左右。
大家不约而同【哇塞】。
002号研究员说“有种顶天立地的感觉”。
即将交付一套新房、邻居都在为小区大门维权的003号研究员说“赶紧地让我们那个小区来学学”。
当然，这仅是第一印象。
先来看看大华公园天下的整体交付情况吧。
优点如下：
1、小区大门比较阔气，楼栋入户大堂颜值、用料不错，楼栋外立面还算好看；
2、合同上标注的精装标准虽不算太高（1500元/平米），但厨卫设备都采用知名品牌（科勒、方太、摩恩等），金牌橱柜，还配置净水设备+智能马桶盖等；
3、园区内休息区、休闲座椅比较多；部分楼栋有架空层活动空间（但没摆放设施）；
4、虽然只提前20多天，但也是提前交房了；
5、楼栋布局体现了位置优势，北侧靠白沙河水库，南侧为东部汽车站（地铁站），除第一排楼栋无遮挡观景之外，就算是靠南侧的楼栋也能通过楼栋缝隙看到白沙河水库景观；
6、配套的明通小学已在交付之前正式招生，9月开学。
缺点如下：
1、园林绿化中规中矩，树木叶片不够茂盛；
2、跑道/运动场地塑胶材质较硬；园区内部分地面没贴地砖（主要是非本次交付的回迁房10和11栋楼栋前面）；
3、距离地铁站很近，但与小区间暂未有明显通道口；
4、地下停车场与行人同一个入口，汽车需要进了小区大门之后再进地库；
5、室内精装单层玻璃，客厅地砖档次一般。
而业主李先生则认为，“小区总体还是满意的，能够基本达到我的预期”，但主要是小区外围有几点不太满意之处：
1、地铁高架桥和小区之间的道路暂时没有绿化；
2、交通问题（小区位置），因南侧的高架在小区这里并无出口，从市区上班回家要绕一个大圈圈才能回家。
交付流程
5月28日，大华发布交房通知，大华公园天下一期大华时光园6月8日起开始办理交付入住手续。（本次交房的是大华时光园1、2、3、5、6、7、8、9栋）
而按照购房合同上的交房时间（6月31日之前），这也算是提前交付了。
我们到现场的当天，刚好是交付的最后一天，交付的业主不算太多，整体流程还是比较顺畅的。
在签到区，张贴了所有的竣备和相关材料：
维修基金，住宅90元/㎡ ，车位66元/㎡。与契税一样，这部分资金不过开发商，直接由业主交到政府相关部门/账户。
物业费，2.6元/㎡/月（含物业费/电梯费/二次加压费），车位物业服务费，普通车位50元/月/个，这部分资金交给物业公司。（物业费从7月1日开始算起）
产权代办费390元/户。
001号研究员笑说——今年我们探盘的其他楼盘的产权代办费都是400块，这边便宜10块。
在正式交房之前，大华就已经公布了楼栋工程师的信息和物业管家的信息，在现场也提醒业主添加微信。
业主领取钥匙的同时，也附带领取了一套罗莱家纺的礼品。
然后才是正式验房环节。
陪同工程师只有1名，但快修小队很及时，我们在精装房内发现问题后（比如踢脚线之类），基本上10分钟内就有工程队来修了。
一处小细节，在今年上半年的交付中基本没有看到过其他家有的，就是在园区内，有设置一处安排摄影师为业主拍照+相框留念。
（这个位置安排了摄影师给业主拍照留念，洗出照片+相框交由业主）
小区楼栋内外
从外观上看，大华公园天下的楼栋还有点好看？
（外立面·南面，整体米色+暗红色涂料点缀）
米色外立面（真石漆涂料外墙），每一层窗户上下位置采用暗红色涂料，同时也因为阳台位置的落地窗+斜线造型，总体感觉楼栋外墙搭配还是比较协调的，不单调。
楼栋外立面的北侧，窗户则没有南面这么多。同时因为是连廊房，护栏是采用0.9米左右实体墙+30厘米高的黑色金属栏杆。
（外立面北面）
整体为错落式、西南-东北向布局。
部分楼栋的一楼是架空层，目前还没摆放设施（桌椅之类），架空层这一点也超出003号研究员的预料——“这不是高档小区的标志么”。
（一楼架空层区域）
步入楼栋内，单元门采用暗金色合金大门。
（入户大堂）
步入楼栋大堂，略有挑高（估计是4米多），色调以金色为主，金属镜面装饰线吊顶+金褐色瓷砖墙面且用镜面/玻璃勾边+装饰画+水晶吊灯+水晶壁灯的设计，003号研究员“这大堂，有高档盘那味了”。
（入户大堂）
（每栋楼下的装饰画款式略有不同，同时入户大堂面积也略有差异。）
电梯间，地面有波打线装饰，但楼上的楼梯间内，装饰确实就不如大堂这么【洋气】了。
（楼上的电梯间）
同时以李先生家这一栋为例，3梯6户，每部电梯都分开在楼道间东侧、中间、西侧位置，感觉使用起来不是特别方便。
业主李先生家实际上是离湖面最远的一排房源，但走到连廊处的时候也能看到湖面，这还挺惊喜的。
（站在最后排楼栋的连廊位置拍摄）
按照楼栋的布局，基本上后排的楼栋也能从楼栋的“缝隙”看到湖面，002号研究员，“有总比没有好，反正看到景色总归是心情好的”。
（连廊位置，实体墙+栏杆）
步梯间没有贴地砖和墙砖，墙面则是普通乳胶漆，水泥地面，看了两三层楼的消防设施，已经安装到位。
（步梯间）
再来看看房屋内部：
单层层高2.74米左右。
红褐色大门，配备密码锁，大门铰链、锁、外观、猫眼完好。
门口配备有个挂钩，还挺方便，但因旁边还有另一户人家，大门只能做内开。
进入大门，一侧为玄关柜（三开门，电箱被隐藏在玄关柜内，中间置物空间有单独的插座、开关、灯带），另一侧为厨房推拉门。
厨房内部采用双台面设计，外接生活阳台。
方太的烟机灶具+海尔净水器（已经安装到位净水器龙头）+双槽+摩恩水龙头+带独立开关的插座面板+金牌橱柜。
（海尔净水器）
顶部白色铝扣板吊顶+一左一右两个顶灯。
天然气管道已经接到了外部的生活阳台，但没有配备热水器。
001号研究员则站在美感的角度，表示对橱柜的棕色地柜和白色吊柜色彩搭配、以及推拉门款式不喜欢。
但总体来说，厨房配置已经算不错了。
卫生间部分，台盆两侧的墙面用瓷砖+金属包边保护，龙头采用科勒，面盆大小适中，镜柜大小适中（但没有单独灯带）。
卫生间马桶带有智能马桶盖，淋浴间隔断、地面防滑瓷砖还算不错，但花洒稍微简单，没有顶喷。
但一处比较尴尬的点在于，受面积限制，卫生间略小，马桶和门的距离非常近，使用不便，如下图：
（马桶和门比较接近）
客厅、卧室区域都是常规的精装房交付标准：客厅采用白色乳胶漆墙面+瓷砖铺地，卧室区域则是白色乳胶漆墙面+木地板铺地。
卧室均有吊顶，预留了窗帘盒子的位置。
客厅和卧室区域比较中规中矩。
虽然是95平米的小户型，但我们一行人来到李先生家，并不觉得觉得局促（也可能是还没摆放家具缘故），最小卧室也能摆放床具+衣柜，阳台还是拉通的大阳台，也因是个南向端户，感觉非常明亮。
（95平米小户型也有大阳台）
南侧是机场高速+地铁高架，没遮挡，但怕有噪音。我们实际到现场，虽然窗户玻璃是单层玻璃，但关上窗户后隔音效果还是不错的。
精装修施工方面，李先生家主要的问题在于，踢脚线安装比较松，边角处的踢脚线有磨损；洗手台盆下水器未安装到位；有间次卧的门槛安装不到位导致门缝较大等细节问题。
（工人带着一条新的踢脚线来检修了）
而在我们还在检查其他细节的时候，就有工人拿着一条新的踢脚线上门来更换了。
这也是快修小队的好处，有问题马上解决。
公区基础设施：
小区主出入口还是蛮不错的，水景内设置案名，大华公园天下时光园。
同时，非常阔气的大门（前文有提到）也让小区显得更加高大上起来。
不过，好房研究员还是要求比较高，001号研究员就直言“大门两侧的树，不够霸气”。
小区中庭也有水景+院门装饰做了分区，简约大气。
（从这个院门进入，就是下面提到的第一个小花园了）
整个小区的园林分为三个小花园：
第一个是儿童游乐区以及旁边的中庭：
（第一个小花园，含儿童游乐区在内）
儿童游乐区全塑胶铺地，有一组较大的可以攀爬、滑梯的大型设施，但小型的秋千/运动设施没有。主色调为蓝色，面积较大，也与周边的绿化融为一体无缝衔接。
（这一部分开发商取名叫鲲鹏乐园）
（周围也有些座椅）
（儿童乐园旁边的地面是木质地砖铺设）
这一区域面积最宽敞，因地势略有坡度，做了蜿蜒曲折的小径，绿化层次也做得也最丰富，公园内小道的铺设也比较用心。
（小道的地面铺设也颇有层次）
第二个区域是7栋前面的小花园，绿化不如前一个那么丰富，硬质铺地较多，也有可能是刻意打造的运动、休闲、活动场地，周围多用花台、休闲座椅来打造露天休闲的感觉。
（一大片空地）
（空地旁边有两三组上图这样的休闲椅）
第三个区域是6栋前面的休息区，这一区域做了休闲连廊+花台+草坪的结合，地面铺设的是类似木头条纹的地砖，连廊可遮风挡雨，绿化方面，乔木不多，主要是大草坪。
（这一区域草坪+花台+连廊的设计）
（草坪不算大，这个区域相对安静休闲一点）
（地砖又是另一种款式了）
虽然面积都不算大，但每个小花园的功能区分和实用性都挺强。
绿化方面，大型乔木不多，绿化层次和树种上稍微中规中矩，按002号研究员的话说“树还需要再长长”。
（垃圾桶和指示牌的风格倒是挺时尚的）
（路灯款式，被001号研究员吐槽，“一点花纹都没有”，众口难调吧）
后期不知道园区内是不是会增加一些健身器材，这一点上也有待加强。
地下停车场及配套：
小区的停车场需要从正大门进入之后再通往地库，这一点的设计不够人性化。
（红色箭头处为停车场入口）
进入地下停车场的两侧墙面都有彩绘图案，主要画的是大华的IP吉祥物大华鲲鹏
。
（一只头上有尖角、带着大翅膀、鱼尾巴的“萌兽”）
停车场内的柱子用不同颜色区分楼栋和区域，比较明亮，且大部分是每三个车位一根柱子，测量了一下车位宽度在2.4~2.43米之间，满足最低要求。
但停车场内的标识不多，出口和楼栋标志不太明显。
做了地下的单元入户大堂，因有高度差，做了便于轮椅上下的坡度设计，002号研究员说这是“地下入户玄关”，更安全一点。
地下入户大堂也比较宽敞，虽不像一楼有各种装饰，但也简洁明亮。
配套方面，因本次交付是大华公园天下首个交付的地块（二标段），沿机场高速这一线、白沙河水库这一线的商业暂未投入使用。
故短期内，生活不是太方便。
学校方面，小区本身配套的幼儿园也交付了，配套的明通小学今年3月开始招生，9月即将开学。
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看完整个项目，003号研究员表示，“大华公园天下，一个刚需盘能有这样的交付已经超出了刚需的品质了，我觉得很不错了”。
不过，如果把这个“刚需盘”概念先入为主了，那么无异于对楼盘交付放低了标准。
所以，也不必以刚需盘还是改善盘去定义某个小区。
大华公园天下或许从定价上来说，小区的购房门槛不算高，但不代表它交房就很普通，更不代表刚需盘就有理由做得很一般。
对大华公园天下的交付，你给打几分呢？
END
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