云南房价，数它最跌！但是……
谁说风景区的房子一定要买？
有钱有闲，就买。
普通人，租还不行么。
先来看看这个号称最佳视野的湖景房：
云南市场文章还有版纳篇：离开版纳的第n天，想它……
提到要去这里跑楼盘，同行的小伙伴都非常高兴，这不就是边旅游边看房嘛。
“湖水清澈，风景很好，听说现在有帆船、潜水、浮潜等各种玩场……”
因本栏目预算有限，最终这些咱们都没有去，放张图大家感受一下即可。
（图来自抖音@张继洪）
在今年上半年，这个区域（仅指玉溪澄江）的房价同比下降25%，为云南最惨。
毕竟是文旅地产，买房，确实只适合有钱且有闲的小伙伴。
市场原因、疫情影响、环保问题等多重因素导致价格下行，但相应地降低了购房门槛，加上因抚仙湖沿湖管控，可开发用地急剧减少，也不失为买入的时机。
（上述数据来自克而瑞，上半年澄江区域商品房均价同比下降25%）
如果你犹豫不决，或者只是预算有限的普通小伙伴，先租房体验一下也未尝不可。
夏季，正是抚仙湖最美最好玩的季节。
今天我们带着租售即可的心态，来看看抚仙湖旁的几个项目。（比较巧合的是，今天提到的几个项目中，有三个都是AAA级景区）
（上图来自澄江市文化和旅游局发放的《生命摇篮 山水澄江》旅游地图，注意，抚仙湖畔只有2个4A级景区，一个是禄充风景区，应该也有普通居民房出租；另一个帽天山寒武纪世界自然遗产旅游区，主要是澄江化石博物馆+寒武纪小镇/欢乐大世界，也是个旅游地产项目，本次并未前往该项目探访）
总体来看：
1、抚仙湖距离昆明主城1个半小时车程左右，湖水清澈，物价不高，也适合旅居。
2、最美的景点、最美的湿地均向大众开放，而非划入各种楼盘的私家花园，真正做到了还湖于民。
（仅为普通路边的风景，前半段为时光栈道，后半段也是路边，主要想展示水非常清澈）
3、今年旺季酒店/租房价格疯涨，租房至少提前3个月准备，否则只能按天计价。
4、观湖景房源与不观景房源价格相差20%以上，租售同理。
5、如果购房，除房价外，成本较高，具体体现在：
A、物业费比大多数住宅小区更高，以万科抚仙湖度假区为例，物业费5元/月/㎡以上。
B、二手中介费更高，因文旅性质二手房交易有难度，部分中介要求“双佣”（即买家收取1%、卖家再收取2%中介费，这也是跟其他城市住宅项目最大不同）。
C、日常消费水平更高，日常做饭买菜可以去村子（消费不高），但旅游区内外出就餐费用更高。
D、部分房源（如广龙小镇部分公寓），要求全款，不接受贷款。但因处于玉溪市，若能贷款，住宅首套房首付20%，二套房首付30%即可（认贷不认房）。
6、澄江区域的商品房成交情况（2022上半年），客户来源本地居民占比排名省内倒数前三（另外两个是版纳和昆明市），仅占39%。客户来源西南城市的购房者占比比昆明还高5%左右。（均来自克而瑞数据）
（注，抚仙湖位于玉溪市澄江市、江川区、华宁县之间，因地产项目多集中在澄江，故数据统计也只有澄江区域数据）
广龙小镇
（旅游旺季，就算是上图这样最普通不过的小标间，也要140一天）
先看这个项目房/租价：
一手销售：
整个项目共3500亩，规模比较大了，其中一期共八个地块安置区（故本小区有较多本地居民，生活气息还可以）。
（安置房居民区）
（安置房居民区，大多居民把自家改造成民宿，也自住在内，或者直接将房子租给别人）
主要在售的是公寓（40年产权），限时特价房（置业顾问称限时到月底）：110㎡两室，6楼（顶楼），可部分观湖带装修+家具家电，62.5w；3楼同一户型，56w，带装修不带家具。（已是营业中的酒店，现房，要全款）
置业顾问还强调“这两套房原来都是要卖上百万的，现在是超级特价”。（2018年广龙有次公寓开盘我在现场，当时基本40多万只能买一居室）
二手租售：
侧面打听了一下小区的租金价格，置业顾问“安置房月租金六七百都有，不过是淡季的价格”。
中介小哥自己租的一居室（非安置房区域），带家具家电，月租1800左右。
我们到现场的时候也确实是旺季，当天没有发现有月租一千多的房屋。
（但发稿前有一名中介小伙伴说有两套一室公寓即将退房，可做饭，可看湖，带家具家电，月租1600）
我们也在靠华美达酒店（在建未开业）这一侧的公寓楼看了一套出租房，远眺可以观湖。
五十多平米一居室，带家具家电，3500元/月，包水电和物业费。阳台可侧面观湖，走廊可正面观湖。（房源就是下图）
（公寓楼内部）
（五十多平的一居室，外有阳台可看湖）
安置房整栋（6个房间，一楼为店铺，可分割两个门面），租金8w/年。（下图）
（这里说的一栋是指左侧两个门面以及上层建筑，挂灯笼这边不是）
中介小伙伴介绍说“二手公寓38㎡，现在28万可以买到，前两年要40多万。”
“还有那种四合院300平（已装修好），1.3w/㎡，买了直接可以当民宿。”
整体来看，广龙小镇项目的特点如下：
1、位置优势。
（澄江西高速入/出口就在广龙小镇住宅地块背后）
广龙小镇算是离昆明市区最近的位置了，项目位于抚仙湖北岸，从昆明主城区下来高速路就有专门的澄江西出口。
2、湿地公园。
广龙小镇本身就是AAA级景区，同时已建成免费的临湖湿地公园（全名抚仙湖国家湿地公园、抚海湾湿地公园），也是AAA级景区，风景/管理不错。
售楼部正对面的临湖区域还将建设一个更大规模的临湖公园，目前这个区域种植了烟叶和水稻，基本无其他建筑物。
但就建筑本身，并不亲水，从项目步行到湿地公园还是有一定距离。
3、较为完善的商业。
在本次跑的几个项目中，广龙小镇算是拥有最完善和丰富的商业了。
整个项目除最北面有少量住宅之外，其他均为40年产权商业，且多个区域已经交付。
（星光夜市）
同时，在旅游业比较冷淡的时间段，也有大量就地安置的居民居住，故项目配套的星光夜市除下午到夜间之外，还有较多商户做做本地居民的小生意，比如水果、蔬菜、小吃之类。
（也有普通小生意的）
大的餐饮店以抚仙湖特产“铜锅鱼”、“石锅鱼”为主，常吃的鱼180~350一公斤，加上洋芋饭、两三小炒，四人吃下来三百多。
星光夜市一碗凉米线/凉粉6元，也够一位女士吃饱。
4、因楼栋较矮，观湖效果一般，属于平视且远眺型。
（只能这样看湖）
5、建筑风格比较有特色，古朴的四合院也各有不同款式，确有隐居避世之感。
(在较高楼栋看楼下的四合院和湖景)
（主街巷）
（小院有不同款式）
6、价格优势。
无论是现阶段一千多的单间租金，还是二手小公寓30万左右一套的价格，其实都已经算是比较低的了。
万科在抚仙湖，占据了最好的观景位置。
（楼盘名：抚仙湖国际度假小镇，为万科接手原城投的太阳山项目，本文简称万科抚仙湖项目）
（西侧为湖，建筑主体为湖东侧的山坡上）
当我们告知考虑在这个小区长租房屋的时候（6个月以上），被“无情”地拒绝了。
“旺季能卖一千多一间夜的民宿，根本不舍得拿出来做长租，真的长租也不划算”。
“最重要的是，现在基本客满，真的没有房源”。
——中介小姐姐这样告诉我们。
比起另外其他小区，万科项目户型产品以度假旅居为主，故更多多居室户型，适合家庭。
翻了一下位于这个区域的酒店房源，湖景两居室600~800之间。
在山谷食堂旁边看到的一手房销售信息：
二手租售：
二手房市场均价1.35w（便宜的9k都有，贵的2w+），银行评估价不一定，也可做到2w+。
二手房源情况如下图：
（疫情影响之下，二手房价格已经降了一波了）
（较高组团沚园叠院产品，总高三层，一层两户，每一层户型不一样，上图为三层62平米户型露台观景效果，下图为同一栋楼的二层户型）
（较高组团沚园叠院产品，上图为二层78平米户型露台观景效果）
（上图为二层78平米户型前院）
可观湖的二手房均价一万六七以上，当下一晚房费也要六七百（两居室）。
如购买二手房后，可交由酒店/民宿公司托管，分成比例按营业额六四分（业主六）或五五分。
根据预估情况，万科抚仙湖度假区的酒店收益略高于上述提到的广龙小镇。
租金方面，中介小伙伴提到“下叠加三房带院子的对外出租，但观湖效果一般，淡季三房八九千一个月，包物业费，不包水电。观湖的，基本没有低于1万元一月的”。
（因当天没有长租房，没有看到具体房源）
（较新交付的泓园，一楼户型，120平米户型，带前后院子，此为后院）
（一楼户型，120平米户型，三卧室 ，带前后院子，此为后院，这个楼栋为从三楼进入往下走楼梯，上图拍摄角度为三楼入单元门位置）
（一楼户型，120平米户型，三卧室，带前后院子，此为前院，也可观湖但角度一般，这套类似的房源在酒店/民宿上是1038元/一夜）
整体来看，万科抚仙湖项目的情况如下：
1、依山而建，交通位置上不够方便。
从山顶上（城堡位置）到山脚下，导航上显示3.4公里。（如果是步行，可能会更累，毕竟是上下坡）
山腰位置是整个小区的核心商业配套区，太阳山小镇广场，距离山脚也约有2~3公里的距离。
也因此，万科抚仙湖项目比较依赖自驾出行。
2、视野开阔，且大部分房源可观湖，但不亲水。
因整个项目位于抚仙湖以东的山坡上，这段水面较为开阔，视野奇佳。
（每间卧室都可看湖，上图为叠院三楼户型，建面62平米两房，但基本零公摊，缺点是餐厅很小）
文章开头的视频就来自万科项目。
再来看下另一个更高视野的角度。
在比较高的住宅内向湖面看去，同行小伙伴说“像是电影中隐士高人居住之所”。
又因大部分房源依山而建，多个台地错落排布，故大部分房源可观湖。
（万科后期打造的洋房产品，一排房子为一个小台地）
如前面1所说，距离山脚较远、水面较远。
整个项目仅有靠湖面的湿地、抚仙湖希尔顿酒店位置亲水，但实际住宅区并不亲水。
3、房价差异略大。
以65平米左右上叠院（3楼）为例，2017-2018年一手买入单价一般不超过1万元。
而目前二手市场上价格1.7~2.3w不等。
业主不同心态，导致房价差异较大。
4、物业服务比较人性化。
物业费5.5元/平米，总体成本较高。（但没有停车费用，可以不用纠结车位问题）
不过服务也挺周全，摆渡车业主免费坐，半小时到一小时一趟，也可打电话让物业送菜。
(山谷食堂内部)
(山谷食堂营业时间)
小镇食堂有提供早中晚餐，业主享受一定折扣（好像是8折）。
5、社区商业也对外服务游客，虽然完善但价格较高。
小镇有商业街，有餐饮和超市、食堂。澋园离小镇最近，步行约8分钟。
（太阳山小镇广场）
整体建筑风格偏欧式，也有很多游客在此打卡拍照。
（小镇广场旁边）
（小镇广场旁边）
（小镇上的便利店）
商业气息不算太浓厚（不是丽江大理那种旅游古镇），日常餐饮居多，但有点偏向于旅游景点的餐饮，价格中上。
一碗牛肉面28元。
6、小区整体设计都不错，有品质感。
相较来说，万科抚仙湖度假区整体定位偏高端，小区建筑以淡黄色为主，小区建筑分为早期城投时期（红房顶）托斯卡纳风格，万科时期，偏现代风格（褐色+淡黄色外立面）。
（5层洋房已经在小区中算是比较高密度的了）
多数组团2017后交付（除城投时期的红房顶），整体维护也不错，绿化和品质做得比较到位。
相对来说，广龙小镇是比较接地气的，而万科抚仙湖度假区则是更高端的度假方式。
二者没有优劣之分，本身定位不同，游客、购房者也就丰俭由人。
广龙小镇打造的是类似西双版纳告庄这样的夜市经济，商业、旅游型小镇（开发商海城集团就是西双版纳告庄西双景的开发商），而万科抚仙湖度假区则是偏安静一点的度假型小镇。
上述，两个项目代表的是抚仙湖畔两种完全不同的生活、旅居方式，那么还有其他吗？
我们仔细回忆了一下过往几年来抚仙湖游玩的经历，就不得不提到湖畔圣水和星空小镇了。
同行的研究员小伙伴说“每次来抚仙湖游玩，基本上都住在了湖畔圣水/老的悦椿酒店这里”。
作为抚仙湖畔最早的星级酒店，在如今诸多高档次（希尔顿）、特色民宿的夹击下，不得不发出“廉颇老矣，尚能饭否”的疑问。
但就“带娃”这一项而言，湖畔圣水旁边的月亮湾湿地公园简直是秒杀其他几个项目：
一个比较干净的沙滩（酒店外客户需要付费进入），适中的面积（不用担心丢），以及一系列比较成熟的吃喝/游乐设施。
解放小孩，解放家长，能玩N天。
电梯间也有宣传一手房的广告，大家可以参考下：
（让你健康，让你快乐，这广告挺接地气）
酒店租金：
酒店大致价格，正对湖标间/大床房，380/晚，侧对湖330/晚。（几家酒店价格类似，价差不超过20块）
如果长租一个月：
大床房，三四天换一次床单，为280元/晚，两室一厅套房，580元/晚（需要提前预定）。
来看这个项目的具体情况：
1、老悦椿已经不存在，“解体”成n家酒店
客房和基本设施沿用老悦椿酒店，除传统的高层酒店客房外，还有带泳池别是这类高端客房。
(大床房)
传统酒店布局，只有落地窗没有阳台，外围走道长，客房并排，住起来就是“酒店客房”的感觉。
2、位置不错，占据较好的观湖视野
临湖而建，且本身主体楼栋高（20多层），观湖视野不错。
（仅为8楼视野）
距离月亮湾湿地公园较近（出酒店过马路即是），入住客人可免门票，相对比较亲水。
3、游乐配套更丰富
原有酒店内的设施依旧保留，比如露天泳池（费用大人60元、小孩30元），在现场也确实发现很多小朋友在玩耍。
月亮湾湿地公园内，又有较多游乐设施和餐饮设施（帆船、儿童游乐小船之类），周边也有诸多餐饮和村子，整体来说确实适合带小孩游玩。
4、内部管理约等于普通开放式商住小区，房屋设施已有老旧之感。
因多家酒店的客房均在同一栋主体建筑内，整体管理约等于普通开放式商住小区。
（开放式大堂和电梯厅）
同时，绝大部分酒店并未在老悦椿酒店客房再升级硬装，故我们在现场看到的客房内部木地板已有破损。
5、更适合带娃短期体验型度假。
整体看下来，湖畔圣水这一项目，有点类似“吃老本”的感觉。
但不可否认，这确实是我们跑的几个项目中，人气最旺的一个，停车场直接不够用，不少省内、川渝牌照的自驾车拖家带口旅行来此。（在今年上半年澄江的购房者来源地占比中，西南省份的居民成交占比20~25%之间，也是有力佐证）
就算不住酒店，也有不少游客花30元/人的门票（相当于兑换券，可兑换成金额公园内消费餐饮、游乐设施等）去湿地内玩耍。
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当然，上述只是提到旅居/度假，如果还想玩点别的花样，还可前往抚仙湖南岸的星空小镇。
交房还没超过两年，已经成为小有名气的观星胜地、露营基地、房车营地，花样实在太多。
（星空小镇的露营基地）
后期随着其他地块陆续交付，它成为抚仙湖畔热门旅居地也是大概率事件。
除此以外，抚仙湖畔还有诸多做得非常不错的旅游/度假村子，马房村、小湾村、海边村等等。
无论如何，值得一去再去。
END
抚！仙！湖！实！在！太！棒！了！
点赞云南好房，一起买到好房！