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会展片区万科这个项目交付,你会打几分?

001号研究员 云南好房 2023-04-25



导语:


今年年中,万科在会展片区的三个项目都有交付,分别是翡翠滨江(最后一期),500里(第二期),公园城市(第一期)。


从当时销售的价格上来看,翡翠滨江5期(非一线观滇的普通房源)≈500里(非a大平层组团)>公园城市。


此前我们提到一个交房的核心问题——个别业主对交房的满意标准,到底是什么?


“对交房不满意,还是对房价不满意?”


若是花费2w买入,那期望的就是高端盘甚至豪宅应有的品质。


若是1.5w买入,那相应的期待值有可能会降低一些。


从另一角度,放在整个昆明来看,不少楼盘因楼层、楼栋、户型差异导致同一小区价差较大(甚至超过20%),也有楼盘因市场波动调整售价,也导致前后期业主买入价格相差较大。


从实际交付上看,公园城市作为会展万科三兄弟之一,交付也只是中规中矩的一个了。


应多名万科公园城市业主邀请,8月9日,云南好房/昆明楼市2位研究员,另特邀之前交房探盘的业主G先生(暂且称005号研究员),一同前往万科公园城市一期交付现场探盘。


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云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。

 

针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

 

 

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注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅代表本次主要前往的3栋2号房的某业主家;也仅能代表探盘当天的情况。


不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况;图片为研究员现场手机拍摄,无调色,仅供参考。






一期仅有4栋住宅,本身给中庭景观发挥的空间就极小。


但好在在西南侧做了一块较大的小游园,包括草坪、休闲廊架、儿童游乐区、运动场地等,让整个园区多了几分惬意。




但是尽管如此,比起翡翠滨江、500里都有比较大的中庭景观,万科公园城市的园林确实还不够打,但也是因为受限于整个地块较小,很难施展开来。


整个项目交付的基本情况,优点如下:


1、小型园区范围内,也做了比较大的休闲区/游乐区/锻炼区


2、地下停车场基础硬装较好,充电桩较多。


3、提前通知缴纳契税,可做到交房即交证(部分)


4、采用多种树种、多重花卉营造迎宾归家仪式感。


5、地块毗邻万科重点打造的滨河商业及海河景观带,未来价值更高。


缺点如下:


1、精装工程质量一般,业主家里已经整改多次。


2、由于地块小,地下停车场较小,弯道较多,动线不够流畅


3、绿化高大乔木还不够茂密,靠近一楼外窗的地被较为稀疏


4、楼栋之间因要满足消防扑救场地,使得硬质铺面较多,显得空旷。




交付流程:




我们探盘当天已经过了正式交付时间段,故这交付流程部分仅为业主口述/开发商公开资料宣传得知。


本次交付时间为公园城市一期1、2、3、5栋,正式交付时间为2022年6月26日-2022年6月28日。


有提前通知业主缴纳契税,可以做到交房即交证(部分)。


物业费全包2.8元/月/平米(住宅物业服务费1.38元,二次加压0.69元,电梯运行费0.73元),物业费从7月1日开始收起。


物业费略有偏高。


(也可对比一下翡翠滨江五期2.6元/平米,500里二期2.95元/平米)


流程上万科基本没有问题,每家每户都可以通过小程序查看到自家整改进度。


只不过我们前往的这户业主家问题挺多,应要求反复整改了6次。



再来看楼栋。



对比一下万科翡翠滨江、万科公园城市、万科500里的楼栋外立面。


(上:翡翠滨江,中:公园城市,下:500里,从窗墙比来看,公园城市还不够”透亮“)


几个项目都是米白+灰色外立面,都比较耐看,但公园城市灰色系更多一些。


相对来说,公园城市的外立面线条更简洁一些。


从玻璃栏杆上,公园城市与万科城的阳台玻璃护栏有点镂空,而翡翠滨江为封闭式栏杆,不过昆明多数业主都会选择封窗。


(北向外立面,上:万科公园城市,中:500里,米白色的外墙用灰色装饰线条,显得更有中式风格元素,下:翡翠滨江,只有翡翠滨江有连廊)


与之前我们看到的2t4户/5户楼栋不同,公园城市楼栋北侧没有连廊。(也意味着中户只有单面采光)


这样看上去,楼栋外立面整体就比其他家好看很多。


(因没有大面积的拉通阳台,窗墙比一般)


(侧面)


每栋楼前都有一个景墙,标注楼栋号。




入户单元门位置,一处亮点,因入户单元门有台阶,在旁边专门做了一个无障碍廊道;门的另外一侧为信报箱。




入户大堂没有做挑高,采用浅灰色瓷砖和墙砖,顶部有吊顶+灯带+黑色装饰线条,配色比较典雅,入户大堂还做了个背景墙,墙上挂有立体装饰画。



也有业主反馈入户单元门和入户大堂不够上档次,看来项目与业主的期待值产生了偏差。


(入户大堂和电梯间)


(电梯等候区)


001号研究员认为,“其实这个单元门和大堂,本身其实并不差,中等项目水平,但是如果能再挑高一下,做出4米以上的空间,那就显得上档次很多了”。


在大堂内没有摆放相应休息座椅,不确定后期会不会增加。


电梯等候区也是延续大堂的配色和风格,瓷砖腰线+天花板装饰线条,比较耐看,且面积适中。


看到这个电梯间,果然是跟其他几个兄弟楼盘一脉相传:


分别承重800kg、1000kg的两部电梯,一部货梯、一部客梯,货梯空间尺寸大点。



楼上的电梯等候区,装修稍微简单,浅灰色光面墙砖+耐磨款地砖,有非常明亮的大窗户。



楼道内也继续是这样的瓷砖设计。



顶部没有吊顶,只有普通的筒灯,总体显得比较素雅。


通往步梯间的区域,也做了地砖铺贴, 一是考虑到消防楼梯使用概率和成本;二是从楼栋的3层到地下室消防楼梯地面均贴了地砖,3层以上是混凝土砂浆原地面做防滑处理,也是目前昆明多数开发商采用的标准。


(这里应该还在整改,故地上还有些工具)


步梯间地面稍微简单,就我们看到的这层楼还有点“花”地面。(参考上图)




室内精装



(关于天然气开通时间的情况告知)


入户门棕褐色款式,密码锁品牌为乐开(也是万科几个项目都采用的品牌),入户门一侧有挂钩。



需要注意的是,两户人家大门过于靠近,难免相互影响,有业主反馈使用不便。


单层净层高2.748米。


(注:因业主家整改后,室内有灰尘,不代表交付当天的清洁情况)


1、装修风格与之前万科交付项目大致类似


推拉门、门框、洗漱柜均为深褐色款式,与同色系的地砖搭配比较协调;室内门的款式也比较有质感,且门框到顶。


(客厅)


(室内门门槛到顶)



(卫生间,生活阳台从淋浴间进入)


厨房、卫生间均为深褐色、灰、白三种色调为主,墙砖都是深灰色石纹款式。


生活阳台从淋浴间进入,生活阳台采用耐磨款的地砖,墙面采用真石漆。


客厅天花板为吊顶+灯带设计,吊顶有一圈黑色装饰线条,墙体无背景墙,常见的白色乳胶漆刷墙;每间卧室没有单独做吊顶,仅用普通石膏线铺边。


(阳台推拉门,仅有一扇可推拉,另一扇为固定)


(除吊顶的黑色装饰线条外,以上均与万科翡翠滨江五期一致)


2、柜体方面亮白色为主,但玄关柜稍小


柜体多为亮白色柜面




因是89~90平米小户型,我们看到的这户业主家并未有衣柜交付。


玄关柜略小,仅有双开门大小。(其他户型应该是三开门以上)


橱柜带拉篮。



3、基础配置不够丰富


龙头、花洒、水槽为摩恩品牌。



马桶为科勒品牌,但款式稍微老旧。



浴室风暖机为三雄极光。


热水器品牌为万和。



以上品牌和配置与万科其他项目一致。


与前不久看到的翡翠滨江5期不同,烟机品牌都是方太,但款式略有差异,翡翠滨江5期为侧吸式油烟机,公园城市的油烟机为顶吸式。



确实,按照合同的交付标准,公园城市的精装配置,比较普通,属于正常配置



而从施工角度来看,我们到现场已经是这户业主家整改之后的结果。


这户业主家最早出现的问题,比较严重的是:室内门破损、门框松动(后已整改),踢脚线明显松动(后已整改),墙面乳胶漆色差明显且气孔较多(已整改部分),阳台栏杆有损坏(已更换)等。


(我们在现场的另一户业主家也发现室内门门框缝隙偏大,上图为主要探访的业主家厨房门略有毛边)




公区部分




小区正大门(东门)如下图:



一侧是车行入口,一侧为人行通道。


顶部和右侧都有项目标识和logo,整体比较简约素雅。


001号研究员,“倒也不是不好看,只不过缺了一点什么。”


这个大门稍显普通。


另一个侧门就更是“简约”了。



(侧门)


两个大门都是业主们比较不满意的地方。(注意,因业主反映多次,侧门还在整改中,以上图片仅为当天拍摄实景)


来看下公区的整体情况:


(1)有颜值的景观小品和搭配


入园后,步道两侧是排列整齐的树阵和灌木,路尽头是欢迎回家的标志,这点很不错,也是最有归家仪式感的地方。


(正门进出后的迎宾树阵,挺有气势)


同时也发现有这样一排步道(下图),两侧是梨树,很有氛围感。



同时园区内红叶李、滇朴相呼应,灌木丛修剪比较整齐,也有比较多各式颜色草木/花卉组成的花境。


(花境:一般利用露地宿根花卉、球根花卉及一二年生花卉,栽植在树丛、绿篱、栏杆、绿地边缘、道路两旁及建筑物前,以带状自然式栽种。)


万科的花境,确实非常有设计感。


(侧门这边的景墙)

(侧门这边的景墙)

(每栋楼入户单元门前都有一组比较漂亮的花境)


(道路转角处的花境)


(靠小区边缘处也有)



除了小型花丛、景墙位置,楼栋边缘也有修剪整齐的灌木,体现出了不一样的绿化氛围。





(2)小楼盘也可做出大片绿化。


只有四栋住宅,要怎么做出大游园?


在项目的西南角,有一块613平米(规划局精确数据)的运动场地+1000平米(推测数据)左右的大草坪/休闲廊架区。


先是大草坪:




看运动区,蓝色塑胶铺地,外部是适合成年人的锻炼器材区,内部是适合儿童的游戏区。




外围有休闲座椅和洗手池。



运动区外是休闲廊架和大草坪,边缘有雕塑小品增加趣味,也有若干较高大的滇朴/朴树(或类似)之类的高大乔木,显得比较惬意。




005号研究员,“面积其实够大的,如果后期物业管理让小朋友到草地上玩耍,也挺不错的”。


(3)不足之处


毕竟新交付小区,部分树木暂时不太茂密。


整体上来说,其实万科公园城市的景观确有亮点之处,是远远超出“最低要求”的。


但如果按照中等偏上的改善盘来看,它又稍微有点不够


所以有时候发现园区中某些角度特写很不错,但整体的绿化/景观缺点什么。


比如,本身大门就款式不够高大上。


比如,楼栋间的空地较大,根据我们了解到的,一是要满足消防扑救面的强制要求,二是目前已增加了花箱和休息座椅做点缀。


(特写,觉得还不错)


(远景来看又发现,空地较大,楼栋间的绿化景观比较“空”)


比如,在大家看得到的区域,草坪茂密,灌木修剪整齐,但不小心走到靠一楼窗户旁边,又能看到比较稀疏的草皮。


(从楼上往下看,靠楼栋内侧的草皮明显不如靠外侧草皮)


(近处一看,靠一楼住户家外围的草皮确实一般)


路灯款式虽然与之前看到的项目类似,但这个路灯明显更结实厚重一些:


(路灯)


(监控探头、指示牌、垃圾桶)





地下停车场和其他配套




地下停车场硬装相当标准化,环氧地坪、楼栋标识和指示、充电桩都很到位,整体也简洁明亮。



(充电桩)



地下入户位置,就稍微简陋了,主要是顶部的格栅吊顶与墙面不是太协调,加上入户单元门比较简单,显得不太美观。



(负一楼电梯厅)


电梯厅倒是与一楼风格一致,延续典雅的风格。


地下停车场的问题,主要是空间利用上的不合理


从开发商告知的《品质提升方案》中(结尾会提),也可发现,地下停车场转角(直角弯)的问题。


这也是最近我们看会展片区万科几个项目的通病,以万科公园城市最为突出。


体现在:


1、单行、单车道出入口,出入分离。


(停车场限高2米,一般,不够高,且是单车道)


出入车道为单行道+单车道出入设计,虽然也规避了对面来车的风险,但双车道也可做出入分离设计。


2、多直角弯甚至U型弯,容易剐蹭。


转角多柱子,实体结构柱外塑料防撞柱。


出入口还有U型弯,以下图通道为例,才交付不久,转角处的防撞条已经被撞下。




其他配套方面,因是首期交付,万科公园城市还不太完善。(这也是我们几位研究员认为项目存在的最大问题)


毕竟这是首期交付,周围的道路本来为市政道路,市政进度偏慢,而万科为交付也做了大量的投入,在道路两边也栽种了很多景观树种。


(小区侧门门口道路)


同时因为周边全是工地围挡,并无其他生活/商业配套。


一期内部无幼儿园配套,主要的学校配套在靠500里项目这边的上海师范大学附属学校(但其实公园城市自己也建有多所学校的,只不过暂未投入使用)。


不确定后期物业用房(也就是现在的维修服务中心这里)是否会有商业投入运营,否则业主日常生活不太方便。



————


万科公园城市一期2020年8月首开,当时90户型成交均价为1.6-1.75w,115户型还略高一些,户型虽整体不大,就价格来说,确实也是中等偏上的项目了。


不少业主高价买入,自然对小区有更高的期待,在这种情况下,我们在房屋维修服务中心外部明显位置,我们也看到了《园区品质提升方案告知书》。




主要包括:


1、北侧出入口标识、绿化带提升;

2、东侧出入口隔离围挡(已完成现场安装);

3、地库转角拓宽,入口增加凸透镜等。


部分整改项目的完成时间在8月底,后续如何,了解情况的业主也可在评论区留言。






END


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