会展片区万科这个项目交付，你会打几分？
导语：
今年年中，万科在会展片区的三个项目都有交付，分别是翡翠滨江（最后一期），500里（第二期），公园城市（第一期）。
从当时销售的价格上来看，翡翠滨江5期（非一线观滇的普通房源）≈500里（非a大平层组团）＞公园城市。
此前我们提到一个交房的核心问题——个别业主对交房的满意标准，到底是什么？
“对交房不满意，还是对房价不满意？”
若是花费2w买入，那期望的就是高端盘甚至豪宅应有的品质。
若是1.5w买入，那相应的期待值有可能会降低一些。
从另一角度，放在整个昆明来看，不少楼盘因楼层、楼栋、户型差异导致同一小区价差较大（甚至超过20%），也有楼盘因市场波动调整售价，也导致前后期业主买入价格相差较大。
从实际交付上看，公园城市作为会展万科三兄弟之一，交付也只是中规中矩的一个了。
应多名万科公园城市业主邀请，8月9日，云南好房/昆明楼市2位研究员，另特邀之前交房探盘的业主G先生（暂且称005号研究员），一同前往万科公园城市一期交付现场探盘。
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注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅代表本次主要前往的3栋2号房的某业主家；也仅能代表探盘当天的情况。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况；图片为研究员现场手机拍摄，无调色，仅供参考。
一期仅有4栋住宅，本身给中庭景观发挥的空间就极小。
但好在在西南侧做了一块较大的小游园，包括草坪、休闲廊架、儿童游乐区、运动场地等，让整个园区多了几分惬意。
但是尽管如此，比起翡翠滨江、500里都有比较大的中庭景观，万科公园城市的园林确实还不够打，但也是因为受限于整个地块较小，很难施展开来。
整个项目交付的基本情况，优点如下：
1、小型园区范围内，也做了比较大的休闲区/游乐区/锻炼区。
2、地下停车场基础硬装较好，充电桩较多。
3、提前通知缴纳契税，可做到交房即交证（部分）。
4、采用多种树种、多重花卉营造迎宾归家仪式感。
5、地块毗邻万科重点打造的滨河商业及海河景观带，未来价值更高。
缺点如下：
1、精装工程质量一般，业主家里已经整改多次。
2、由于地块小，地下停车场较小，弯道较多，动线不够流畅。
3、绿化高大乔木还不够茂密，靠近一楼外窗的地被较为稀疏。
4、楼栋之间因要满足消防扑救场地，使得硬质铺面较多，显得空旷。
交付流程：
我们探盘当天已经过了正式交付时间段，故这交付流程部分仅为业主口述/开发商公开资料宣传得知。
本次交付时间为公园城市一期1、2、3、5栋，正式交付时间为2022年6月26日-2022年6月28日。
有提前通知业主缴纳契税，可以做到交房即交证（部分）。
物业费全包2.8元/月/平米（住宅物业服务费1.38元，二次加压0.69元，电梯运行费0.73元），物业费从7月1日开始收起。
物业费略有偏高。
（也可对比一下翡翠滨江五期2.6元/平米，500里二期2.95元/平米）
流程上万科基本没有问题，每家每户都可以通过小程序查看到自家整改进度。
只不过我们前往的这户业主家问题挺多，应要求反复整改了6次。
再来看楼栋。
对比一下万科翡翠滨江、万科公园城市、万科500里的楼栋外立面。
（上：翡翠滨江，中：公园城市，下：500里，从窗墙比来看，公园城市还不够”透亮“）
几个项目都是米白+灰色外立面，都比较耐看，但公园城市灰色系更多一些。
相对来说，公园城市的外立面线条更简洁一些。
从玻璃栏杆上，公园城市与万科城的阳台玻璃护栏有点镂空，而翡翠滨江为封闭式栏杆，不过昆明多数业主都会选择封窗。
（北向外立面，上：万科公园城市，中：500里，米白色的外墙用灰色装饰线条，显得更有中式风格元素，下：翡翠滨江，只有翡翠滨江有连廊）
与之前我们看到的2t4户/5户楼栋不同，公园城市楼栋北侧没有连廊。（也意味着中户只有单面采光）
这样看上去，楼栋外立面整体就比其他家好看很多。
（因没有大面积的拉通阳台，窗墙比一般）
（侧面）
每栋楼前都有一个景墙，标注楼栋号。
入户单元门位置，一处亮点，因入户单元门有台阶，在旁边专门做了一个无障碍廊道；门的另外一侧为信报箱。
入户大堂没有做挑高，采用浅灰色瓷砖和墙砖，顶部有吊顶+灯带+黑色装饰线条，配色比较典雅，入户大堂还做了个背景墙，墙上挂有立体装饰画。
也有业主反馈入户单元门和入户大堂不够上档次，看来项目与业主的期待值产生了偏差。
（电梯等候区）
001号研究员认为，“其实这个单元门和大堂，本身其实并不差，中等项目水平，但是如果能再挑高一下，做出4米以上的空间，那就显得上档次很多了”。
在大堂内没有摆放相应休息座椅，不确定后期会不会增加。
电梯等候区也是延续大堂的配色和风格，瓷砖腰线+天花板装饰线条，比较耐看，且面积适中。
看到这个电梯间，果然是跟其他几个兄弟楼盘一脉相传：
分别承重800kg、1000kg的两部电梯，一部货梯、一部客梯，货梯空间尺寸大点。
楼上的电梯等候区，装修稍微简单，浅灰色光面墙砖+耐磨款地砖，有非常明亮的大窗户。
楼道内也继续是这样的瓷砖设计。
顶部没有吊顶，只有普通的筒灯，总体显得比较素雅。
通往步梯间的区域，也做了地砖铺贴， 一是考虑到消防楼梯使用概率和成本；二是从楼栋的3层到地下室消防楼梯地面均贴了地砖，3层以上是混凝土砂浆原地面做防滑处理，也是目前昆明多数开发商采用的标准。
（这里应该还在整改，故地上还有些工具）
步梯间地面稍微简单，就我们看到的这层楼还有点“花”地面。（参考上图）
室内精装
（关于天然气开通时间的情况告知）
入户门棕褐色款式，密码锁品牌为乐开（也是万科几个项目都采用的品牌），入户门一侧有挂钩。
需要注意的是，两户人家大门过于靠近，难免相互影响，有业主反馈使用不便。
单层净层高2.748米。
（注：因业主家整改后，室内有灰尘，不代表交付当天的清洁情况）
1、装修风格与之前万科交付项目大致类似
推拉门、门框、洗漱柜均为深褐色款式，与同色系的地砖搭配比较协调；室内门的款式也比较有质感，且门框到顶。
（客厅）
（室内门门槛到顶）
（卫生间，生活阳台从淋浴间进入）
厨房、卫生间均为深褐色、灰、白三种色调为主，墙砖都是深灰色石纹款式。
生活阳台从淋浴间进入，生活阳台采用耐磨款的地砖，墙面采用真石漆。
客厅天花板为吊顶+灯带设计，吊顶有一圈黑色装饰线条，墙体无背景墙，常见的白色乳胶漆刷墙；每间卧室没有单独做吊顶，仅用普通石膏线铺边。
（阳台推拉门，仅有一扇可推拉，另一扇为固定）
（除吊顶的黑色装饰线条外，以上均与万科翡翠滨江五期一致）
2、柜体方面亮白色为主，但玄关柜稍小
柜体多为亮白色柜面
因是89~90平米小户型，我们看到的这户业主家并未有衣柜交付。
玄关柜略小，仅有双开门大小。（其他户型应该是三开门以上）
橱柜带拉篮。
3、基础配置不够丰富
龙头、花洒、水槽为摩恩品牌。
马桶为科勒品牌，但款式稍微老旧。
浴室风暖机为三雄极光。
热水器品牌为万和。
以上品牌和配置与万科其他项目一致。
与前不久看到的翡翠滨江5期不同，烟机品牌都是方太，但款式略有差异，翡翠滨江5期为侧吸式油烟机，公园城市的油烟机为顶吸式。
确实，按照合同的交付标准，公园城市的精装配置，比较普通，属于正常配置。
而从施工角度来看，我们到现场已经是这户业主家整改之后的结果。
这户业主家最早出现的问题，比较严重的是：室内门破损、门框松动（后已整改），踢脚线明显松动（后已整改），墙面乳胶漆色差明显且气孔较多（已整改部分），阳台栏杆有损坏（已更换）等。
（我们在现场的另一户业主家也发现室内门门框缝隙偏大，上图为主要探访的业主家厨房门略有毛边）
公区部分
小区正大门（东门）如下图：
一侧是车行入口，一侧为人行通道。
顶部和右侧都有项目标识和logo，整体比较简约素雅。
001号研究员，“倒也不是不好看，只不过缺了一点什么。”
这个大门稍显普通。
另一个侧门就更是“简约”了。
（侧门）
两个大门都是业主们比较不满意的地方。（注意，因业主反映多次，侧门还在整改中，以上图片仅为当天拍摄实景）
来看下公区的整体情况：
（1）有颜值的景观小品和搭配
入园后，步道两侧是排列整齐的树阵和灌木，路尽头是欢迎回家的标志，这点很不错，也是最有归家仪式感的地方。
（正门进出后的迎宾树阵，挺有气势）
同时也发现有这样一排步道（下图），两侧是梨树，很有氛围感。
同时园区内红叶李、滇朴相呼应，灌木丛修剪比较整齐，也有比较多各式颜色草木/花卉组成的花境。
（花境：一般利用露地宿根花卉、球根花卉及一二年生花卉，栽植在树丛、绿篱、栏杆、绿地边缘、道路两旁及建筑物前，以带状自然式栽种。）
万科的花境，确实非常有设计感。
（侧门这边的景墙）
（侧门这边的景墙）
（每栋楼入户单元门前都有一组比较漂亮的花境）
（道路转角处的花境）
(靠小区边缘处也有)
除了小型花丛、景墙位置，楼栋边缘也有修剪整齐的灌木，体现出了不一样的绿化氛围。
（2）小楼盘也可做出大片绿化。
只有四栋住宅，要怎么做出大游园？
在项目的西南角，有一块613平米（规划局精确数据）的运动场地+1000平米（推测数据）左右的大草坪/休闲廊架区。
先是大草坪：
看运动区，蓝色塑胶铺地，外部是适合成年人的锻炼器材区，内部是适合儿童的游戏区。
外围有休闲座椅和洗手池。
运动区外是休闲廊架和大草坪，边缘有雕塑小品增加趣味，也有若干较高大的滇朴/朴树（或类似）之类的高大乔木，显得比较惬意。
005号研究员，“面积其实够大的，如果后期物业管理让小朋友到草地上玩耍，也挺不错的”。
（3）不足之处
毕竟新交付小区，部分树木暂时不太茂密。
整体上来说，其实万科公园城市的景观确有亮点之处，是远远超出“最低要求”的。
但如果按照中等偏上的改善盘来看，它又稍微有点不够。
所以有时候发现园区中某些角度特写很不错，但整体的绿化/景观缺点什么。
比如，本身大门就款式不够高大上。
比如，楼栋间的空地较大，根据我们了解到的，一是要满足消防扑救面的强制要求，二是目前已增加了花箱和休息座椅做点缀。
（特写，觉得还不错）
（远景来看又发现，空地较大，楼栋间的绿化景观比较“空”）
比如，在大家看得到的区域，草坪茂密，灌木修剪整齐，但不小心走到靠一楼窗户旁边，又能看到比较稀疏的草皮。
（从楼上往下看，靠楼栋内侧的草皮明显不如靠外侧草皮）
（近处一看，靠一楼住户家外围的草皮确实一般）
路灯款式虽然与之前看到的项目类似，但这个路灯明显更结实厚重一些：
（路灯）
（监控探头、指示牌、垃圾桶）
地下停车场和其他配套
地下停车场硬装相当标准化，环氧地坪、楼栋标识和指示、充电桩都很到位，整体也简洁明亮。
（充电桩）
地下入户位置，就稍微简陋了，主要是顶部的格栅吊顶与墙面不是太协调，加上入户单元门比较简单，显得不太美观。
（负一楼电梯厅）
电梯厅倒是与一楼风格一致，延续典雅的风格。
地下停车场的问题，主要是空间利用上的不合理。
从开发商告知的《品质提升方案》中（结尾会提），也可发现，地下停车场转角（直角弯）的问题。
这也是最近我们看会展片区万科几个项目的通病，以万科公园城市最为突出。
体现在：
1、单行、单车道出入口，出入分离。
（停车场限高2米，一般，不够高，且是单车道）
出入车道为单行道+单车道出入设计，虽然也规避了对面来车的风险，但双车道也可做出入分离设计。
2、多直角弯甚至U型弯，容易剐蹭。
转角多柱子，实体结构柱外塑料防撞柱。
出入口还有U型弯，以下图通道为例，才交付不久，转角处的防撞条已经被撞下。
其他配套方面，因是首期交付，万科公园城市还不太完善。（这也是我们几位研究员认为项目存在的最大问题）
毕竟这是首期交付，周围的道路本来为市政道路，市政进度偏慢，而万科为交付也做了大量的投入，在道路两边也栽种了很多景观树种。
（小区侧门门口道路）
同时因为周边全是工地围挡，并无其他生活/商业配套。
一期内部无幼儿园配套，主要的学校配套在靠500里项目这边的上海师范大学附属学校（但其实公园城市自己也建有多所学校的，只不过暂未投入使用）。
不确定后期物业用房（也就是现在的维修服务中心这里）是否会有商业投入运营，否则业主日常生活不太方便。
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万科公园城市一期2020年8月首开，当时90户型成交均价为1.6-1.75w，115户型还略高一些，户型虽整体不大，就价格来说，确实也是中等偏上的项目了。
不少业主高价买入，自然对小区有更高的期待，在这种情况下，我们在房屋维修服务中心外部明显位置，我们也看到了《园区品质提升方案告知书》。
主要包括：
1、北侧出入口标识、绿化带提升；
2、东侧出入口隔离围挡（已完成现场安装）；
3、地库转角拓宽，入口增加凸透镜等。
部分整改项目的完成时间在8月底，后续如何，了解情况的业主也可在评论区留言。
END