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昆明一项目交房 业主灵魂发问:是在搞笑吗?

002号研究员 云南好房 2023-04-25

小区大门没盖好,道路地砖还在铺,入户大堂堆满装修垃圾,临水临电……这样未完成的状态,开发商就敢通知业主接房。

“要什么没什么!这样的交房是在搞笑吗?”业主站在一片狼藉前,发出无奈的感叹。

这样的交房现场,确实让两位研究员感到不可思议,002号研究员表示:“公区部分,比昆明之光还要差,这样的交付也称得上年度之最了。”

1月8日,我们应业主D先生邀请,来到世茂璀璨倾城一期二标段,具体看看此次交付情况如何?业主拒绝接房,是否情有可原?

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云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。

针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

 

(交房探盘栏目报名通道,建议交房前联系,本栏目长期有效)

注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表D先生一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况。

不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况;图片为研究员现场手机拍摄,无调色,无滤镜,仅供参考。

世茂璀璨倾城分两期开发,一期为回迁地块和四栋商品房,其中一标段回迁房已于2021年8月完成交付。从该地块的现状其实可以窥见开发商的“缺钱”:小区大门至今未启用、儿童游乐区仅为一个沙坑、回迁房和商品房分界线围了几根铁栏杆、休息区设置简陋的石凳……

(图中标注的2#、3#、5#、6#为此次交付的商品房楼栋)

此次在12月30日-1月1日集中交付的地块,为世茂璀璨倾城一期二标段。仅有四栋高层住宅,无论是地上建筑还是公区配套的工程量,都不算很大。

但是,交房当天(指1月8日,下文同)呈现的状态,还不如被嫌弃的回迁房

资金流动性出现问题,开发商陷入债务危机,压到购房者身上,就是交付延期乃至停工烂尾。或者像今天看到的世茂璀璨倾城一样,即使延期了也交付不出像样的房子。

此次交付的二标段由于小区外围道路和大门都尚未完工,进出小区都要通过前期交付的地块

进出道路两侧有围挡,路面坑洼不平,虽然不影响通行,但是没有小区引导标识,小区周边界面给人“脏乱差”的印象。

(进出道路没有小区标识)

小区主出入口在地块东侧,靠近2#和3#,可惜尚未完工。从现在的大门轮廓来看,风格偏向现代简洁,尺度还是够的。

(小区大门正在施工)

现场的工作人员称:“大门一周左右就能完工。”

001号研究员表示:“就算一周后大门能完工,但是路面硬化都没有做,这才是更大的问题。”

目前进出需要经过回迁房这边的侧门,仅为一个简陋的小铁门。绕过一标段地块,再经过物业服务中心对面常开的小铁门进入商品房地块。

(一标段侧门,无需门禁即可出入)

(两个地块之间的铁门)

业主D先生称:“小区回迁房和商品房原本应该是用绿化带隔离,现在就是用铁栏杆挡一下。”

(回迁房和商品房之间用铁栏杆隔开)

在进入小区前,照例来看看世茂璀璨倾城此次交付的优缺点。

优点如下:

1、楼栋间楼间距不错,容积率为3.94.

2、阳台为玻璃栏杆,窗墙比不错。

3、连廊护栏高度较高,安全性不错。

缺点如下:

1、进出小区道路暂未完工

2、小区大门未完工

3、延期6个月左右交付,没有交房仪式感。

4、延期赔偿方案为车位抵用券,而不是按照合同约定赔付。

5、小区内部分路面、配套设施还在施工,部分绿化景观还在补种。

6、楼栋前景墙未完工,入户大堂还有收尾工作未完成

7、目前使用的是临水临电,存在水压小和跳闸的问题。

8、消防设备暂未配齐,门禁系统也未启用。

9、室内清洁工作不到位,楼栋内外同样存在装修垃圾随意堆放的问题。

10、淋浴区隔断暂未安装客厅吊顶较矮,且没有装饰线条,没有灯带/也可能灯带没电。

11、地下车库暂未完工

业主D先生买过多套房子,他表示:“不和那些烂尾停工的比,从我自己买的房子来看,确实是交付最差的小区。”而从多位邀约我们去交房探盘的业主来看,大部分业主都选择拒绝接房。

交房流程:

世茂璀璨倾城商品房合同约定的接房时间为2022年6月30日,延期到12月30日,逾期半年左右。

针对赔偿问题,网上流传的赔偿方案是以车位抵用券形式1:1进行抵扣赔偿。(之前有业主反馈延期交付赔偿2万的车位抵用券,且开发商将车位价格提高后才能使用)

(网上流传的世茂璀璨倾城此次延期交付赔偿方案)

接房当天,现场没有张贴项目竣工验收备案表,代替它的是一份实测报告。(开发商建造的房屋只有经过验收合格,符合国家对房屋建设的各个方面标准和规范才能交付使用,而经过验收合格就会得到竣工验收备案,如果得不到或者不请国家有关部门人员进行验收,房屋强行交付使用,开发商要负法律责任。)

(正式接房时没有张贴项目竣工备案表,业主供图)

从现场公布的接房流程来看,业主需要先缴费再验房。由于不是在集中交房时接房,D先生提出要先验房,在物业处领取钥匙后,能够正常看房。

不过物业工作人员只是负责开门,并没有陪同验房和记录问题,也没有快修小队解决问题。

小区物业是世茂服务,住宅物业费为2.5元/㎡/月,1月1日开始缴费。事实上,业主不可能在1月份实现入住,D先生表示物业费收取时间不合理。

由于我们不是在集中交付时去看房,从业主反馈来看,现场完全没有喜庆氛围和交付仪式感。即使和回迁地块比较,也有很大落差。

(左侧为回迁地块交房现场,右侧为商品房交房现场)

楼栋内外:

小区外立面是米黄色+褐色,底部四层为纯褐色涂料,和项目一标段的外立面色调保持了一致。

(图中左侧两栋为回迁房,右侧三栋为商品房)

窗户采用的是双层中空玻璃,阳台采用玻璃护栏(留有缝隙),未封阳台。阳台地面到扶手栏杆的高度约1.35米,比较合适。

南向外立面因为阳台使用的是大面积的玻璃栏杆,窗墙比还不错

(南向外立面)

但是北向外立面就不太好看,窗户比较小,而且有连廊。

(北向外立面)

小区地块不太规则,仅四栋高层住宅,容积率为3.94。楼间距在25-36米之间。高层建筑错开排布,南向采光不错。

如果说外立面还算比较正常的话,楼栋入户就显得很糟糕(指1月8日业主接房当天)。

楼栋外做了景墙,但只是水泥坯子,没有贴砖,更没有楼栋标识,也就是没有完工。

(景墙未完工)

部分楼栋前道路还未铺砖,002号研究员表示:“幸亏是晴天来,这要是下雨天,就变成泥巴路了。”

(楼栋前道路暂未铺砖)

单元入户没有太多装饰,是深灰色干挂石材。单元门是普通的玻璃门,以目前的状态肯定无法设置门禁。

(入户单元门接房时状态)

入户大堂基本已经做好,浅灰色墙砖和地砖,也有背景墙。做了吊顶,吊灯款式有点过时。如果把堆放在该空间的装修垃圾全部清理掉,观感不会那么差。

(入户大堂空间堆放各种东西)

一楼电梯间未做挑高设计,D先生家所在的楼栋是2T5户,电梯集中在楼栋中间位置。

(电梯间集中在楼栋中间)

电梯品牌是日立,载重14人,轿厢尺寸合适,电梯内部做了防护处理。

走廊是连廊结构,金属材质栏杆高度大约有1.45米,算是做得比较高的,即使没有铁丝围栏也相对安全。

(连廊高度合适)

连廊到中户的距离约1.9米,对着的卫生间窗户玻璃做了防窥处理。不过,连廊两侧紧挨着生活阳台,感觉可以翻进去,这两户业主应该会比较没有安全感。

(连廊与中户墙面的距离

(连廊与生活阳台距离太近)

消火栓内没有消防设备,后期需要尽快补齐。

(消火栓内没有放置消防设备)

步梯间是水泥地面+乳胶漆墙面,安装了扶手,有自然采光。

(步梯间)

房屋内部:

中户入户门外开,品牌为星月神,没有配密码锁,作为一个装修标准2500元/㎡的项目,有点不应该。棕褐色普通款式,一侧有入户挂钩。

(户号做了模糊处理)

入户后左侧是玄关柜,棕色双开门设计,置物区设计了镜面,有灯带。收纳空间不算大。

(玄关柜)

右侧是厨房,厨房门是普通平开门,而非推拉门。

“L型”厨房,操作台面较短,小电器可放置的空间较少。厨房另一侧连接生活阳台,有一定的自然采光。

(厨房操作台面较短)

(生活阳台对着连廊)

厨房顶柜和地柜颜色一致,米色带点紫调,橱柜板材较厚,不过没有拉篮。墙砖和地砖的颜色均为浅灰色花纹。厨房收纳空间有点不足。

(橱柜板材较厚,质感不错)

交房当天,厨房操作台上落满了一层厚厚的灰。清洁工作不到位,室内交付表现再好,也扣掉了印象分。

厨房电器配置较少,烟机灶具的品牌是方太,有凉霸业主称应该是有燃气热水器,交房当天暂未安装。

(烟机灶具就是常规款式)

(厨房凉霸品牌为名族)

厨房龙头不可抽拉,水槽是单盆大槽

(大槽比较实用)

燃气管道已安装好,暂未安装可燃气体报警器

D先生家是竖厅设计,餐厅连接客厅。南向采光,即使是中户,采光条件也还不错,只是通透性弱一点。

(中户下午客厅采光不错)

客厅为米色花纹瓷砖,墙面是白色乳胶漆,电视背景墙偏暖色系,有金属线条装饰。

(背景墙)

客厅吊顶较矮,无装饰线条,把客厅空间压得低了一些。可能由于D先生家接线错误,导致接房当天部分线路跳闸,仅有卫生间能正常通电,无法测试其他空间的灯光。

(不确定吊顶里面是否预留灯带)

客厅净高约2.72米,算是正常范围。

阳台是双门的推拉门,没有把手。景观阳台连接客厅和次卧,宽度还不错。不是封阳台交付,玻璃栏杆留有缝隙,需要业主后期自行封阳台。

深灰色防滑地砖,没有做美缝。D先生家阳台地漏堵塞,且多处地漏没有盖子。

从D先生家阳台上可以看到进出小区的规划路还未做路面硬化,耗费的工期会长一点。也能看到公区还在施工的状态。

(箭头处为进出小区道路,未完工)

主卧采光还不错,空间上也比较合适;南向次卧连接景观阳台,采光采阳条件较好。

(主卧)

(南向次卧连接阳台)

中户次卧对着连廊,采光条件一般

(北向次卧自然采光条件一般)

卧室窗户为双层隔音玻璃,打开方式是外推,飘窗护栏较高。

室内门为原木色,未做到包边到顶,看上去有点小气。而且室内门材质感觉很单薄,001号研究员表示:“质感不好,也有点担心隔音效果。”

(室内门比较单薄)

该户型有2个卫生间,均为二分离设计。洗漱柜是普通的敞开式柜门,没有分层收纳。镜柜没有灯带。

(洗漱柜没有分层收纳)

卫浴洁具品牌未特别说明的,都是科勒。洗手台盆方形设计,下水槽藏在里面,和万科城五期类似,不过好像少了一个肥皂架,龙头不可抽拉。

(龙头右侧位置感觉少了肥皂架)

马桶品牌是科勒,款式比较普通,也没有纸巾架。

(马桶款式过于普通)

次卫淋浴间空间原本就小,窗户内开更是增加局促感(主卫淋浴间窗户外开)。地砖未做防滑处理,接房当天暂未安装淋浴屏

(次卫淋浴间窗户内开,不太确定是不是安装错误)

两个卫生间的花洒都是可升降,但是不带顶喷。

卫生间风暖品牌为名族,出风面板不大,升温速度正常。

可视对讲暂未安装,但是有预留位置,后期业主可以让物业安装。

开关和插座为金色面板,品牌为罗格朗,有USB接口。试了一下插座,接线错误,相地错,并缺地。可能只是个别现象,不过接线错误很少碰到。

(室内插座接线错误)

卧室安装了一键报警器。进门处安装了全屋开关。

整体看下来,室内装修说是2500元/㎡的标准,怕是有点说不过去。但是,和一团糟的公区相比,好像又要好一点。

D先生家具体存在的问题有:插座线路接错;入户门划痕较多;阳台下水口堵塞,且多个地漏没有盖子;淋浴屏未安装;墙面和背景墙有污渍;洗手台盆缺少肥皂架;吊顶收口有瑕疵;主卧窗户开关无法上锁等

(阳台下水口堵塞)

(淋浴屏未安装)

(阳台栏杆安装不到位)


公区基础设施:

按照规划,世茂璀璨倾城二标段的绿地率是45.82%。实际看下来,绿化整体呈现还有所欠缺,部分地块的景观还在补种移栽。公区配套设施也没有完全弄好,是业主此次接房不满意的表现之一。

具体来看:

1、地面硬质铺面比例不大。

小区本身不大,楼栋之间还有一定的绿化空间,所以地面硬质铺面比例不大。

(小区规划的景观暂未完全呈现,可以看出硬质铺面比例不大)

小区道路宽度合适,铺了浅色地砖,如果清洁不到位,会更加显脏。一侧有正在施工的路面,不确定是不是塑胶跑道。

(已铺砖道路清洁不到位,一侧还有正在施工路面)

2、绿化景观还在补种移栽。

之前我们提到过,年底交付的项目,因为季节原因,在景观呈现上是有点吃亏的。尤其是落叶植物,到冬季只剩光秃秃的树干。

小区内乔木也不算很少,大部分都没有叶子,小区的绿意全靠灌木和草皮撑着。

(部分区域绿化已完成,只是少了一些景观层次感)

不过,世茂璀璨倾城景观的主要问题不在于好坏,而在于有无。楼栋旁边区域还需要进行绿化补种。

(楼栋前绿化需要补种)

中庭位置的草坪养护还不错,算是小区里最拿得出手的一片景观了。

小区2#和3#之间的空地设置了水景,可惜几处缺了地砖,水景也无法呈现

(水景未完工)

3、公区配套设施欠缺。

从公区配套上,可以看出小区交付比较匆忙,很多工作还未收尾就着急让业主来接房,直接点燃了业主的不满,对开发商的品牌影响非常大。

小区中庭区域有一个休闲廊架,在我们接房当天,工人还在做框架施工,应该很快能完工。

(有工人正在给休息廊架施工)

有移动垃圾桶,没有宠物便纸箱。小区内路灯还未安装,监控摄像头已经安装好。没有休息桌椅,儿童游乐设施已经到场,等待安装。

(儿童游乐区不算大,游乐设施待安装。前方有监控摄像头)

由于还在赶工,清洁工作可能要到后期进行,导致小区公区部分给人的印象有点脏乱。

(接房后开放的小区,导致刚铺的水泥路面更容易留脚印)

002号研究员认为:“开发商交付需要用到纾困资金的话,公区朴素一些,业主应该也能理解,但是朴素归朴素,至少要打理整洁。”

(6#前的绿化景观已经完成)

地下停车场和其他配套设施:

(地下停车场打分仅为参照,非最终呈现状态)

我们跟随业主接房时,表示不清楚地下停车场是否同期交付。我们来到地库看了一下,应该没有达到交付的条件。

所以强调一下,本文地库部分呈现的图片不是最终交付的情况,而是1月8日我们看到的状态,最终还是以实际交付为准。

地库地面入口人车分离,目前小区大门的状态下,也可以看到道闸位置。从左侧进入小区内部可以到地下车库出入口。

(从楼上可以看到地库出入口)

大概是因为小区目前使用的是临电,地库电梯口没有照明,堆放着一些装修垃圾。

(地库电梯口暂无照明,图中光线为研究员手机照明)

地库一些区域照明缺失,标识比较清晰地坪目前看是水泥地坪,部分路段凹凸不平。车道和车位宽度应该是标准交付,暂未找到充电桩。

(地库水泥地坪,标识清晰)

从规划上看,商品房地块没有社区底商,也没有公共卫生间和其他配套。回头再来看项目当初卖房时宣传的“真正的繁华”,多少有点讽刺意味。

(世茂璀璨倾城地块的围挡上写着“真正的繁华”)

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在“保交楼”的压力下,部分暴雷或徘徊在暴雷边缘的开发商,也能勉勉强强交房。只是对于花了真金白银的购房者来说,“勉强”不来,交付不好就是不好,该整改就要整改好。

对于开发商来说,项目交付完了,既没有新项目需要销售,更没有存量地块待开发。那么,问题来了,这些房企将何去何从,如今丢下的品牌和信誉,未来是否还能捡回来呢?

其实,研究员在现场也看到有不少工人在赶工,从正式接房到业主邀约我们探盘过去了一周左右,赶工的进度也不算慢。001号研究员表示:“开发商完全可以晚几个月,全部弄好再交房,也不至于有那么多业主拒绝接房了。”‍‍‍‍

最后,照例是投票环节:

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