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路没修通、学校还没影!巫家坝业主很伤心

地产小陈 云南好房 2023-04-25

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事情还是那个事情哈~~~

麻烦大家星标一下,感谢~~~

要不然我们的文章

会在你的公众号阅读列表里面消失~~~

跟着箭头,简单3步搞定~~~





———以下是正文———

首创买房,物业是金茂?

或许是出于战略发展方面的考量,开发商交房后变更了物业公司,不过业主也略有点蒙圈,好在金茂也是大牌。

2月27日开始,首创未来之城一期正式交房。

应业主s先生邀请,我们来到巫家坝的首创未来之城,一探究竟。

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云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。

针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

 

(交房探盘栏目报名通道,建议交房前联系,本栏目长期有效)

注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表s先生一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况。

不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况;图片为研究员现场手机拍摄,无调色,仅供参考。


自2017年巫家坝新规划的横空出世,已经过去了5年多,诸多昆明小伙伴见证了诸多巫家坝项目的开工、开盘和交房,一幢幢现代化的楼宇拔地而起,城市形象面也初具雏形。

但遗憾的是,还没有幸见到巫家坝除楼盘以外的项目正式交付,道路暂未正式修通、学校暂无一所开学、公园还没变化,甚至拆迁也没太大动静。

(首创未来之城大致位置)

所幸,今日我们探盘的首创未来之城位于巫家坝的南片区,门口的官渡241路开通到了项目附近,前期交付的万科翡翠等项目已经入住,周边项目的沿街商业有了起色,若要立即入驻,也勉强能够实现。

接下来,来看本项目的交付情况。

优点:

1、室内精装品牌档次较高

2、楼间距宽敞(最宽有100米左右),绿化面积较大

3、封阳台交付

4、景观区大型乔木较多,正大门迎宾树比较大气

5、外立面窗墙比高,现代感强,比较耐看‍

6、一楼为架空层,预留了儿童活动区空间(但当天去还没弄好)

缺点:

1、连廊与中户窗户距离较近

2、没有完全完工,停车场暂未交付,小区正大门、公区部分还有未完工迹象

3、室内精装施工赶工明显,比较粗糙

4、前期宣传的自身配套(商业)暂未有明确时间表

5、物业费更换为金茂物业,物业费3.2元/平米/月,费用稍高。


交房流程

2月27日起交房,手续办理区在首创未来之城营销中心,官渡241路路边有红色指引标识,交房这几天大部分自驾的业主将车停靠在官渡241路两边。

(接下来的交房流程部分好房团队并未在现场,故这部分为业主口述。)

确认业主身份+签到后,即可办理产权资料,交纳维修基金+物业费。

物业费3.2元/平米/月,业主反馈,之前售房时说是开发商自己的物业公司,但是后面换成了金茂旗下物业。

物业费计费时间从3月1日开始。

业主认为“费用比较高”。

我们也对比了一下去年下半年交房的项目,巫家坝范围内中海寰宇中心、招商公园大道等项目的物业费单价没有超过3元,而在昆明市场上,3.2元/平米/月物业费的项目有俊发生态半岛(叠加别墅)、隆盛府。

(业主供图)

交房现场也张贴了竣工验收备案证明书,时间为2022年12月2日。

产权证下证时间待定。

交房当天因正大门还没弄完,主要出入口为紧靠官渡241路的侧门,门口没有太多装饰,园区内部有“欢迎回家”字样的红色装饰,但不算太多。

仪式感中等。

有一位工程人员陪同验房,现场有快修小队可以简单进行墙面修补、插座更换等小问题的处理。但体验较差的是,交付现场推销人员较多。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

楼栋内外


首创未来之城的外立面延续一贯的【巫家坝】风格。(巫家坝目前已交付楼栋大多采用此类灰白配色)

不可否认,抛开外部环境,仅关注楼栋的话,巫家坝的住宅、商务楼栋确实是一道靓丽风景线。

从交付的楼栋上看,首创未来之城的外立面确实设计感、现代感十足。

远看,灰白配色比较常见,只觉得窗墙比高,比较透亮。

但近看就能发现不同三段式设计,底部为干挂石材,外墙白色部分多用线条来勾勒细节,如下图:

外墙灰色部分,实际上还包括了两家客厅中间咖色格栅造型。

(注,不是所有楼栋都有,目前看下来2t4户楼栋没有这个造型格栅)。

以往我们探盘栏目中仅会关注南立面、北立面,很少关注侧立面,因为很多楼盘的侧立面比较普通,实在乏善可陈。

然而首创未来之城楼栋侧立面是这样的:

(侧立面做了纹理,观感不单调)

远看还可以,不算特别出彩,但近看就觉得细节感满满,颇多设计巧思,并非是千篇一律的灰白楼栋简单设计。

楼栋一楼入户大堂外观也颇为大气,整体用深灰色格栅,加上顶部的干挂石材估计有5米以上的高度。

以5栋为例,一楼有部分物业用房,整体挑高。(这也导致2楼南向的窗户非常小,不像其他楼层那样能做成落地窗。)

(5栋的大堂)

入户大堂内部就没有5米高了(3.5~4米左右),整体采用项目灰色纹理墙砖+地砖,用了当下流行的无主灯设计,用了三组射灯,通过一条金属装饰槽/轨道相连。

(其他楼栋的大堂)

电梯间等候区吊顶+隐藏灯带。

(但可惜没有完全完工)

入户大堂内设计符合当下潮流,硬装档次中规中矩。

楼上的电梯间,就更显得普通一些了,吊顶+灯带+普通墙砖,墙砖甚至仅是30*60的小砖款式。


连廊两侧均采用金属栏杆,高度在1.5~1.6米左右,高度不错,实际走了一段发现略微有点弧度(连廊靠业主家的方向,高度更高一点,可能处于防水的考虑)。

(站在连廊上可以用手摸到中户厨房窗户了)

(连廊与中户飘窗仅有1.3米左右)

但距离中户窗户非常近,站在连廊位置,伸手即可触碰到中户厨房的窗户,实际测量发现连廊与中户飘窗距离仅有1.3米左右(这个距离是我们探盘栏目中遇过最短的,可能与做了飘窗有关)。

步梯间水泥铺地,但栏杆款式和材质略微老土,有点拉胯了。

室内部分

虽然s先生家仅是一个92平米左右的小户型,但室内精装配置和品牌确实是改善盘才有的标准。

合同标注精装标准2000元/平米,在我们这么多期探盘栏目中,这个价格只算中等,但实际配置的品牌已经达到了高端盘的配置。(毕竟业主购入的房价也要1.8w)

001号研究员说“暂时没有一个楼盘在精装配置上给巫家坝丢脸”。

1、具体来看品牌

品牌方面:厨房龙头、卫生间龙头、洗衣柜龙头、花洒均为汉斯格雅;马桶为唯宝;玄关柜、橱柜品牌为欧派;密码锁为西门子;厨房灶具+洗碗机为博世;室内门为欧铂尼

不希望读者们只认品牌。

但我们在现场还没有认清品牌的情况下,仅从外观和触感上,就能够感受上述配置的与众不同。(尤其柜体和门,触感跟其他项目完全不同)

而博世、西门子、唯宝等品牌,就算是最低门槛的产品,实际价格也在其他品牌中端线之上。

故我们认为,本项目的精装配置档次达到了改善盘之上,甚至比昆明部分高端盘项目的精装还要更好。

2、各房间详情。

(入户门为内开,会与玄关柜门碰在一起

(防盗门为新多品牌,配西门子密码锁)‍‍

玄关位置,地面和天花板没有特殊装饰(有点普通了,其他改善楼盘可能会在这里设置吊顶+专门的地面防滑瓷砖/波打线之类装饰)。

三开门到顶的玄关柜,从这里也可发现整体的装修风格,浅灰、灰白、白色为主,风格偏年轻化,颜色比较百搭。

玄关柜触感不错,内部均有感应灯。(但有一扇门的灯无法正常关闭,常亮)

厨房位置:厨房面积不大,水槽位置实际上是把飘窗推出去了,做了个大单槽,厨房因有大窗户,非常明亮,不过可惜的是距离连廊太过接近,隐私性不高。

厨房配置有海尔燃气热水器+博世烟机灶具洗碗机,顶部采用的是防水石膏板吊顶(比铝扣板更耐用一些)。

(热水器上方一个方形检修口,不太美观)

厨房比较明显的缺点除了面积小之外,还有就是预留的插座位太少(仅有一个普通插座+一个冰箱16A插座)。

(厨房两个插座太少啦)

餐客厅+阳台位置:客厅与餐厅采用一体化设计,无传统的凹槽灯带+吊顶,贴墙做了一圈石膏条/板装饰,无太多亮点。

一处细节,客厅顶部预留了两个灯位,

(客厅顶部预留了两个灯位,卧室也基本是这样,多预留了一个灯位)

(客厅到阳台通铺地砖,小户型就更显大)

令人颇有好感的是客厅与阳台采用通铺地砖,阳台全包设计,因户型建面只有92平米,这样最大化放大了客厅的视觉效果。

阳台配置了洗漱柜,还有到顶的吊柜,比较实用和人性化。

(阳台洗衣柜,也可注意下窗帘位置安装了窗帘盒子,预留了插座,卧室也是这样)

每间房间的窗帘盒子都已经预装好了,且预留了电动窗帘的插座。

洗手间:

顶部为防水石膏板吊顶。

(门后面为淋浴间+马桶,除马桶、淋浴间、花洒外,配置有一个电热毛巾架。)

面积其实不算小,但因入门后为走道,将洗手区域和淋浴间、马桶隔开,导致右侧马桶淋浴间位置较为紧凑(入门左侧为洗手台、右侧为马桶、淋浴间)。

(这个洗手台挺大的,镜柜和地柜超过1.8米长,收纳空间较为充足,也完全可以做双台盆了)

个人比较偏好这样的格局,既保证了洗手台+镜柜收纳空间,也将马桶和淋浴区藏在了门背后。

风暖为ledvance(朗德万斯),拥有除了基本风暖、照明、换气功能外,还有冷/热干燥等功能。

卧室部分:卧室采用木地板、墙面乳胶漆的简单装修,没有太多亮点。

倒是室内门令人印象深刻。

与玄关柜相同颜色的室内门(浅灰),面板手感不错,且门把手+门锁也颇有设计感,门把手为皮质/人造革之类款式,门的侧面标注了欧铂尼品牌。

(窗户均为内开,因是高楼层,靠走道的卧室采光也还可以)

3、工程质量

室内精装质量,与单个施工工人的水平强相关,故随机性较大,

s先生家两处最严重问题,玄关柜靠墙位置没有固定好,两侧均有较大缝隙厨房门框高度比实际推拉门高度多了1厘米左右,导致缝隙过大(后续估计只能靠打一些发泡胶补救了)。

(厨房推拉门与上方墙体缝隙较大)

其他问题:

(这里,不仅墙面乳胶漆问题明显,且木地板缝隙也较大)

墙面乳胶漆问题,磕碰较多、不平整、色差明显。

厨房水槽下方橱柜门安装没有对齐、卫生间地柜门边角磕碰掉漆。

次卧门与墙角下方木地板软塌、门槛石与木地板间一个2平方厘米左右的空洞。

整体来说,室内精装施工质量赶工明显,略显粗糙

公区部分

小区内部,最大感触就是,楼间距宽。

普通楼栋南北楼间距在43米左右,6栋和8栋间有52米左右,而7栋和1栋之间达到了惊人的100.95米。

(图来自昆明市自然资源和规划局,上图中二期部分,暂未开建)

中庭宽64米左右,故中庭景观理论上有6400平。(但二期占了一部分,实际没有这么大)

这在两三年前的巫家坝在售项目中,独一份。

就算是现在在售的高层项目能够做到中庭百米楼间距、普通楼栋40米以上间距的也不多。

具体来看公区

1、小区大门和入园仪式感

小区正大门还未完全弄好,目前还在赶工(估计需要半个月左右)。

不过从已经完工的部分来看,正大门是非常阔气的。

加上两侧的出行出入口,整个大门宽度推测在30米以上,高度在6米以上,确有高门大户之感。

大门采用金色格栅+褐灰色金属(或陶瓷板)铺贴,中间影壁上标注项目logo,细看门前台阶下方也做了灯带,颜值在线。

缺陷是,大门两侧的景观树与正门相比显得太一般了(叶子也没有),也仅有一层灌木,不够大气。

入门后为迎宾水景(还没弄完),两列超过6米高的大型乔木(有点像蓝花楹,不确定,暂无叶片),是目前为止我们探盘栏目中遇到的最高大的迎宾树了。

仪式感很强。

虽然下方的灌木设计略微普通,也没有什么造型,但在巨大的乔木面前,视觉冲击太强了。

相信等到水景做好,树木再长一下,这两列树阵会更加震撼。

水景尽头还有一块影壁,不同层次又做了阶梯状效果,又分为黑、深灰、浅灰三色,期间还有金色金属条(或类似材质)做点准,推测也有水流的效果。

但当天没开,如果搞干净卫生,流水潺潺,整个景观的档次会高很多。

整体入园第一重景观,设计不俗、用料大气,是非常吸引眼球的。(但是没有弄完。且树叶没有叶片,水景未开)

侧门就比较普通了,入园后也有一小排树阵,也还过得去:

(靠241路的侧门)

(从侧门入园后,也有两列树阵,但小一些)

2、中庭景观没有发挥出应有效果

只有项目中庭面积足够宽敞,才能在实际小区景观塑造上拿到基础分。

先从顶部来感受一下小区的几个重点景观区:

正中间为5栋楼下的小游园,右上角的1/2/3/4才是中庭)

从俯瞰角度,可以发现被分割成几个小组团了,功能性+多样化布局,但缺点是显小。(故这里个人不太能认同这种设计理念,感觉有点化整为零了)

大中庭用道路、台阶分隔成了多个区域,3块休闲区+1块运动区。

而我们实际步入中庭内部,可以发现每个区域的整体绿化植被框架非常不错,种植了大量乔木,非常密集

(拍摄位置距离正前方楼栋,100米楼间距)

这样的乔木种植密度,在我们以往探盘中极少见到。

(这张图简直密密麻麻全是树)

同时中庭小游园内的休闲廊道、弧形树池也颇有趣味。

不可否认,在绿化布景的造价上,首创的乔木成本确实较高,不过,再好的绿化乔木也需要有相应的灌木去补充装点:

(其他项目,乔木下方必有灌木,且修剪出弧度,大量用贴地草坪,看上去会更清爽)


另外,因楼间距较宽,楼栋间的绿化面积也不错,5栋楼下就做了一个小游园:

(5栋前面小游园)

但其他楼栋下的绿化就比较一般了,尤其是地被植物,养护不到位,观感一般。

(地被类型灌木很难养护,换成贴地草坪会更好些)

每栋楼前的通病是,单元门口的绿化比较简单,乔木不够大气(没有叶片可以归结为季节原因),下方灌木(可能是杜鹃花)比较简单。

贴地草坪+小型灌木丛/花境+中型灌木丛+适量乔木的多层次搭配(至少四层),才是中高端项目的园林景观标准。

故我们认为,首创未来之城的绿化景观,虽也不差,但本应该发挥出更好的效果。(这是基于本项目1.8w+的售价来评估的)

3、多样化设施暂时不足

园区一处硬伤是9栋还没有建,导致整个园林景观缺失了一块,因整个小区没有找到儿童游乐区,我们推测这部分应该有个儿童活动区。(9栋还没开建,暂不确定后续情况)

除了中庭景观内有一处运动场地之外,5栋门前,还有一块较大的空地放置了几张乒乓球桌,看了规划图后确认这里是消防回车场,所以全是硬质铺地。

因昆明大风天气较多,室外乒乓球桌不一定实用(可以放接下来提到的架空层中)。

比较遗憾的是,小区虽然大部分一楼都做了架空层,也做了涂料、地板的颜色区分,但完全没有其他设施,顶多有几张塑料凳,这一个空间非常明显地被浪费掉了。

入户大堂无休闲座椅,没有宠物便纸箱。

虽较多休息座椅区,但基本都是露天座椅,没有可遮阴避雨的休息廊架、廊亭之类,还不够人性化。

地下停车场和其他配套

(因停车场未完工,这部分打分仅基于现状且对未来情况的预估)

停车场暂未交付,s先生反馈车位还没开始销售。

停车场出入口位于正大门两侧,两边均为双车道,入场并无特别硬装。

实际停车场内部,也没有太多硬装和装饰,负一楼有天井,有部分自然采光。

负一楼入户大堂、入户门暂未安装完毕,也没有亮灯看不出效果。

车位宽度满足最低要求,但车道宽度较窄,加上车位黄线和车道白线之间的缓冲区也比较窄,会车时需要格外注意谨防擦碰。

小区侧门旁边的官渡区241路,最北段还没开通,相当于是条断头路。

(官渡241路北段暂未修通,实际这一区域还需要拆迁,估计全部修通是个大工程了)

(巫家坝纵向道路飞虎大道已经可以通车,但东西向/横向道路还没有完全通车)

这一路未来之城临街有一些商铺,目前不少铺面已经开始装修了。

(侧门旁边的底商)

(正大门旁边的道路暂未通车)

除了巫家坝的大配套没法落定之外,令业主比较担心的是一路之隔的配套,原定项目南侧有私立学校,现在学校无踪影;没想到隔壁还有个变电站;开发商之前宣传的商业中心也不能确定什么时候交付。




开发商并没有烂尾,巫家坝却烂尾了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

尽管巫家坝还有各种各样的配套问题,但s先生也坦言,这次等到开发商整改完毕后就会正式接房,自己一家不久后就会入住,有点无奈,“总会好的”。‍

最后打分环节:

END


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