昆明二环内最舒服的区域,二手房东已经“不讲价”了
导语:
二环内,这个区域最为特殊:top学区,高校云集,风景优美。
某一程度上缺了现代化的繁华商圈,但浓厚的人文气息和风景刚好契合了不少昆明人的需求。
本只想来看看莲华小学学区房,却意外发现昆明二环内一处静谧宜居之地——莲华片区。
本文提到的小区包括:莲华划片范围内最次新的二手房戎锦,家园即是校园的昆工次新家属区怡锦苑,还有它们的平替荷叶馨园,更有总价四五十万低门槛入手乐酷和莲华小区。
二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明100个二手房小区了,欢迎点进公众号内部查看,因往期文章太多占用字数,本文不再贴老文章链接了。
你我居住,不过是上百平米的空间,而窗外的美景、方圆1公里范围内的配套才是居住真正的价值所在。
这里曾是“十亩荷花鱼世界,半城杨柳拂楼台”,昔日“陈圆圆的梳妆台、永历帝陵”,春日里步入莲花池公园,这里不似翠湖那样喧闹,阳光下翠海、烟柳、长桥还有八角莲花阁,静谧美好。
同时房价也更加亲民友好。
(莲花池公园,可惜就是水有点绿)
不得不承认,春城的春天,最美。
(莲花池公园步道,人不多,比较安静)
我们探访本区域的时间,刚好是樱花肆意盛放的三月中旬,无论是我们探访的次新房小区还是老破小,总能瞥见一抹高饱和度的粉红色。
(摄于戎锦花园)
再过十几日,待到蓝花楹盛开,又是另一番滋味了。
(教场中路两侧的蓝花楹树)
(摄于莲花池正街一带)
昆明最具特色的蓝花楹景观道,便位于本文区域之内的教场中路两侧一段约2公里的路段。
(我们发稿前还不是花期,这里引用官方媒体报道图片给大家看下盛花期的景色,图片来自人民日报 子涵 摄)
每到4月盛花期,整条街道被浓郁热烈的蓝紫色海洋包围。
总之,虽只是路过,便觉得很值。
从教育配套上来看,作为二环内教育资源密集的莲华街道,拥有昆明理工大学、云南大学、云南师大等众多高校及其附属中小学,今天探盘的几个小区,就算是普通业主(非教育系统职工子女)也能划片到莲华小学。
(莲华小学本部,一二三年级就读于文昌巷校区,旁边是米轨铁路)
(昆明理工大学附属小学本部也在这一区域)
从生活便利度来看,位于一二环之间,虽没有较大型商圈,但农贸市场、社区商业都较为发达,且拥有四号线(小菜园、苏家塘站),还有1号线西北延经过。
但毕竟在老城区,路网虽然密集,这一区域又有坡地(荷叶山)、较多军事用地,总体来看路网并不规整,短期内也不太具备再开发的可能,城市界面一般。
总体来说,这个区域保留了昆明传统老城的成熟配套和自然+人文景观,区域舒适度较高,同时学区top,房价适中,适合对城市繁华度没有太高要求,但对人文精神世界有一定追求的小伙伴。
今天提到的小区具体位置如下:
本文提到的项目的具体价格如下:
注,莲华小学本部有两个校区,一二三年级在文昌巷米轨铁路旁边,学校夹在云大和昆工之间,四五六年级在教场中路旁边的政教路,即靠网红蓝花楹这一边。
戎锦花园
戎锦花园,乃是整个莲华小学学区fang中房龄最新的一个。
戎锦花园,位于教益路上,距离蓝花楹主题公园两百多米,距离莲花池公园400多米,距离莲华小学(政教路)步行1公里左右。
2009年首开,2010年交房,开盘价6800左右。
小区环境
戎锦花园的小区大门比较【板正】,小区整体用石砖铺地,绿化景观被围在花坛里,给我们的第一印象是这不太像个商品房小区,而像一个单位家属院。(后面查询发现该小区为解放军后勤工程学院设计,难怪……)
灌木修剪非常整齐,没有肆意生长。
正值樱花花期,小区内部大片亮眼的粉红色也是一道靓丽的风景线。
因全部是花坛+树池,也无贴地草坪,故没有像其他二手房小区一样底层灌木、草坪那样杂乱,虽然没有特别的设计元素,但整体感觉小区非常整洁。(看了很多小区,灌木的杂乱都是因为没有做护栏/花池围栏的缘故)
就二手房来说,太多花里胡哨的元素/水景之类反而不能长久,干净清爽就够了。
外立面采用灰蓝色为主,辅以橙黄色点缀做线条搭配,外墙用的是瓷砖,外立面不算时尚,但瓷砖不知道有没有补过,外墙瓷砖居然没有脱落的痕迹。
(主要是我们最近看的其他其他同年代小区都掉瓷砖比较明显,戎锦花园则没有)
产品与价格
小区共9栋,分别为28层高层、9层和13层小高层,高层房源为2梯5户。(小户型多在高层楼栋中,也是为本次探访的主要房源,不太理解为什么小高层都没做板楼,遗憾)
主要产品为85-90平米两房,104-132平米三房。
因只有2梯5户,楼道内也可见采光,户型格局在当年奇奇怪怪的筒子楼中算还可以了。
(楼道内也有采光)
但因为配套学区,价格稍贵,整体1.6~1.8w之间。(除我们看到一套低楼层的房源140万,单价低于1.6w之外,其他没有低于1.6w的)
但就算这样,中介朋友还是说“这个价格已经很便宜了,之前80多的小户型都是卖165w以上”。
(86~91平米户型格局,大致如上图,朝向略有不同)
整个片区去年确有1000元/平米左右的降价,但今年春节后,尤其2月后,看房者多了起来,中介表示今年房东已经“不好谈价”了。
加之有学校加持,中介坦言“去年这么差的市场,都没太大跌幅,学区房还是不一样的”。
80多平米两房,租金2500左右,这个水平处于昆明二环内次新房的平均水平。
(这套88平米小户型没有遮挡,感觉还是非常棒的,但房东报价160w)
居住管理
需要严格刷卡进入,每栋单元楼的门禁也完好,居住管理比较严格。
物业费1.8元/月/平米左右(全部算下来之后)。
从花草树木的养护来看,小区的维护也比较到位。
(修剪整整齐齐的灌木会让人心情变好哦)
旁边除了有高校之外,还临近军区、警官学院,推测有较多这类单位职工居住。加上一手房销售时,当时也吸引了一批昆八中的教职工团购该小区(开发商当时还宣传过这件事),故推测本小区的居住氛围不错。
(这里还有乒乓球和青少年书法协会)
(本小区24小时电子监控,还挺有安全感的)
购房风险
戎锦花园南侧(确切说是恒安新邻居南侧)的教武路有个垃圾转运站,经常有转运车辆经过,而这条路又是小区通往农贸市场、莲华小学、昆工等的必经之路,稍显不便。
同时也不确定是不是小区停车位不足(之前车位配比只有1:0.8),周边露天停车场的车都比较多。之前业主购买车位时价格为15-18万一个,价格较高,目前租金在400元/月左右。
同区域其他项目对比:
同在一个片区,戎锦花园难免会与恒安新邻居、欣安花园拿来对比,相对来说这三个都是教场西路以东板块能够兼顾舒适居住和学区,非常不错的小区。
恒安、欣安均为7层无电梯小区,外墙看着也比较新,之前2019~2020年恒安新邻居小区房价甚至到1.9w~2w,比戎锦花园还要更高。
当下,因没有电梯,价格回落,且房龄也更老,这两个小区目前稍低于戎锦花园。
教场西路附近教场北路还有个优质次新房小区——龙湖水晶郦城。
但其不在莲华小学划片范围,本次没有前往探访,水晶郦城本身是整个莲华板块最新的小区(2015年年底交付),就小区内部来说,绿化设计明显比其他小区高出一个档次,且维护明显比其他小区更好。(这毕竟是龙湖在昆明的第一个小区)
但全高层小区容积率(龙湖容积率3.99)还是比戎锦花园(容积率2.99)更高。
从价格上也能反应出龙湖水晶郦城的价值,尽管龙湖小区不在划片范围,但其二手房价格也接近其他次新学区房小区了。
(不是本次3月中旬拍摄,而是去年夏季拍摄)
若不需要学校的小伙伴也可选择该小区。
低门槛总价学区fang,莲华小区&乐酷
如果只考虑低门槛入手莲华小学学区fang,那么接下来可以看看老破小莲华小区和乐酷公寓。
对比片区内其他更低价的老破小,莲华小区明显居住属性稍微强一点,也能够满足不少群体过渡居住的需求。
(百度上显示莲花小区,而小区门口的牌子上写的是莲华小区,可能与昆明人口音花和华类似有关,就是同一个小区,大家看得懂就行)
对比其他老破小,莲华小区优势如下:
1、大树有集中修剪,低楼层采光不受影响。
2、较为规范的停车位,租金180元/月,不固定车位。
3、外部交通便利位置不错,南侧为学府路,距离农贸市场和公园都很近;内部也有一个小广场。
4、小区有道闸,单元门有门禁。
至于缺点,就是老破小的各种通病了,房龄、公区设施、绿化景观、居住氛围、户型设计、没有电梯等等。
这个小区的房子,建面46平米的两室(实际使用面积在60左右)挂牌总价多在60~70万之间。(两室租金在1200~1400之间)
(老房子户型格局要求就不能太高了,客厅餐厅也不一定规整)
而总价50多万的,基本上多是40多平米的一室一厅户型。
如果只考虑40多万入手买房,又不能接受老破小,只把这套房源当做“挂户神器”给小孩子读书,那么还可选择乐酷公寓(70年产权)。
已经不能称之为“小区”,只能称为一栋楼而已。
(左侧为昆明理工大学创业科技楼c栋,右侧为乐酷公寓)
紧靠昆工创业科技楼c栋,但又不能直接从昆工进入(本来这栋楼与乐酷公寓停车场连通,现在门被关上了,导致不连通),目前仅能从莲花池正街往旁边一个狭小的巷子进入,步行150米左右,这决定了乐酷公寓的关注度和知名度仅停留在小范围。
真正实地来到这个楼,颇有种梦回大学宿舍之感。
总高7层,步梯楼,一楼户型的卫生间还对着走廊,纯粹的大通间格局,28~39平米户型。
没有门禁,随意出入。
因靠近昆工,附近有较多培训机构(考研/公考培训之类),故也有较多租赁客群,内部有改造成短租酒店式公寓的。
(从2楼看出去就是这样了)
中介表示能租1000~1200元/月左右,即买房后落户,然后立马转租出去。
这个小区我们只看了一套房源,2楼的端户,39平米总价46万(全款45万)。
我们推测更小面积或更高楼层房源应该有三十多万能成交的,也就意味着这是莲华小学学区fang中的最低门槛价。
怡锦苑
同一个小区,南区被划入莲华小学,北区没有划入。
不知道是不是因为学校的原因,两个区的房价单价相差六千块,这也太扎心了吧。(也有北区楼栋太丑的原因,圆柱体的筒子楼)
(怡锦苑南北区价格差异,图源安居客,上述价格只是参考,我们用来展示两个区价格差异,不代表我们认同这个具体均价,具体价格看文章即可)
这个小区就是名不见经传的怡锦苑。(本文重点介绍怡锦苑南区)
(注,这里的划片范围,根据莲华小学划片,教场西路1-39号划入,怡锦苑南区为教场西路37号,其北区不在划片范围,所以也可以推测怡锦苑北区还要往北一点荷叶山上的某新盘项目,也很难划片到莲华招生范围)
北侧为荷叶山,道路为荷风路(小区大门在荷风路),一个缓坡,再往上甚至已经感觉走到了路的尽头,稍有点不太方便。
(荷风路上的小区大门)
(站在学府路上也可能看到小区楼栋)
(站在昆明理工大学教学楼前上也可能看到小区楼栋)
实际上这个小区与理工大学(莲华校区)连通,穿过理工大学就可来到学府路,总体步行400米左右即可到达苏家塘地铁站。(旁边还在修1号线西北延,未来将成为双地铁项目哦)
(图来自贝壳)
最重要的是它并非老破小,而是次新房(估计2007~08年前后交付),这不就是大家伙心心念念的优质大学教职住宅小区吗?
因不是对外出售的商品房小区,所以鲜为人知。
小区环境
有较为严格的门禁系统,是评判一个小区是否值得购买的根本。
怡锦苑的小区大门做得不错。
小区南侧跟理工大学直接连通,小区和大学校园之间有车行道闸和人行门禁,但实际小区和校园是几乎融合在一起的。
从小区外部的外立面来看,棕色+黄色的涂料外墙,这样较新的高层小区,在整个教场西路以西非常亮眼,毕竟周边都是老小区居多。
从设计上来看,高层楼栋采用的是1个大的单体楼栋建筑内部有多个单元的并排设计。(早年间和谐世纪、凤凰城都是这样设计,优点是节约土地,缺点是小区被楼栋包围,内部显得有点密不透风)
(还有1栋洋房)
好在怡锦苑的楼栋没有全部围合,通过6栋高层+1栋洋房打造了类似8字形的半包围布局,也有一定地形高差,高低错落。
(虽有水景,但维护一般)
绿化设计上没有特别亮点,有休闲凉亭,绿化植物长势不错,但灌木基本没有修剪,边缘处已经出现较大面积的土地裸露。
(这里是中庭)
从小区往南走,一直处于下坡状态,有多个地下停车场通道。
旁边有几栋老小区(推测也是理工的家属楼),再通过一个门禁入口就来到理工大学的矿冶楼了。
因门禁是单向的,即从昆工进入小区,需要刷门禁卡,而从小区进入昆工只需要打开门禁开关,简而言之,校园即是家园。
(从小区走出来就是校园啦)
若把昆工校园美景当做小区美景,或许不恰当,但从学府路进入小区确实需要经过昆工校园,一路上那些不起眼的楼房实际是分析测试**重点实验室、冶金矿业**研究所等,还有百年银杏、花满枝头的泡桐树,这种氛围,真好。
(昆工内的百年银杏树)
产品与价格
除1栋7楼的洋房外,其他楼栋均为总高18层、1梯2户的板楼。
(单元门进入就是楼梯,里面才是电梯,这种设计公摊小)
这也让整个小区的户型都比较规整和通透。
最小户型100平米,公摊小,格局紧凑,但只有一卫,且只有客厅和主卧朝南向。(下图)
户型再大点的就是130平米和160平米,单价都在1.8w以上,甚至还有2w+的。
我们在现场看到的100平米三房一套四楼的房源,报价176万,这也是整个小区最低总价的一套,中介朋友表示“价格谈不下来了,之前已有两三个买家去谈,最低价就是这样,要是还能再少点,早就卖了”。
这是我们这次探盘过程中,第三套明确不接受讲价的房源了。
居住管理
这个小区拥有其他小区羡慕不来的——业委会。
我们在明显位置还看到了2022年小区物业的工作报告,清楚记录了小区的各项费用收支明细。
从这里来看,业主拥有较高话语权。
物业费1.2元/平米,另加电梯运行费20元/月/户(首层20元,逐增一层加2元),二次加压10元/月/户。
楼道内倒是非常干净整洁,单元门禁也有在使用。
尽管如此,两处缺点:
a、明明有电动车停放区,但电动车还是乱停乱放。
工作日工作时间段每栋楼下都停着N辆电动车,可想而知电动车在小区内部横行和夜间停放的场面。
有一定安全隐患。
也不排除夜间电动车警报声扰民的情况。
b、小区绿化管理一般
对绿化的管理一般,主要体现在,灌木修剪和补种,落叶的清扫不够及时。
也看到低楼层部分业主安装了防盗窗。
购房风险
在这附近没有看到中介门店,所以我们推测教场西路以西的荷叶馨园、怡锦苑的二手租售情况都不太活跃。
就小区品质来说,怡锦苑其实并不能达到这个价,但叠加了环境、配套、学校因素,加之整体小区出售房源较少,价格反而很稳定。
去年成交的几套房源价格也是在1.75w左右。
另外,小区业主目前能直接进出昆工,但不确定后期昆工方面是否会有其他严格管理措施,若小区业主不能直接进出昆工,相当于往学府路方向的出口被堵,或将带来不便。
荷叶馨园
与山脚下的怡锦苑对比,荷叶馨园占据了城市较高点+森林,远离了城市喧闹,就看业主的居住偏好了。
(荷风路上走到荷叶馨园有240米左右,爬坡)
荷叶山的东边,除了荷叶馨园、小部分老破小之外,还有两栋相对新的次新房戎荷园,山的北边就是云南警官学院了。
(二环内也只有荷叶山这个山包包还比较原生态了)
居住环境
我们来到这个项目的时候,还真有点城市中“世外桃源”的感觉。
(荷风路旁边的路牌)
(一条竹林小路)
穿过一段两百米左右的竹林小路,再沿着山势往上走个一百米,两侧是高大的樟树、桉树,小区背后是郁郁葱葱的荷叶山森林。
如果不是中介刻意推荐或者附近业主再购,我想很少会有人找到这个小区来买这里的二手房。
小区小,并且不临路,也不好找。
小区沿山地(坡地)而建,容积率仅有1.88,本身来说数据是很不错的,但因为没有较好的绿化设计,浪费了小区的好底子。
绿化就是楼栋间有乔木+灌木,无中庭、无休息区、无绿化造型、无正经小区大门(只有道闸+门禁)。
外墙为涂料外墙,淡蓝灰色,时间推移也有一点明显的暗淡和污渍。
就设计上来看,没有亮点且维护一般。
已有20年左右的年限,小区的管理和绿化在同龄段小区中没有太大优势。(对比同龄的江东系洋房小区而言)
产品与价格
一楼为车库,总高7层(不含底跃负一层),没有电梯。
临近小区的坡坡上也有停车的空地,小区两侧的道路边也有停车的位置,车库的实际价值可能多用来堆放杂物吧。
(一楼带露台花园,二楼也有凸出的露台,20-30平米左右)
比较值得一说的是底跃户型,车库层负一楼+一楼+一楼露台花园。(但花园外的通道为业主共享,露台花园并不算私密)
花园面积30-40平米左右,建面220多平米,有房东报价370w左右。(但我们具体实地没有进入看这套房源)
(标准层的135户型)
也有2套装修比较漂亮的135平米户型,都是中间楼层,报价都是200万。
(不知为何,这个小区的装修还真的都不错,是我们这次探盘的二手房中整体装修情况最好的)
因是无电梯小区,高楼层房源可能比较难销售,顶楼还有跃层房源报价在一万四出头,视野比较开阔。
如要购买,更推荐选择无遮挡的端户,无其他楼栋遮挡,满眼绿色。
居住管理
荷叶馨园与旁边的荷叶山住宅区应该都是民大的家属区。2022年6月开始物业费从0.8元/平米/月,涨到0.88元/平米/月(真的不贵)。
(涨了8分钱呢)
居住氛围应该也较为不错。
但该小区与旁边的老小区没有明显的门禁(只有车行道闸)。
基本没有太多管理,好在单元楼有门禁,否则真的就是随意进出。
(这条岔路口,左侧通往荷叶馨园和荷叶山住宅区,右侧通往戎荷园)
(戎荷苑)
购房风险
半坡小区的较大缺点,进出不便,尤其对不开车、不骑电动车的老人不够友好。
外出购物基本要穿过竹林小道,到荷风路上才有商店。
物业维护不够严格,也有一点安全隐患。
整体来看,作为7层的洋房小区,本身单价1.5w+,这样的价格并不贵。
但对于一个交房20年左右,又没有较好物业维护的小区来说,它已然“日薄西山”。
中介朋友坦白“这个小区,最近一年都没有成交过一套房源”(仅这家门店而言)。
不过,所处的区域内本身也没有太多次新洋房小区,恒安新邻居、欣安花园等价格又太高,而1.5w+的荷叶馨园就显得格外友好,加上本身隐匿在荷叶山中的清净属性,没准能够迎合部分购房者的需求也未尝可知。
一二环之间这样的位置加持,让这一区域的房价有了底气,配套重点学校更让区域房价顺利挺过前两年的低谷期。
房子没有完美,能够满足购房者大部分生活需求,那就已有较高价值。
END