昆明一百多万的别墅，还要继续降价吗？

导语：

“远离远大新，远离老破小”，或许这类房产在从投资角度上看不那么吃香，但能不能投资并非衡量一套房产的唯一标准，这类房产并非就万恶不赦。

如果一套房，长板优势足够强大，能够弥补其短板劣势，比如配套、上更胜一筹，那么就能够满足一部分人的需求。

百万级别的郊区别墅，在昆明一直有一定市场，本期《二手房攻略》我们关注距离昆明主城区半小时车程的安宁太平。

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二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明110个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。

“天下太平，万物安宁”

太平新城于2000年划为县乡建设区，2004年实行城镇化管理。

记住这个时间点，这是太平开始变身为“太平新城”的里程碑时刻。（也是这一年，太平诞生了第一个项目）

因处于昆明市和安宁市的交界处，较为优越的地理位置让太平新城被寄予厚望。

2006年北京奥运会前，其规划初步定位为“奥林匹克体育小镇”，当时规划3万人规模的体育场馆，道路命名也与奥林匹克、马拉松相关。

后也计划打造为“健康综合小镇”，往“大健康产业”上进行发展。

当下，安宁市在“十四五”发展规划中的“提升重点片区发展质量”不分中，提到要持续完善太平新城服务功能，激活太平新城“昆安一体化”发展桥梁纽带作用。

从安宁市国土空间总体规划(2021-2035年)上看，安宁市对太平新城定位颇高——“双城联动，由安宁主城和太平新城共同构成安宁市城市发展的带动核心，形成融入昆明主城、联动海口的安宁市城镇化发展加速区格局。”

政策层面更强调与昆明主城的联系、纽带作用。

规划和定位发展虽未必尽如人意，还在摸索阶段。

但翻看安宁市总体规划，绿色、公园、生态、山水一直贯穿其规划。

从现实上看，高绿化、高森林覆盖率、较好的公园环境，健康+运动配套也已经逐步落地，这确实是太平当下最大的优势。

对于养生宜居来说，这已经是非常大的优势了。

太平作为地理名词最早见于《安宁州志》，据1985年版《安宁县地名志》太平村载：“相传太平村名的来历，是因久乱不安，战争被平定后人们渴望太平而得名”。

“天下太平，万物安宁”，地名中就寄托了非常美好的寓意。

从建村渊流考析，据该村老辈介绍太平村最早居民是由大理随军队迁移而来的10余户张姓白族士兵及家属，后发展成178户499人白族、汉族杂居村，其中白族占比62%，张姓为该村大姓。（这部分内容来自“魅力安宁”）

白族村落，以光崀大村最为典型，已经入选全国乡村旅游重点村。

除了传统民居之外，该村也引入剪纸、柴烧窑、琉璃、皮雕、香道、茶道等36家非遗和传统农耕文化创意机构。

其发展模式也值得其他村落借鉴——村集体将老房子免费提供给文创机构使用5年。

期间，入驻的文创机构根据自身特点来改造和装修老房子，发展文创、旅游体验等。5年之后，再以每年递增方式向村小组缴纳租金。（我们本次没有前往光崀大村，这部分内容引用官方媒体报道）

从地产角度，安宁太平开发至今已有众多知名房企入住，有折戟沉沙的，也有做成标杆的，那这里的二手房情况是什么样呢。

万辉星城

你所知道的昆明楼盘中，开发时间最长、从首开亮相到迄今为止还在销售的楼盘是哪个？

目前在售森语苑，开发商称为19年力作，算一下时间，万辉星城几乎就是太平新城楼市开发的起点了。

探访太平二手房小区，万辉星城不能不看。

万辉地产也是进驻太平新区的第一家外来开发商（开发商背景为厦门国企），本项目实际正式开发和亮相时间为2006年，项目总占地2800亩左右。

位置与配套

因为开发时间最早，它占据了最好的地段和交通干道（原奥林匹克大道，现太安路），同时周边开发几乎以这条道路为中心，向南北延伸。

从下图来看下万辉星城的位置和庞大的地盘：

（万辉星城已开发地块大致范围）

整个项目规划入住人口超5w，按照目前还没开发到三分之二的进度和入住率60%计算，已入住入口至少2万人。

也让万辉星城片区成为了整个太平片区人口最为热闹，配套最为完善的区域。

内部已建成学校、幼儿园、生鲜超市、临街商业都非常齐全，同时距离目前太平核心配套砂之船奥莱和昆华医院约600米~2.2公里左右（项目较大，各地块距离不一样）。

今天我们探盘的无论是万辉星城还是恒大金碧天下、昆华苑，内部入住率都还不错，临街道路和内部都停了较多车辆，可见安宁太平并非没有人气。

居住环境

整体居住环境还是非常不错的，主要以低密度产品为主，别墅、洋房、小高层为主。

我们探访了两个地块，分别是已有12年左右房龄的紫鸢堡（6期）和交付七八年左右的蓝山郡（8期）。

紫鸢堡为纯别墅小区（联排）。

蓝山郡内部为高低配小区，有18层、11层、联排、双拼多种产品。

纯别墅地块紫鸢堡，建筑风格偏欧式/托斯卡纳风，本身建筑是不错的，但早期规划中并没有对车位有较多空间设计。

（紫鸢堡，有一定岁月痕迹）

同时房龄稍老，内部私搭乱建严重，体验稍差。

又因车位规划问题，所有私家车都停靠在本就不宽的巷道内，这导致整个小区内部非常杂乱。

虽有银海物业这样的知名物业加持，但实际管理情况和维护水平一般，并未起到延缓小区衰老。

而来到蓝山郡这一侧，简直不敢相信这是同一个项目的不同地块，规划差异较大，同时维护也是天差地别。

（蓝山郡做了地下停车场，但别墅区还是露天车位）

因为是高低配小区，建筑密度更小一些，可以做出比较大气的中庭景观；楼栋上也相对到位。

这一地块为开发商自有物业公司管理（厦门住总物业），相对来说，居住管理和小区绿化维护更加到位。

看到这里，我想大家已经非常明显地看出，楼栋规划和后期物业对房产的居住品质和价值有多重要。

房源情况

相对来说，万辉星城的别墅产品设计偏向于“小别墅的氛围营造”，可能与整个区域定位5+2周末度假居住也有关。

虽是设计的联排别墅，不像现在的合院别墅（更节约土地，更会“偷”面积），整体实用面积不算大，小面宽（一半以上户型面宽在5米以内），同时一楼并没有设计卧室。

（建面137户型，面宽不到5米，同时这套房源前院没有车位，车位只能停路边）

（建面147平米户型，后院40多平米，花园比较狭长）

别墅前院即是私家车位和入户门厅，没有做到人车分流，花园面积不大，除了个别端户和类独栋外，基本都只有30-40平米的后花园。

具体房源：

蓝山郡建面147平联排别墅（两百平实得），前车位，后四十多平院子，地下一层加地上三层，一楼餐客厅无卧室，180万。

另有一套面积更小一点的，建面137平别墅报价186万（但这套前面庭院没车位）

购房风险

第一是，价格因素。

目前万辉星城还有房源在售（九期森语苑），现房，也有最后10来套联排别墅产品，售楼部售价180-240万/套，花园面积30-40平米。

（但从开发商销售一手房源联排别墅来看，也是面宽稍窄）

了解到开发商后期还将有新地块持续推出，可能在9月还要推新品，在这样的价格对比之下，二手房的优势并不突出。

同时整体安宁太平房价处于低谷。

第二是，后期管理与维护。

紫鸢堡（以及早期的其他几期）的后期管理和维护上，给本项目做了一个负面案例。

纯粹的别墅小区并不等于纯粹的高端小区。

当然，后期的蓝山郡（开发商自有物业）管理还是更为规范。

恒大金碧天下

贝壳数据显示，安宁成交小区榜，排名前三为恒大金碧天下（整个项目）、万辉星城蓝山郡（仅单独组团）、昆华苑。

“恒大金碧天下位置偏得不行，凭什么在整个安宁二手房成交靠前？”

2007年恒大首入云南，在太平新城落地了入昆的第一个项目——恒大金碧天下项目。

整个项目占地约1500亩，于2008年首次开盘，首开均价3000元/㎡左右，也是安宁太平少有的精装项目。

与万辉星城类似，都是太平新城典型的开山造城项目，对整个太平新城发展有着开拓者般的重要意义。

位置与配套

就位置来说，恒大金碧天下的位置实在是不算便利和繁华。

发展多年，周边安普路、普融路还有较多荒地，一期北门外部道路（吾悦海悦西山这一侧）还是条断头路。

周边暂未连片开发，周边虽然有融创雁来湖、海悦西山等项目，但因为一些众所周知的原因，搁置。

（虚线内仅为恒大金碧天下已经开发完毕的大致区域）

好在云南财大（安宁校区）就在隔壁，建投在附近也有项目，否则会显得有点偏僻。

但作为恒大入昆的第一个项目，恒大金碧天下的配套和环境简直可以吊打其他一众开发商：

小区外部周边虽然没有较多配套，但内部生活设施齐全，幼儿园、超市、餐饮均有，内部有一个较大的天然湖泊，也有足球场、运动中心等等。

虽然恒大深陷各种风波，但不得不承认，金碧天下早前交付的几期真的是不错。

从小区内部的商业中心位置，有三条公交线路，可以通往主城区（人民西路人民路壹号广场）和安宁城区、太平其他区域，而且发车频率不低。

(金碧天下内部还有多个站点)‍‍

居住环境

从安普路这一侧的主大门进入小区，就可以看到右侧有一片水域，但我们探盘当天昆明暂未开始迎来大量降水，这一片的水域显得有些干涸。

而到了玫瑰广场位置，水面逐步开阔；过了足球场之后，水面就到最大了（宽度大概70~100米之间），很多到了金碧天下的客户对小区印象最深的也是这个湖泊。

湖面比玉龙湾的湖面还稍微开阔一点（总体水域面积应该相差不大），加之湖两岸地势有一定差异。

虽然不像玉龙湾那么多游玩设施，但毕竟不是景区，也更安静一些，周边的草坪也有业主在练习高尔夫推杆，我们在水边也看到不少钓鱼爱好者。

依山傍水，环境清新，临水也有部分小独栋别墅。

（图来自贝壳vr）

主大门并未有严格管理，但单个地块门禁进出还是比较严格的，保安比较负责，这里值得点赞。

有部分业主将自家房屋用作商用，类似复印店、宠物洗护、快递点、小超市、茶室、房产中介等等，不算多，也一定程度上丰富了小区内部的生活配套。

但是小区内部道路旁边还有些老旧村子/老房子，可直接进到项目内部（也有些汽修厂之类），略有影响。

具体房源

比起万辉星城，金碧天下别墅面宽还是更宽一些（6米左右），前后带花园，整体格局更好，就算内部业主有一定的搭建，也基本都在可控范围。

有少量私家车停到小区内部道路上，但好在道路够宽，同时还有地下停车场，不显拥挤。

我们前往了博雅苑的联排别墅，建面193平报价200万，五室三卫，地面有三层，前后花园有80平米（已经硬化处理，有一定装修），这套房源为较新装修出来暂未住人，几乎可以拎包入住。

（后院）

（内部新装修）

（前花园，已经硬化处理）

另外还有一套小一点面积的，建面151平米，地面只有两层，三室两卫，前后花园60多平，也是几乎可以拎包入住的，报价185万。（实际还有面积更小只要160多万的，也只有两层，可是我们这次没看到）

一期别墅房龄稍大，涂料外墙风吹日晒之后还稍显斑驳，以180平米户型为例，南向面宽也就是5-6米，都比较窄。

（双拼别墅，花园面积更大，可以看出恒大别墅非常明显的欧式风格，这两张图来自安居客）

但双拼别墅花园更大（180-200平米之间），便宜点的价格也只要200-230万左右，这基本是安宁太平区域同等价格可以买到的最大的院子了。

购房风险

第一是，价格因素，整个太平区域房价的情况在前文万辉星城部分已经提及，这里不再多提。

但目前整个太平区域类似别墅项目竞争较大，市场下行也确实是不争的事实。

第二是，恒大开发商和房龄的问题。

虽今年3月，恒大金碧天下隽翠苑都还有交付，房龄很新。

但项目还处在未完全开发完毕的状态，开发周期过长，因开发商的问题接下来是否还继续开发？待定。

同时最早期规划配建的足球场、商业中心甚至恒大酒店（没有运营）这类配套都是全体业主共享，并非单个组团私享，存在一些设施老化的问题。

一期双拼小别墅听上去很不错，但二手房卖不起价，也与房龄有较大关系。

（金碧天下内部道路旁边是建投在建项目工地，也有一定影响）

滇高·玉龙湾

玉龙湾，才是安宁太平的大地主，整个项目总占地近10000亩（含住宅地块、高尔夫地块、公园等）。

该项目由滇池高尔夫·玉龙湾项目是由昆明滇池高尔夫有限公司投资，原名滇池高尔夫·玉龙湾。

后期曾经与俊发合作开发过部分住宅地块，但因一些众所周知的原因，双方分手。

从太安路一侧进入，先看到俊发·玉龙湾的营销中心，然后一个门头才是玉龙湾·康谷，不甚唏嘘。

（本文主要介绍滇高玉龙湾独立开发的别墅地块，长顺岭、翠堤溪谷为主，高层和其他别墅地块不涉及）

位置与配套

因不处于奥莱-昆华医院板块，这里不算太平的核心位置，除了距离安宁中学太平学校较近之外（约两三公里的样子），周边并没有其他配套。

（安宁中学）

就位置来说，玉龙湾占地实在太广泛了，除了北侧还有其他项目之外（龙湾1号、龙旺瑞城等），西南侧还处于待开发状态，可用“地广人稀”来形容。

（蓝色虚线内味玉龙湾景区，红圈内为长顺岭、翠堤溪谷）

玉龙湾景区，4A级，约1817亩用地，这个景区，也是整个玉龙湾的内部规划之一。

其中又包括公园、老昆明城（影视城）、湖景酒店、马术俱乐部、半山酒店、奇遇森林等配套，也有少量餐饮、便利店设施。

（玉龙湾景区内部）

长顺岭别墅靠北侧也有一条商业街/底商，但实际入住情况不理想，没有什么商家。

湖景酒店位置旁边有康谷集市、会所餐厅、共享厨房等。

考虑到自身内部配套相对分散，日常生活不算便利。

但后期该项目估计还有较大土地开发，配套后期还会更加丰富一些。

居住环境

如果要问太平别墅天花板是哪？

这个问题直到我参观完玉龙湾·长顺岭，才有了明确答案。

与金碧天下位置类似，整个小区内部也有一条水系，南陡北缓的山体，有种群山之中的峡谷地带之感。

环境自然没得说。

玉龙湾一期长顺岭，为南加州风格别墅，容积率仅0.87；二期为翠堤溪谷为中式风格别墅，容积率仅0.719。交房时间均为2017年以后，两期加起来总户数只有三四百户。

与前面提到的几个项目，同一个地块中还高低配的产品设置，完全不同。

加之房龄更新，户型设计也明显更大气一些，看完长顺岭总有种相见恨晚的感觉。

长顺岭靠近商业区（会所、酒店、集市）这一侧，北侧为森林、水系和玉龙湾景区，相对更加方便一些。

而翠堤溪谷则是东南西三面被球场/球道包围，整个处于森林内部的感觉。

本身来说，将长顺岭和翠堤溪谷放在今日百万级别墅系列文章中，似乎有点拉低了其身价，毕竟凡事都怕对比。

恒大、万辉两个项目的别墅产品更加亲民，配套也让接地气一些，生活气息更浓。

而玉龙湾的别墅，则是更侧重享受、度假功能，而非实用功能。

（下次若有机会单独写昆明享受型豪宅别墅，将为滇高长顺岭和春高水韵松涛预留两个位置）

产品与价格

以长顺岭组团为例，建筑外立面采用南加州建筑风格，比较新颖。

（前院停车）

（后院入户花园）

（后院入户花园）

（侧面坡地花园）

可能是我们常看到传统单一的外立面，对这样浅墙、红瓦、高低错落的屋面营造出的氛围更加惊喜，小拱券、窗台边的文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等元素，都让人眼前一亮。

（当然也有房龄新，维护得比较好的关系）

户型上，双拼有四开间面宽，目测面宽长度超过了10米，加之入户花园（后花园）硬化已经做好，且贴好了花砖，舒适度非常不错。

但毕竟是坡地，侧花园需要费一番功夫设计。（也看到有业主家是做成了阶梯式的花园，每层楼一个台地）

长顺岭地块，纯别墅小区，最早开售售价也要400-2000万/套，2017年交付。

不过到现在也还有少量一手房销售，但面积偏大，长顺岭独栋建面685平米以上，总价也要1300万+；双拼建面342平米，总价700w左右。

而我们也通过物业这边得知，目前房主拿出来出售的二手房非常少，有一套497平米户型的，报价600w左右。

（当然，业主还享有一定的球场权益。）

就算放在昆明全城，这个价格也已经属于高端/豪宅价格了。

购房风险

总体房源价格偏高，考虑到玉龙湾高尔夫的特殊性，对应客群不一定多；同时一手房在售，后期还在持续开发，二手交易难度比其他小区更大。

后期高端物业维护，将比普通小区难度更大。

昆华苑

昆华苑，作为单位房小区（医院和公安系统），与开发商开发的小区相比，本身来说并无较大品牌、规划设计、物业上的优势。

该小区上一次进入广泛大众视野，莫过于2019年“双百院长”房源拍卖。

100套房源+100个车位，当时的拍卖价格差不多5500-6000之间（不一定顺利成交），然而现在同类型的房源房价4000多是常态，更有308户型带露台报价只要122万的（折算单价3961元/平米）。

这个小区也是太平新区的元老级项目，那么它的现状是什么样的呢。

位置和配套

因为占据奥莱-昆华板块核心，100~500米步行范围内拥有安宁太平最优质的生活配套，使其成为整个片区入住率较高、生活最为便利的小区。

内部自身规划有会所、幼儿园，外部有2000平米左右的商业街区等等。

（外围商业街）

就生活配套来说，小区外围有生鲜超市、大量餐饮店、银行、酒店、房产中介等，内部也有便利店、快递点等等。

大型购物中心奥莱就在小区正对面（但需要过马路，总体步行400~500米），医院就在小区正大门旁边（步行200米左右），小区内部还有通道通往医院内部，确实非常方便。

几乎太平所有的公交车都会在奥莱/昆华医院有停靠站点，未来如果真修建有地铁线路，原本规划太平也有站点，那么相信这里会比其他项目更临近站点。

也确实可以说昆华苑是整个太平交通最方便的项目。

居住环境

整个小区位于占据一个小山头，靠东北侧的楼栋为小高层，中间位置为项目叠加别墅（洋房+跃层洋房），南侧为小高层+联排别墅。

因周边也多是山体，森林覆盖率较高，整体有种半坡森林洋房的感觉。

整体小区容积率1.54，容积率不高，小区内部树木长势不错，但因为前期没有规划太多绿化景观，灌木修剪不算到位，同时因为做了高低配设计，人车不分流。

稍微失了一点低密度小区应有的高级感。

（小高层产品看不出低密度小区应有的档次）

（防盗网真的很影响观感，也侧面反映出物业管理的情况）

洋房、别墅区域楼栋旁边有一排停车位，部分道路旁边也有划停车位。

别墅区域，花园内没有做硬化，加之别墅区入住率不算高，导致杂草丛生；同时已入住的业主也难免存在搭建的情况，稍乱。

（再漂亮的房子不住人，也是枉然）

交房时间大概为2010年前后，有一定房龄。

（多地块，建筑风格不是太统一）

总体管理不算太严格，绿化维护不到位，加之每个组团风格不一，建筑外立面多用为浅色外墙，不耐脏，建筑略有一定的岁月痕迹。

房源与价格

位于小区中央位置的一套双拼别墅，房主自售，建面约396平米，实际面积超过500平，花园有120平左右，报价320万。

（双拼别墅院子非常大）

（侧花园，可以做成坡地小花园）

位于小区南侧，靠近昆华医院住院部第一排的联排别墅，加车库共四层（实际车库位置为负一层，只不过是全明的地下室），建面222平五室四卫，花园40平，毛坯，报价190万。

中介小伙伴介绍如果不是因为“对着医院住院部第一排，后面这些联排别墅都在200万以上”。

（车库门和旁边楼梯上去，就是这套联排了）

联排别墅面宽稍小（两开间面宽），花园面积三四十平（只有后花园），中间有天井（也可以理解为电梯井）。

主要缺点还是外立面稍显老旧，观感一般。

（其他洋房楼栋中的下叠加别墅基本也在100万~160万之间，建面两三百平）

当时项目2009年开盘的价格不高，叠拼别墅3000元/㎡，退台洋房3000元/㎡,多层洋房2700元/㎡,小高层2400元/㎡。

总体房源3800套左右，对外作为商品房销售的约30%左右，这也意味着该项目大量业主的购入成本偏低，且为多套房业主。

也就意味着，很多业主虽然成本较低，理论上可议价空间较大，但实际又不会因为收入浮动较大而导致资金紧缺而降价出售（毕竟都是各单位职工）。

三个字“不差钱”。

购房风险

与今天提到的万辉、恒大项目类似，作为太平新区最早开荒的几大元老之一，不可避免地成为了太平新区的“老小区”。

房龄已有十三年，物业一旦出现松懈，那么小区原有的好规划将逐渐褪色。

若站在普通高层、小高层的角度，昆华苑较好的位置和四五千的单价无疑是非常高性价比的选择。

低密度小区并不等于高档小区，这一情况在本文尤其体现。

所以，若站在别墅角度，昆华苑的优势已经不算突出了。

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房龄越来越大，房东价格却未必肯让步。

这是整体太平新区二手别墅的困境。

整个区域二手房成交量本就不大，别墅成交就更少，中介小伙伴也承认——“大多数客户看了之后会去考虑太平其他的新房别墅”。

但新房，迟早有一天也会变成二手房的呀。

END

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