昆明的二手洋房 开始亏本甩卖了
导语：
“旁边的小区，当年买入的价格只要六千多，我们小区同年一万四买入，现在他们卖一万也是赚的，我们怎么卖？”
紧挨着的两个小区，同样主打低密，买入价差距太大，二手房却站在了同一起跑线上，高价买入的业主觉得很受伤。
“旁边在售的新盘，也都是低密小区，有的配套学校，有的品质更高，这里的二手房必然会跌价。”中介觉得该片区二手房还面临新房的竞争。
这里就是存在感不太高的东市区，我们跑了那么多期二手房，很少往这个方向看。其实，再往东三环外走一走，就能看到连片开发的低容低密小区。
在呼马山和东白沙河之间，有山有水，住宅基本都是小高层、洋房和别墅，二手房行情究竟如何呢？
二手房攻略栏目截止目前写过昆明超100个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。
说到城市发展方向，不得不提“东进、西拓、南控、北延、中优”，细品这个用词，就会发现东边和西边是需要积极拓展的方向，南边、北边和中心区域则偏于保守发展。
昆明东，确实是各片区中发展最为缓慢的区域。
不过，虽然缓慢，也仍有突破。尤其是东白沙河片区，东至内绕城高速，南至寺瓦路，西至东三环，北至世博片区，不仅水资源丰富（4个水库），更有大量山地林地（呼马山），自然资源优越，有打造宜居环境的先天条件。
自从2018年盘龙区政府发布《昆明市盘龙区东白沙河分区局部地块控制性详细规划调整》方案，东白沙河片区的开发明显提速了。
从控规图上看，东白沙河片区的住宅基本被绿地包围，难得的是还有水资源，算是非常宜居的板块。
1、整体地势北高南低，城市界面有待提升。
整体地势北高南低，尤其是金瓦路以北，大多为坡地地形。北侧小区地势最高，小高层视野比较开阔，但是离主路最远，进出花费的时间更多。
金瓦路南侧的碧桂园凤凰湾离东白沙河水库最近，窗外景色蛮不错的，对面隐约能看到一点墓地（介意的就别考虑这个小区了）。
不过，由于今年气候干旱，东白沙河处于枯水期，水位下降，景观有点打折扣。
虽然该片区集中了较多洋房、别墅小区，但是进出小区的金瓦路两侧，城市界面比较一般，该片区大昆明国际山水休闲城的定位也大打折扣。
还未拆迁的城中村，和周边别墅区显得格格不入。一些小区外围，甚至还有成片的菜地。
至少黄土坡村和苏家营村就是不小的拆迁体量，拆迁难度确实不小。
2、配套有，但优势不显。
虽然该片区经过多年开发，但是业态比较单一，除了住宅小区外，最显眼的就是花之城——主要承接外地游客。
另外还有一些二手车、汽修厂，算是之前片区集群发展的行业，类似前面提到的城中村，需要统一规划后，才能实现转移。
剩下的商业配套大多是社区底商，零散分布，不成规模，难以聚集人气。
要在东三环内侧的福缇邻里中心和靠近铭诚东尚/金沙小区的路段，才有一些商业氛围。最近的购物中心则要到瑞鼎城爱琴海购物公园/新迎新城购物中心。
交通条件上，主要靠一条金瓦路，开车到市中心倒也不算远。
公共交通主要依赖公交车，往东走的地铁3号线、6号线从片区南侧经过，即使是大华公园天下，由于道路不通畅，离地铁站也有一定距离。
学校配套上，片区内有两所新建学校，相隔10分钟的车程。分别是九年一贯制的昆十中白沙校区和明通小学白沙青池校区，都是名校分校，教育资源上占了优势，由于今年才开始招生，教学质量无法评判。
不过，这两个学校由于涉及开发商代建，划片范围仅局限于本小区，所以整体来看，教育资源也没有太大优势。
昆十中白沙校区划片范围是中交碧桂园映象美庐和青龙村原住本地村民子女；明通小学白沙青池校区划片范围则是大华公园天下。
周边多个二手房在学校划片问题上没有这两个新盘有优势，附近业主强烈要求“就近入学”，不确定未来划片范围是否会发生变化。
3、住宅小区集中，且同质化严重。
东白沙河片区还有一个显著的特点：住宅小区较集中，且没有做差异化开发，大多是小高层、洋房和别墅类产品。
就会产生两点影响：大户型为主，小户型也有，但是选择相对较少；同类产品较多，二手房市场竞争激励，容易产生价格厮杀，部分品质盘在价格战中处于下风。
比如万科白沙润园正对面的云通嘉园，同期销售的电梯洋房，虽然万科是装修交付，但是6000元/㎡的差价还是有点大。
假设当时两位业主在这两个小区同样买143㎡的户型，总价就相差85.8万。
到了二手房市场会出现什么情况呢？
每平米价差从新房时期的6000元，降到了1543元。
可以说，云通嘉园的二手房业主即使继续降价，仍然不亏。但是，留给万科白沙润园的降价空间却不多了。
本文提到的项目的具体价格如下：
银海白沙郡紧挨着花之城，和万科白沙润园之间隔着一个紫东苑。
除了位置相邻、产品类似，两个小区无论是居住环境还是物业服务，都有一定的品质，可以放在一起对比。
银海白沙郡容积率1.2，主要是8层的电梯洋房，既有90多平的三室，也有将近300平带花园的底跃。
万科白沙润园分三期开发，作为万科入昆的第二个作品，主推6层的精装电梯洋房，面积跨度约80-166㎡。
两个小区均有联排和双拼别墅，大部分房源的总价在500w-700w之间。
小区环境和居住管理：
两个小区的建筑各有特色，银海白沙郡是褐石风格：红砖墙壁、铁艺栏杆、山花坡顶。
褐石风格有一种文艺范，而且跑了这类风格的二手房，会发现砖红色比较耐旧耐脏，不显房龄。
万科白沙润园地势比银海的更高，小区内有一定坡度，设计的是赖特建筑风格。
这种风格好像昆明不算多，给人的感觉就是比较朴素和四平八稳，毕竟赖特风格强调保持材料本色，建筑要呈现自然美。
虽然两个小区容积率差不多，但是万科的楼栋排布要比银海的密一些，再加上万科的树木比较高大茂密，对低楼层住户的采光不太友好。
银海白沙郡的乔木栽种没有那么密，利用中央景观带拉开了楼间距，低楼层住户的采光也还不错。
不过，银海物业对景观的维护不是很到位，贴地草皮比较稀疏。
万科白沙润园的植被比较多，走在小区里真真切切感受到了绿阴如盖，给人的感觉就是环境很好，像在公园里一样。
但是，住在里面就会发现低楼层采光被遮挡的问题，尤其是秋冬季节，如果物业不及时修剪树枝，会觉得有些阴冷。
产品和价格
别墅产品总价较高，我们看一下两个小区的电梯洋房的二手房价格.
一楼带花园+地下室的房源和顶跃房源单价略高，单价在1.6-2w/㎡。
我们和中介朋友了解房源情况的时候，发现了一个问题：有业主反馈，当初买新房的时候，一楼房源和顶楼房源的价格是差不多的，但是到了卖二手房的时候，一楼房源比顶楼能高出50w（银海白沙郡）。
看来，花园还是值钱的。
平层房源两个小区的挂牌价相差不大，单价在1.1-1.3w/㎡。
具体来看，银海白沙郡一套顶楼带阁楼的房源，建面约119㎡（阁楼不算入面积），带一个车位，挂牌价177w（价格还能谈）。
厨房、餐客厅竖厅排列，双面采光，再加上是顶楼，整体空间通畅明亮。两个卧室的空间也比较合理。
阁楼空间虽然大，但层高较矮，高个子的成年人需要弯腰，因此在利用上有一定局限。可以做成儿童房或者临时客房，作为储物空间的话，收纳功能还是比较强大的。
再来看一套万科白沙润园的房源，128㎡的三室两卫，挂牌价155万。
相比上面银海的户型，万科这个户型进深要更长，餐客厅的采光面要更小，晴天采光没问题，阴雨天室内采光不太行。
三个卧室空间不局促，餐厅虽然对着卫生间，但是实际上，对着的是洗漱台。万科精装交付的房源，餐客厅不是地砖，而是棕色的木地板，个人感觉有点沉闷。
从外立面上看，西南向的采光面还是蛮大的，部分房源仅一楼会被乔木遮挡。
东北向立面的小窗户主要是厨房和卫生间，部分树木离楼栋较近，有三、四层楼高。所以如果在这个小区买二手房，可能需要挑朝向和楼层。
购房风险
学校需求排在首位的，这两个小区至少从目前来看，没有优势，不确定后期小学划片范围是否会发生变化。
两个小区居住环境都算很不错的，物业也均是品牌物业，对小区的管理还算规范。
商业配套稍显不足，外围底商仅能满足部分消费需求。
由于新房时买入价较高，现在受到同片区二手房的价格挤压，成交价有所下。
1万出头就能买到洋房，到市中心（恒隆广场）车程23分钟，值不值大家自己掂量。
碧桂园凤凰湾和美的顺城府，隔着一条金瓦路，一个临水，一个靠山。
巧合的是，这两个项目均是各自开发商的入昆1号作品，都选在了东白沙河片区，缘分真是妙不可言。
相比美的顺城府，碧桂园凤凰湾的体量要小很多。不过，大概是因为交付时间不算长，产品类型偏改善，两个小区的二手房房源都不算多。
碧桂园凤凰湾高层精装板楼（20-26层），2016年开盘价7888-8588元/㎡，最高卖到1.1w/㎡（估计是湖景房）。少量叠拼别墅，均价在1.6w/㎡。
美的顺城府分四期开发，二期精装洋房2018年开盘价1.55-1.6万/㎡。有双拼和联排别墅，总价在460-800w。
二手房价格如何呢？碧桂园凤凰湾观湖的高层挂牌价在1.3w/㎡，美的顺城府二期大部分洋房的挂牌价同样是1.3w/㎡。由于买入价不同，相当于美的顺城府业主很可能是在亏本甩卖。
怎么形容呢？大概是这边的业主笑嘻嘻，那边的业主骂骂咧咧吧。
小区环境和居住管理：
这两个小区作比较的话，美的小区环境和居住管理要明显优于碧桂园。
一条市政道路把碧桂园凤凰湾分为两个地块：凤栖苑和水蓝苑。小区内部环境比较整洁，容积率为2。
交房时业主还因为景观不符合宣传时的“七重园林盛景”，激烈地表达过不满。
目前来看，七重景观数不出来，四重还是有的，灌木也有修剪痕迹，只是景观设计上差一点。
但是，碧桂园凤凰湾的位置，有一个周边小区没有的优势：面向东白沙河水库（未来的东白沙河公园）。
8层以上的房源，可以算湖景房。站在高层阳台上往外俯瞰水库，看房体验蛮不错的，也在一定程度上支撑起了该小区的二手房价格。
由于东白沙河水库已不作灌溉之用，逐渐转型为城市景观湖泊。周边的房地产项目，也试图把东白沙河水库包装成“第二个翠湖”。
目前来看，南侧靠近大华公园天下的环湖部分建设进度不错，北侧界面还有待提升。
美的顺城府则依着呼马山地势而建，整体容积率为1.09。走在小区一期、二期，能感受到作为美的进入昆明1号作品的诚意。
楼间距开阔，景观有设计感，前面几个小区忽略的公区和入户大堂也呈现得比较好。
小区景观审美，以及呈现出的主题性，也和周边二手房拉开了一定距离。不过，由于小区体量不小，且分期开发，可能各期之间交付表现不一定在一个水准。
在今天的文章中，美的顺城府二期的居住品质毫无疑义地排在第一，比较适合追求居住品质的购房者。
产品和价格：
两个小区最小面积都是120多平，房源面积偏大，适合需要四室及以上的购房者，大部分房源（除别墅外）总价在200w左右。
碧桂园凤凰湾为2T2或2T3的板楼，景观溢价比较明显。观湖视野较好的房源，单价在1.3w/㎡，低楼层没有观景视野的房源，单价要少2000/㎡。
美的顺城府分四期开发。主推双拼和联排别墅，一期有小高层和洋房，二期也有洋房产品。
考虑到当初业主买入价比较高，以当下的二手房市场，很难高出买入价成交，可能真的就如中介朋友说得那样：美的顺城府的房子，有些业主就是亏钱卖。
先来看一套碧桂园凤凰湾163㎡的精装户型，四室两卫，带车位，挂牌价约180w。
该户型所在楼栋为2T2，电梯需要刷卡，两侧开门，因此有一个业主专属的候梯间，玄关空间移到了室外。
整个户型比较方正，板楼双阳台设计，更显通透明亮。尤其是景观阳台外真的有景观，就会觉得很不错。
不过，163㎡的大户型，厨房比较小，而且没做到双套房，居住品质上就差点意思。
再来看一套更大的，美的顺城府洋房一楼289㎡，带地下室+花园+车位，挂牌价285w。
正经也就4个卧室，2个卫生间，其中北向次卧还很小。除非是真的喜欢花园或对地下室有明确规划，要不然这个户型感觉性价比不是很高。
花园还是蛮大的，毛坯房，装修费用也不少。
购房风险
还是教育资源的问题，和前面提到的小区一样，不再重复。
碧桂园凤凰湾周边还有待拆迁的苏家营村，一定程度上让小区外的景观打了折扣，而且由于拆迁进度不可控因素较多，也不确定后期拆迁后是否会建高层，影响到小区现有的景观视野。
另外，围绕东白沙河水库整体景观和生态休闲功能的提升，小区房价应该会比较坚挺。
美的顺城府居住环境不错，但是业主买入价格和周边小区相比较高，很多业主只能高位站岗。
尤其附近还有新房现房在售，意味着小区面临二手房和新房的双重价格绞杀。
万科白沙润园北侧和西侧一路之隔，分别是东鸣佳苑和云通嘉园。
预算有限，论东白沙河片区的性价比，这两个小区就能脱颖而出，单价低怎么就不算优点呢？
这两个小区之所以二手房单价低，很简单：东鸣佳苑是省发改委的单位房，云通嘉园是云天化集团的职工用房。
职工团购时带着福利性质，即使是当初对外销售的部分，定价也不高：东鸣佳苑小高层单价6千多，云通嘉园洋房8千多。
从某种程度上看，东白沙河片区的二手房均价，很可能是这两个小区拉下来的。
小区环境和居住管理：
东鸣佳苑的小区规模要比云通嘉园大，两个小区的容积率都约1.3。
先看东鸣佳苑，楼栋南北向排列，是该片区目前已开发的小区中，地势最高的。因此在东侧的小高层房源中，还能实现远眺东白沙河。
绿化景观主要围绕道路布置，植被不算很密集，基本不会影响中高楼层采光。中心区域有一条景观带，旁边还有网球场。
明黄色的外立面和橘红色的屋顶，辨识度挺高，应该是托斯卡纳的建筑风格。
物业对小区的维护比较一般，小区内人车不分流，地下车库入口在小区内部。
再看云通嘉园，南北纵向两列建筑，没有可以发挥的中庭景观，也没有营造景观带，小区内绿化主要集中在主干道上。
虽然内部景观不算出彩，但是小区相当于三面环山，外部环境还是很不错的。
小区不算大，因此没有太多配套设施，南侧有社区底商，有餐饮和生鲜超市。傍晚的时候，路口还会有小摊贩聚集。
产品和价格
东鸣佳苑主要是别墅产品（叠加、联排、双拼、独栋），另外还有小高层。
小高层面积较大，140㎡-227㎡，毛坯房源的单价七八千，房东装修过的房源，挂牌价也就1万出头。
就是户型实在有点一言难尽。
来看东鸣佳苑小高层222㎡的四室三卫，挂牌价200w，单价差不多9千。
北侧，餐厅比较大，但是对着卫生间；中间客厅没有阳台，也不是落地窗，而是两扇隔开的窗户，影响采光；南侧双套房设计，但是次卧里面还有次卧，像套娃一样；整体是四居室，但户型图上标注的次卧2和次卧3都比较小，用作书房可能更合适。
可能这样的原始户型，需要业主装修的时候重新设计一下，别敲承重墙。
云通嘉园小区不算大，产品有电梯洋房和叠加别墅，可选择的房源不算多。
看一套下叠加143㎡的户型，地面两层+地下室+前后花园，毛坯挂牌价240w。
户型设计比较狭长，实际上这个下叠加做三个卧室比较合理：一楼一个卧室，二楼主卧大套房设计，把图中标注的次卧3囊括到主卧空间；再保留一个北向次卧。
前后花园比较大，加起来大概有100平左右，地下室通过采光井采光。
购房风险
二手房小区都盯着新楼盘配建的学校，就算招生范围出现调整，对于当下有上学需求的购房者来说，还是建议选择学校配套确定性更强的小区。
两个小区虽然房龄不算大，属于次新二手房，但是从小区外立面和公区环境来看，维护得比较一般。
可见，物业管理非常重要。东鸣佳苑据称是业委会选出来的物业，认真负责，响应积极。不过，负责任是态度问题，是否管理好则是能力问题。
态度好但能力不足，算是好物业吗？
另外，购买大户型产品，首先要考虑是否有自住需求，户型越大，在二手房市场流通起来可能会越困难。
我们在东鸣佳苑就看到许多空着待售的别墅，高总价会把大部分购房者拦在门槛之外。
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都说二手房难卖，东白沙河片区的房东可能感同身受。
还能怎么办呢？只能放大自家小区和自己房源的优势。品质佳、景观好、配套强、价格低……总能占一样吧。
END
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