双塔片区又一楼盘交付，是稳赚还是闷亏?

因万达双塔而得名的双塔片区，是昆明知名的居住改善区域。

自2019年双塔片区开发规划推出，便引发众多大牌房企竞相抢驻，开启了片区的开发热潮。

双塔片区已开启建设热潮

如今，早期拿地的一些项目均进入交付兑现期。各项目交付情况如何，也成为市场关注的焦点。

6月25日，应锦粼天序业主L先生邀请，我们前往交房现场进行了实探。

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注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表L先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。

锦粼天序本次交付的是一期一组团，也是整个项目的第一次交付。

说到锦粼天序，将其比喻为含着“金钥匙”出生，其实也不为过。

回溯到2020年4月，彼时龙湖通过36轮竞价击败8家房企，斩获两宗约126亩土地，溢价率达约37.44%，平均楼面价约11000元/㎡。

地块位置示意图

其中，编号为KCXS2017-7号地块，面积约82亩，即锦粼天序项目建设用地；编号为KCXS2019-14号地块，面积约44亩，为新近面世的锦粼天曜项目建设用地。

拿地当年8月，锦粼天序项目案名正式发布，并对外官宣龙湖和新希望合作开发。

而从实际的分工来看，锦粼天序项目主要由龙湖主导，规划分三期开发建设。

锦粼天序项目平面图

锦粼天序本次交付的一期一组团，合同约定交房时间为6月30日。通知的集中交付期自6月25日起，实际属于按时交付的范畴。

我们受邀实探的时间，也是集中交付的首日。

锦粼天序一期位于整个地块南部，毗邻正在建设的凤起兰庭项目，东、西两侧分别为南博路和希望路。

由于小区大门设置在希望路一侧，交付当天希望路边摆放有相应的指示牌。人从大门进入，车辆直接停放到地下车库。

希望路旁摆放有引导牌

为了本次交付，项目方专门在大门旁5栋外围底商设置了“交付手续办理区”，签到、休息、物业资料办理、产权维修基金、工程带看等流程，依次进行了分区管理，交付现场的仪式感还不错。

小区旁底商专门设置交付手续办理区

在进入小区前，我们照例先来看看锦粼天序一期一组团交付的优缺点：

优点如下：

1、 交付流程清晰，有工作人员陪同验房，快修小队反应速度快。

2、 大门有设计感，尺度很不错，用材扎实，美观大方。

3、 窗墙比高，Low-E玻璃的运用，兼具美观的同时，提高室内采光性与通透感。

4、 中庭园林设计独特，景观比较有层次感，养护也比较到位。

5、 室内装修有档次，搭配审美在线，品牌配置较高。

6、 地库入口辨识度高，归家仪式感强。

缺点如下：

1、 分批交付，小区内部有围挡，呈现的整体性较差。

2、 楼栋多，园区空间稍显局促。

3、室外运动设施偏少，对于当前居住外需求迎合度低。

4、 室内部分施工略显粗糙，局部有未完工的内容。

交房流程

从现场设置来看，对于此次交付项目方显然是有准备的。

在接房流程方面，遵循的顺序是：签到-等候区等待叫号-物业资料办理-维修基金缴纳-工程带看。

在流程中是，先交费再验房的设置，比较少见。不过，看上去，业主好像也没什么意见，后来发现，这并非强制要求。

除了交付手续办理区之外，在小区大门的另一侧（靠近4栋一侧），还设置有封阳台咨询点，为有需要的业主提供相应的便捷。

大门另一侧设置有咨询点

物业服务为新希望物业，物业费2.95元/月/㎡，从7月1日起开始算。

配备一名工作人员陪同带验房，带验过程中记录比较认真，对于现场的疑问解答也比较专业。

比如，入户墙上的“千丁”设备，看似只有“服务”、“通话”、“开锁”功能，看不出有可视功能，而且似乎还缺少组件。

入户墙装配的“千丁”

针对疑问，带看人员对设备进行了专业解答，同时强调，入住之后业主可以领取面板组件，通过面板可以实现可视等众多智能场景的运用。

验房过程中发现的工程问题，现场调度也比较快，能现场处理的问题，基本当场就处理完毕。未能及时处理的问题，进行记录后安排整改。

快修小队现场调试推拉门

发文前，L先生反馈正在催项目方整改。

楼栋内外

锦粼天序一期的楼栋布局沿地块合围，朝向均为南向。基于Low-E玻璃的运用，大面积玻璃和铝板呈现的“横屏”效果，带来比较高的窗墙比。

远看，几乎看不出栏板和窗框，视觉体验也较好，而且，室内采光和通透性也同时得到了兼顾。

小区外立面窗墙比非常高

楼栋外立面以米色为主，背面搭配深灰色，线条流畅大方，和谐统一。

楼栋主采光面设计有阳台，虽然是未封阳台交付，但阳台空间非常宽阔，尺度感拿捏得不错。

景观阳台尺度不错

景观阳台栏杆有约1.45米高

阳台采用栏杆+玻璃的组合，栏杆比较高，样式也比较耐看，有些与众不同的是，栏杆和玻璃的贴合处没有缝隙，整体性比较好。

楼栋背面（北面）虽然是连廊连接，但同样大面积的玻璃栏杆，以及室内窗户采光面，整体仍保持着不错的窗墙比。

楼栋背面窗墙比也不错

入户大堂挑高设计，部分楼栋利用架空空间开辟出主题泛会所，居住功能拓展性强。

外挑的大堂外檐，黑色金属框镶嵌石材，三开间的尺度，比较气派。在现场，没有看到入户大堂有门禁/人脸识别系统。

楼栋单元门

大堂内做了岩板背景墙装饰，沙发和茶几构成的休闲空间，居于大堂一侧。通铺到顶的墙砖，以及黑色金属线条和挂画的搭配，在吊顶和灯带的烘托下显得富丽堂皇。

楼栋入户大堂

电梯厅分列大堂两侧，通往电梯的通道保持着大堂的装修水准，吊顶、墙装、金属线条一样不少，墙面的消防箱还做了隐藏式处理，比较和谐美观。

楼栋大堂内的入户通道

电梯厅专门做了金属包边处理，金属面板到顶，旁边设置有楼层标识和消防平面图。有些与众不同的是，电梯按键也做了金属饰条包裹，从地面到顶部的饰条，与大堂延伸而来的饰条交汇，别具一格的协调。

一楼电梯厅

电梯品牌为日立，一楼轿厢张贴有关本次交付的贴纸。面板显示最大载荷14人，最大载重1050KG，电梯内部没有安装防撞保护层，因此，岩板、梯灯等均可见，内部装饰比较有品质，电梯运行速度也比较快。

电梯内有岩板装饰

比较值得称道的是，楼层的电梯厅也保持了与大堂同样的高水准配置。

楼层的电梯厅

L先生家所在的9栋，为2T4户的设计，楼栋由连廊连接，电梯位于连廊两侧，虽然四个户型均南北通透，但中户靠连廊的一面，采光要稍差一些。

9栋消防疏散平面图

楼层都做了吊顶，安装有筒灯，墙砖通铺到顶。连廊栏杆+玻璃的设计，足够高，也比较美观。

楼栋连廊

连廊与中户生活阳台相对的区域，专门安装了同色的格栅，居住隐私保障性比较好，这点考虑得还算周到。

连廊正对中户生活阳台处安装有格栅

楼栋步梯间则比较常规，普通的水泥铺地，铁艺转角楼梯，每个楼层都设计有供通风采光的窗户，是绝大多数项目的常规操作。

楼栋步梯间

楼层的应急灯、消防箱等齐全。而且，消防箱还做了隐藏式处理。

室内精装

L先生家为中户，建面约137㎡，四室两卫双阳台的格局。

入户门品牌为步阳，门和门框均是米色，门扇配有黑色金属饰条，猫眼为普通款。黑色HBS密码锁，与金属饰条浑然一体，门比较厚实，整体性也比较好。

入户门款式

入户门为内开，门后即厨房门，由于入户门宽于厨房门一侧墙体，入户门完全打开后对于出入厨房会有一定的影响。

入户门比厨房门框宽出一截

与入户门相对的是玄关柜，木纹色的配色，与门比较搭配。三开门、内嵌式的设计，中部置物区配置大理石面板，且安装有灯带，比较有品质。

玄关柜

稍微有些遗憾的是，玄关柜收纳空间有些小，柜体未设折叠换鞋凳，底部也没有装配相应的灯带。

玄关柜旁边的墙上装有可视对讲装置，品牌为千丁。而且，每个卧室内均配有千丁，可直接联系物业，方便业主后期日常应急使用。

卧室也配置有“千丁”

入户通道顶部做了吊顶，与客厅吊顶连为一体。地面地砖有专门用金色金属线条装饰的波打线，可能是没有用不同颜色地砖区隔的缘故，波打线装饰的区域呈现效果不太明显。

波打线的呈现效果不太明显

室内墙面为全屋墙布交付，米色色调，客厅和卧室的墙布花纹略有区别。

入户门处墙布收边不太整齐

客厅和主卧均做了镂空型吊顶，灯带、筒灯等配置到位。客厅和所有卧室都接入了中央空调，同时配置新风系统。

客餐厅全景

卧室的新风系统换风口，嵌入中央空调通风口，做了隐藏式设计，考虑比较周到。

次卧也接入了中央空调

主卧配置有背景墙，金属线条+软包的设计，比较典雅。沿着卫生间门通道，配置有两列衣柜，柜门为玻璃门，分格设计，容量比较大。

主卧背景墙

主卧衣柜置于主卫通道两侧

不知道有没有细心的人发现，L先生家卧室均没有安装防护栏杆。

实际上，在装修时项目房通过征询意见，可根据业主意见选择安装或不安装。L先生选择不安装，所以在交付时间卧室就没有栏杆。

卧室栏杆为可选装配项目

这种提前介入的做法，还是比较人性化的。

客厅整个装修风格偏现代，墙布搭配黑色金属饰条，比较有质感。电视背景墙白色花纹岩板妆点黑色金属饰条，底部外加格栅装饰，在筒灯的照射下很有氛围。

电视背景墙比较有质感

现场测量客厅和卧室的层高约2.8~2.9米，高度不错，空间的尺度感把控得比较好。

卧室和客厅净高

而从现场看，客厅个别金属饰条附着类似乳胶漆的斑点，清洁度有待加强。此外，客厅连接景观阳台的推拉门不够顺畅，快修小队现场进行了处理。

客厅金属饰条清洁度欠佳

餐厅背景墙白色与金色的搭配，既不沉闷，也不跳脱，比较耐看。

餐厅背景墙

室内门配色均为米黄色，均包边到顶，门框没有柱脚石，与室内偏暖色的墙布搭配，比较温暖和谐。

室内门包边到顶

厨房和卫生间均做了石膏吊顶，厨房为H型的格局，烹饪区和盥洗区分居两侧互不影响。

厨房H型格局

两个区域均装有吊柜和地柜，吊柜底部有灯带。柜体颜色为磨砂白，与白灰相间的墙砖比较搭配，而深灰的操作台面看起来则比较耐脏，也显得大气。

与厨房连通的生活阳台，安装有燃气热水器和燃气表，由于靠近次卫的窗户，因此，窗户采用上下推拉式设计，做到互不影响。

次卫窗户为上下推拉式

生活阳台门后是燃气管线，软管已接通燃气灶。

卫生间均设置有淋浴房，镜柜和洗漱柜为普通款式，墙上均有置物架。主卫和次卫在配置上有一定区别，主卫镜柜带隐形开关、且配置智能马桶。

主卫马桶为智能款

次卫马桶为普通款

交付现场，L先生家主卫的洗漱柜和台盆未安装。业主反馈，之前工地开放日发现洗漱柜有问题报项目方整改，但直到交付还没有整改完毕。

主卫洗手台盆未安装

主卧与景观阳台，由推拉门隔开。景观阳台地砖为灰色防砖，与推拉门颜色接近，景观阳台整体的宽阔度不错。

在具体配置方面：

装配有全屋开关，开关和插座均为罗格朗，灰色款，部分区域插座带USB接口，涉水区域装有防护盖。

中央空调品牌为日立，采用外挂的方式置于楼栋外墙专门设置的平台上，用格栅围挡，比较美观。

空调外置于外墙

而且，由于空调摆放位置离居住空间较远，对居住的影响比较小。

厨房家电方面，烟机和燃气灶品牌为老板，搭配同为老板的蒸烤一体机。盥洗区配置的嵌入式洗碗机，品牌也是老板。

厨房配备有蒸烤一体机

厨房带嵌入式洗碗机

橱柜分别配有刀架和拉篮，拉篮置于吊柜，为升降柜款式。

吊柜配套升降柜

厨房水槽和水龙头品牌均为弗兰卡，水槽单盆设计，比较大，水龙头可以抽拉。

厨房水槽为大容量单盆

厨房净水器品牌为怡口，生活阳台配置的燃气热水器品牌为林内。

厨房的净水设备

卫浴方面，花洒和水龙头品牌均为高仪，主次卫均是恒温花洒，带顶喷，卫生间水龙头不可抽拉。

花洒顶喷的盘面比较大

洗手台盆和马桶均为杜拉维特，浴室毛巾架品牌为摩恩，风暖品牌为奥普。

卫生间风暖

从整体交付来看，主要还是硬装方面的问题：

比如，外墙破损、次卫门框贴纸未清理干净、马桶的水管接口处施工粗糙、卧室门框胶条破损、次卫洗漱柜门有划痕，以及前面提到的景观阳台推拉门不够顺畅等比较细小的问题。

次卧窗檐上方外墙破损

公区基础设施

根据规划，锦粼天序一期共有6栋地上建筑，其中5栋为高层住宅，有1栋为幼儿园，周边临路楼栋外围配备有面积不等的社区底商。

从整个小区一期规划可以看出，楼栋基本都是南向排布，最大楼间距约37.9米，基于楼栋布景有些局限。

于是在整个项目的设计中，结合二期的集中绿地统一打造中庭景观，使得整个小区景观布局有了更强的可塑空间。

图源昆明市自然资源和规划局

实际上，面向希望路的大门也是整个地块共用的设置。

从交付的呈现来看，小区的大门非常气派。

在希望路边，用树阵、灌木和草坪妆点出的空间，艺术雕塑与大门遥相呼应，对外昭示性比较好。

小区大门外景

而宽约33米，高约6.6米的大门，庄重大气。

大门主体采用灰色大理石和厚重的金色金属线条拼接而成，立体而美观。据说，这样的拼接对施工工艺要求比较高，需要先把石材切开再嵌入金属线条，才能达到理想的效果。

小区大门

置于人行出入口两侧的两棵迎客松，如果细心的人可能会发现，形态几乎一模一样。可见，在细节的打造上，项目方还是花费了一些心思的。

小区的地下车库出入口就在大门一侧，整体上虽然是人车分流的设计，但因为离大门较近，不可避免地会有人车混行的情况出现，因此，在人车分流方面不是很彻底。

小区地下车库出入口

小区大门一侧是行人出入口，设置有门禁系统。另一侧空间开辟为休息区，摆放有茶几和沙发，供休息或会客等使用。

进入小区，层次鲜明的乔木、灌木、叠水沿“迎宾道”延展，归家的尊崇感比较强。

小区内主道

在主路的尽头，就是小区的中庭园林景观——“琉璃光院”，也是整个最大的亮点。

这算是小区最早呈现的内容之一，在项目营销中心开放仅10个月之后，便与公众见面。

小区中庭景观

所以，在养护方面做得比较到位，呈现的状态也最好。

黑松、叠水，搭配汉白玉石材，一幅立体的山水画呈现在眼前。居中的休闲廊亭——叠翠阁，设置有吧台、会务、休闲、会客等多重功能，居住拓展性好。

叠翠阁

约6600㎡的琉璃光院，居于小区10栋和12栋（二期在建）之间，通过大面积的草坪、精心设计的低矮灌木、名贵的乔木等，配合下沉式休闲空间，整个中庭园林景观算是比较独特的。

中庭景观树木枝繁叶茂

下沉式休闲空间

由于项目二期楼栋还在建设，中庭景观周围与二期相通区域专门用绿色围挡隔离，使小区内楼栋看上去有些密，整个园区在空间感受上有些局促，呈现的完整性要差一些。

除了每栋楼入户门前都有相应的景观妆点之外，沿着小区道路两侧，也都有层次多样的景观覆盖，植被长势良好，养护比较到位。

小区植被长势良好

一些硬质铺砖的路面，还专门摆放了移动花池，小区整体的硬质铺面较少，这大概也是业主最满意的细节了。

小区内没有明显的坡度，楼栋前布置有休闲座椅，并配置遮阳伞。沿小区道路分布的慢跑道，踩感较硬，且不完全连贯。

楼栋前设置的休闲区

小区的慢跑道

小区路灯款式较普通，有垃圾桶，但数量不是太多，没有看到宠物便纸箱，园区内的摄像头设置合理，整体路面清洁度不错。

小区的路灯和监控摄像头

小区针对部分楼栋一楼架空层设计有泛会所，功能设置多样。

比如，5栋一楼架空层的泛会所内设置有运动建设设施，而10栋一楼架空空间的泛会所——“芳所”，承担的是室内休闲娱乐与社交等功能。

5栋泛会所摆放的健身器材

10栋一楼的泛会所：芳所

小区的室外儿童设施和运动场地较少。仅在9栋前的空地旁看到有一块人工草坪的场地；此外，在6栋旁的空地设置有一个小型足球场。

9栋前的空地

6栋前的小型足球场

在户外运动设施方面，有种吃了分批交付的闷亏的感觉。

因为，从项目规划图中可以看到，户外运动设施大多规划在项目二期打造。

而此次交付的仅是一期一组团，本身有的东西没法展现出来，还是挺委屈的。

整体来看，锦粼天序一期的公区还不错。特别是中庭景观很有特点，园区绿化等养护做得也比较好。

停车场及其他配套

小区车库已交付，电梯可以直达地下车库。

楼栋地下车库出入口也设置有入户大堂，车库入户区域的标识性好，辨识度较高。

车库大堂入口

位于车库入户大堂的车道，专门划了标识线，并有印有项目名称。入户大堂的墙柱贴有墙砖，做了金属饰条装饰，并有明显的栋号标识，门框上也装有人脸识别系统。

四开门的地库入户门，宽敞阔气。

更难得的是，地库入户大堂装修也不含糊，保持着与一楼入户大堂一样的高水准。

车库大堂装修保持着高水准

特别是地库入户门前的顶部装修，让002号研究院直呼：“哇塞，星空顶”。

确实，在灯光的作用下，顶部很明亮，看着就有点高级。

车库大堂入口的“星空顶”

车库标识清晰，车道和车位宽度正常，车位立柱没有用不同颜色作为区分，局部区域灯光偏暗，但车位铺面为环氧地坪，清洁度做得也不错。

车位比较整洁

小区外围有底商，但暂未开业。临近11栋的次出入口也未投入使用。虽然小区北侧的绿荫大道还在施工，但周边的希望路和南博路已是建成道路，出入小区还是比较方便的。

小区外围底商，规划有相应的配套用房，后续生活也会更加方便。

学校方面，项目一期配建的幼儿园已经投入使用，可以看到有小朋友在场地内活动，但幼儿园门口的道路还处于围挡施工。

项目一期配建的幼儿园已经投入使用

而项目配建的书林一小双塔校区，按照有关部门的最新答复，最快可能也要到明年才能投入使用。

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总的来说，锦粼天序一期一组团的交付还算不错。比如园林景观、地库装修等方面可圈可点。

只是，在装修细节方面，需要更多地关注，特别是室内部分，还有相应的提升空间。

当然，由于是分批交付，后期的交付呈现更值得期待。

最后，来到打分环节：

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