精装洋房的坑，替你踩过了

导语：

很久没有看到在交房小区内有5层楼高的蓝花楹了：‍‍‍‍‍‍‍

虽然当下长势一般，但待到来年春暖花开，也将是枝繁叶茂。

若用当下豪宅项目售楼部营销宣传的说辞，这将是一棵从xxxx运过来的、花费xxxx元的名贵树种。

应业主X先生邀请，我们于7月1日集中交房当天，来到德润香山府交房现场。‍‍

以往我们认为延期交房的项目绿化景观都是随意应付了事，毕竟作为工程的最后环节，被压缩成本再所难免，所以看到德润香山府高大乔木的时候还真的比较意外。‍‍‍‍‍‍‍‍

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云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。

针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

（交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效）

注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表x先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。

6月底，延期交房的项目交房有点多。

包括但不限于云和中心（本周一已经发文）、海东俊园二期、绿地滇池国际健康城以及今天提到的德润香山府等。

德润香山府的交房之路可谓蹉跎——原购房合同上约定交房时间为2022年6月30日，随后延期到2022年8月~10月，后延期到12月，最后交房时间为2023年6月30日。

按理来说本身就是低密度洋房小区，工程量并不算特别大，但还是延期了一年之久。

不过，事已至此，再去追究为何延期交付已无多大意义，对于业主来说，能够交房、交出质量过关的房子才是最重要的。

从位置上看，德润香山府位于北二环核桃菁，距离二环不远，交通便利性高（但进出还是需要绕行二环，且二环没有步行道），周边植被覆盖率较高，从项目内部也可远远看到隔壁山上的高大森林。

整体交付情况如下：‍‍‍‍‍‍‍

优点：‍‍

1、绿化植被舍得投入成本。‍‍‍‍‍‍‍

2、精装配置丰富，并且超出一般改善盘标准。‍‍‍

3、楼栋外立面比较耐看。‍‍‍‍‍‍‍

4、配套莲华小学已经开学，底商已有商铺开业。‍‍‍

缺点：‍‍‍‍

1、延期两次交付，时间长达一年，且没有竣备验收。‍‍‍‍

2、室内精装施工问题较多，部分没有完工。‍‍‍‍‍‍

3、地下停车场设计不太合理。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

4、安装了地暖之后，室内层高偏矮（2.6米多），略显压抑。

5、绿化修剪和维护比较一般。‍

交付流程

集中交付这几天，在小区大门旁社区底商进行交房流程办理，路口和商铺外围有明显指示标志，地下停车场也有专门的临停区域。

现场仪式感中等，有较明显的交房大喜氛围。

根据业主反馈的信息，开发商的延期原因为新冠疫情、停工停产限电等诸多不可抗力，

在去年确定将会延期交付的时候，开发商为业主提供了一份“接房大礼包”（可以理解为延期赔付），按照前期宣传，按延期一年的交付时间计算，业主可领取12个月的物业费抵用券。

而购房合同中，延期赔付为购房款的万分之零点五（每日），这部分是否与上述提到的物业费补偿是否可以叠加，此处待定。

在交房现场摆放的车位相关销售政策宣传中也提及，违约金可冲抵车位款。所以我们推测可能延期赔付这里并不以现金形式补偿，可能还是通过车位、物业费抵用等形式补偿。

（因业主暂未正式接房办理相关手续，这里待定，有了解内情的小伙伴可以留言区分享）

物业公司为万科物业，物业费2.9元/平米。

正式接房后可获赠一份交房礼包（锅具礼包）。

交房当天，也仔细查看了一下开发商张贴的相关竣备公示和其他文件：

去年交房的11、12号楼，有竣备证明。

本次交付的a3地块只有建设工程档案验收意见书、防空地下室人防工程、建设工程规划核实意见等。

从公示的一些文件中，开发商对于a3地块暂未取得竣备表做了相关解释，根据已经张贴的律师函和文件显示得知，开发商表示“已经支付了施工方工程款”、“多次协商、催促施工方”但“建投十六公司（施工方）拒绝配合”，导致本案暂时无法取得竣备表。

（这也只是开发商的单面说法，总之，双方间多多少少存在着一些矛盾点）

实际部分楼栋入户大堂还在施工，整体并未完全弄完，推测这也是暂时无法验收的原因之一。

无论因何原因，也改变不了延期了一年之后的“交房”，也是没有通过zf正规备案的强制交房。

因本文业主X先生还没有办理相关接房手续（要等到开发商整改完毕之后再接房），当时进入小区和房屋内没有带验房工作人员和快修小队。

但如果按照开发商的规定流程，交纳维修基金和物业费之后可以领取钥匙由工作人员带领验房。

楼栋内外

楼栋建筑风格略微偏新中式风，采用顶部深咖、中间浅咖涂料，底部干挂石材（或真石漆）比较经典的三段式风格。

入户大堂顶部设计有类似祥云纹理图案，大堂顶部有外延，两侧壁灯也采用中式风格，暗金色金属+玻璃材质入户单元门。

（北向外立面）

（侧面）

（南向外立面）

外立面，北向窗台底部均设计为深咖色，点缀后北侧外立面不显得单调，南向外立面因有大阳台设计，窗台下方也用深咖色调和，外立面显得比较耐看。

阳台部分安装玻璃栏杆，未全包阳台。

入户大堂有5米多挑高，无主灯设计，均为普通射灯，有吊顶，墙砖和地砖采用灰色石纹款式，无其他背景墙装饰，电梯间边缘位置外围采用浅一色号的瓷砖+金属条包边，整体还算简单大方。

考虑到洋房本身公摊不大，若入户大堂空间过大实际耗费的是业主的空间，这样的入户大堂空间也足够了。

电梯品牌采用奥的斯，虽然只有8层，但载重13人（1000千克），比较实用。

（一楼电梯等候区）

（楼上电梯等候区）

1梯2户设计，同一层邻居门对门，中间是电梯，电梯对着楼梯间，入户门旁边贴砖，墙砖和地砖均为一楼入户大堂同款灰色瓷砖，楼梯间地面也贴了瓷砖，但墙面只是刷了乳胶漆。

室内部分

（部分设备位置低分是因为本文业主家没有安装完毕，并非精装配置问题）

若持续关注昆明楼市的小伙伴应该能发现，当时德润香山府一期销售时，为毛坯交付，整体均价1.6w左右。

而德润香山府二期的推售时间刚好碰上昆明地产的上升期，当时开发商升级为精装销售，每平米均价2w左右。

本文的业主X先生以1.8万买入3楼洋房（总高8层），开发商宣传精装标准3000元/平米，高档装修，那么我们来实际看看情况吧。

（电梯洋房一般都是楼层越高价格越贵，这个买入价格属于偏低的）

一处缺点，层高太矮（也有装了地暖的缘故）：‍

（客厅层高2.625米，卧室和其他区域2.66~2.67之间）

从整体配置来说，德润香山府3000元/平米的精装标准相对没有太多水分，尤其在当下昆明楼盘精装虚标的大环境下，显得格外实在。

来看当时宣传的精装标准（非购房合同，这里仅为当时的样板房外宣传板内容）：

实际情况：

全屋地暖（但地暖开关还未安装）；

（室内多处开关没有安装，包括全屋地暖、智能化设施）

全屋墙布交付，电视背景墙为陶板（或类似材质）+储物格

（全屋墙布为浅灰色，比较耐看，但结合电视背景墙的金属色+暖色灯带，色彩好像又不太搭）

（上图为其他业主家，这里只是为了展示下客厅背景效果）

窗户均配置电动窗帘（仅电机+轨道、不含窗帘）；

（电动窗帘，但还未接电）

配备电热水器+新风机交付（均为A.O.史密斯品牌）；

（x先生家的热水器暂未安装，上图拍摄自其他业主家）

（新风机测试效果还算不错，业主x先生顺手拿购物软件搜索了一下新风设备价格，大概都要9000多，还挺贵的）

卧室、厨卫窗户均配备纱窗交付；

（带纱窗交付值得点赞，这点在精装宣传上也有提及，只不过闭窗条件下，窗户把手会让纱窗拉不下来）

入户左右两大玄关柜体；主卧带衣柜交付；阳台洗衣机上方带吊柜交付。

（玄关柜收纳空间很足，一侧是4门常规款玄关柜，另一侧柜子虽然只是双开门，该柜子有一米深）

（主卧衣柜款式比较新颖，采用玻璃门设计，柜门拉手和地板踢脚线的材质、颜色，比较搭配）

（其他业主家120平米户型入门玄关位置则是带了一个步入式的储物间）‍‍‍‍‍‍‍‍

厨房电器均为西门子（烟机、灶具、蒸烤机、立式洗碗机），另有3M净水器。

（水槽为双槽设计）

（注意下，橱柜的收纳空间也很充足，蒸烤机这里是一组立式柜子，但不同户型略有差异）

（其他业主家120平户型，厨房偏小，橱柜略有差异）

配备智能化系统（但还没安装开关，这部分我们没有测试）。

能够达到以上这部分配置，即便在昆明改善盘中也不多见。

龙头、花洒、马桶、面盆均为科勒品牌，（上图为客卫马桶）（但都没有usb接口，厨房插座面板也没有单独控制开关），浴室风暖来自飞利浦。

（开关面板松下）

（上图为客卫马桶）

（上图为主卫马桶）

很少见到有五金+面盆全部用科勒的，而且就算是客卫的马桶款式还不错，主卧马桶为智能款式。‍

室内门到顶，这一点证明开发商还是很实诚的。这个室内门的品牌和款式，我们在其他楼盘也见到过（华夏澜台府、首创未来之城）。

后期，柜体方面，索菲亚品牌换成了欧派、室内门从索菲亚品牌换成了欧铂尼，除了看不出品牌的乳胶漆、瓷砖之类，其他基本上是按照宣传品牌来配置的。

（橱柜款式也比较不错，收纳空间充足）

（主卫洗手台面很长，完全可以做成双台盆设计）

也可注意，主卧卫生间地砖用的是30*90厘米的大砖，墙砖则是更大块，同时淋浴间地面为单独耐磨地砖/石砖。

（客卫淋浴间）

（淋浴间有收纳格，但吊顶之后，层高有点矮，压抑，上图为主卫淋浴间，吊顶略有不同。注，两个淋浴间都暂时没有安装手持花洒）

业主X先生对项目的精装配置丰富度比较满意。

但对精装风格不太满意，主要在于电视背景墙的设计和厨房推拉门的款式，他原话是“颜色太黄了太土了”，本身内部采光挺不错的，可能是因为背景墙和厨房推拉门，显得屋子内颜色在自然光条件下有点偏黄。

但整体来说，内部风格还是比较符合大众审美的。

阳台墙面也贴了墙砖，地砖为深灰色耐磨款式。

柜体颜色统一，浅咖色。柜体把手暗金色又与暗金色的金属踢脚线相呼应，整体颜色搭配还算协调。

厨卫吊顶均为防水石膏板吊顶，淋浴间还做了吊顶灯带。

（几间卧室的吊顶和天花板的灯略有差异）

当然，精装配置虽好，也怕施工方的不细心和赶工交付。

x先生家的施工问题确实较多：

第一是硬装细节。

比如，虽是全屋墙布交付，但墙面污染和鼓包较多，尤其门槛位置，一处墙布破损严重，一处墙布下墙体不平整，一条约1米长、手指头粗的凹陷。

木地板多处软塌明显，同时铺贴缝隙较大，尤其主卧门背后一处木地板短了3毫米左右。

瓷砖、天花板、插座口、木工等收口毛边、不齐等，瓷砖空鼓等。‍‍‍‍

烟机管道密封不够。

第二是部分精装项目没有安装完毕（或者直接还没有做交付前的检修、巡检）。

花洒未安装，镜柜松动、一处镜柜镜子未安装。前面提到的部分开关、智能化设施、热水器还没有安装。

（镜柜镜子未安装，镜柜松动）

玄关柜、厨房吊柜、衣柜内部感应灯带，不亮或者未安装到位。

电动窗帘还没接电。

橱柜缺失一扇门等等。

我们前往的另一户业主家中，也有不同情况的设备未安装，这也难怪X先生表示“要等到全部整改完毕之后再接房”了。

截止发稿前，我们再次询问x先生，他表示后续又找了专业的验房公司继续查找问题，这几天内开发商整改了手持花洒等问题。‍‍

小区内部

一般来说，案名中带“府”，多是新中式建筑风格+改善型楼盘。

这在德润香山府也不例外。

比如这一“府门”的特色风格就比较突出了，类似的小区大门我们还在其他多个小区见过。

大门呈现度很高，大门正前方，地砖款式的变化和组合，更耐磨也更美观。整体大门高度超过6米，比较大气。深咖色金属材质格栅+干挂石材立柱大门，也通过不同花纹拼接，优化了视觉效果。

整个a3地块面积不大，加之洋房楼栋排列布局相对紧凑，绿化发挥空间不算太大。主要有两部分，第一是主通道的绿化造景，第二是楼栋并列之间的巷道景观。

首先来看归家主通道，从大门进入后，左右两侧共计四棵迎宾大树，归家路上颇有仪式感。

主通道不算太宽，相对来说景观稍微单一，但值得一提的是两侧的景观树种比较大气。

小区边缘位置的通道一条跑道，也能看到较多的监控探头/高空抛物监控。

而正对小区大门的两栋洋房之间的巷道，则做了造影壁的设计，假山石+松树，以及背后的实体墙和格栅，背后露出的大乔木绿意盎然，比较不错。

走到背后，这一条巷道也确实是整个小区中景观比较丰富的区域，有一个多种类植被的树池，通过深色石子铺就地面，隔出小道。

其他巷道的绿化景观也各有特色，植被层次丰富，也有一些景观小品。

多样化设施被夹在各个巷道之内，8栋、9栋、10栋之间项目都设置了儿童、锻炼、休闲设施，面积不算大，种类不多，塑胶铺地，滑梯、爬架、沙坑、摇摇椅之类，小型设施居多。

休闲座椅偏少，只有少量楼栋前有休闲凳，小区内也只有大的绿色塑料大垃圾桶，没有宠物便便箱，这个后期应该会添置吧。

路灯、地灯款式也为中式风格。

如果是衡量一个小区的绿化景观是否到位，要从植被种类/造价、景观设计/美观性、维护/修剪三个纬度来评价的话，那么德润香山府的植被种类/造价这一块是最为不错的。

首先，植被较为丰富，多层次，并且不乏5层楼高的高大乔木（蓝花楹、银杏等），灌木花卉非常多样，整体大乔木的密度也较大，可见开发商还是耗费了较大成本。

（内部银杏树也较多）

而景观设计上，虽没有达到其他专业房企那样小桥流水或热带雨林那样的风格化、趣味化园林，但整体美观度也算中等。

但是维护/修剪这一块，比较一般。

一来是灌木、乔木枝叶没有得到较好的修剪，轮廓不清晰，没有造型。二来是部分灌木区域甚至还有大乔木濒临枯萎（看到至少3棵类似大树），急需救治，观感较差。

当然，这只是我们单方面比较吹毛求疵的观点，毕竟看到较好的绿化而又没有修剪，总感觉太可惜了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

地下停车场和配套

值得注意的是，德润香山府配套小学（莲华小学分校）已于去年9月开学，业主子女可按照划片享受入读，这也是当时本项目销售的亮点之一。‍‍‍‍‍‍‍

前文提到项目本身位于北二环北侧，周边虽多为森林，但也有已建成的贵研自然界小区。

社区底商有小超市已经开业。‍‍下图路的右侧则是贵研自然界小区。‍‍‍‍

区域内有人气但却很安静也不嘈杂。

进出目前仅有一条道路，临近的还有售楼部外围道路156号市政道路（正在修建）。

交房当天小区外围道路停车较多，导致还出现一定拥堵。而地下停车场入口和小区正大门实际为一条路，只不过停车场更远、更靠内侧一些。

交房当天，实际地下停车场也正式交付。‍

我们开车进出，发现车道设计略有点窄，直角弯过多，需要慢行。

整个停车场的硬装比较简单，如下图：

（负二楼）

（负一楼）

暂时没有看到充电桩（不排除我们没找到）。

车位后方的车挡，还出现款式不统一的情况，这个算小问题哈。

负一入户大堂，单元门门口也设置有当下比较常见的格栅装饰，单元门和内部硬装均与一楼单元大堂类似，玫瑰金色金属+玻璃门，浅灰色地砖+墙砖（一楼大堂瓷砖颜色更深），总体来说中规中矩。‍‍‍‍‍‍‍

但清洁问题没到位。‍‍‍‍‍‍

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相对来说，德润香山府的交付亮点不少，开发商承诺/宣传的绿化、配套、精装标准都基本符合，超出市面上大部分项目水平。

而它延期交付、没有竣备、施工环节等出现的问题也确实客观存在。

更令人深思的是，这些情况并非个别房企的特例，而是整个当下地产市场乱象的缩影。‍‍‍‍‍‍

难道这些坑就规避不掉吗？

最后打分环节：‍

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