昆明知名书包房交付，你来看看能打几分？
导语：
北市区知名书包房建投学府交房了。
这个项目，因其享有武成小学（云璟校区）+昆八中，加之处于北市区适中的位置，一度成为北市区的销冠。
这样的项目，交付会如何？
4月中旬，我们应业主X先生的邀请，来到建投学府小区。
云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），有两位研究员前往现场打分（单项10分制），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
（交房探盘栏目报名通道，建议交房前联系，本栏目长期有效）
注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表x先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。
综述
作为楼市中配套优质教育资源的典型【书包房】，建投学府以其幼儿园-武成小学（云璟校区）-昆八中全龄段教育资源受到购房者的关注，
在本次交付现场也再次张贴了相关学校入学协议：
大致是，“符合条件的业主子女优先就读武成小学，满足完成六年小学义务教育，入学一年级到毕业六年级学籍的完整性和连续性(中途不得转学)……结合五华区集团化办学发展，初中可优先统筹分配至就近的昆明市第八中学就读。”
目前，家门口的武成小学（云璟校区）已经开学，部分业主的适龄儿童已经入学。
但对于学龄前教育配套幼儿园来说，业主也希望能够在房子交付之时，幼儿园可以尽快投入使用。
根据规划条件，建投学府需要配建一所9个班规模的幼儿园。目前幼儿园虽已经建设完毕，之前是作为开发商的售楼部在使用，去年底就已经在做内部改造，移交后，具体的开学时间、哪所学校都将由教育部门统筹，当然业主希望开发商能够在5月底之前处理好幼儿园问题，今年秋季就能顺利开学。
书包房，一方面是书包到底靠不靠谱？另一方面才是房子到底行不行？业主的要求合情合理，并不过分。
我们纯粹从房子的角度，来看本次交房的优缺点。
优点：
1、提前两个月左右交付，且交房即交证
2、楼栋大气上档次
3、室内施工多次巡检，施工比较到位
4、景观布局到位，仪式感强
5、小社区也做了大中庭
6、配套小学提前开学，有明确的入学协议
缺点：
1、回迁房和商品房区域处于同一个地块
2、地下入户空间稍显普通
3、交房期间推销人员太多
交付流程
4月8日起，北市区建投学府项目正式交房。（集中交付时间为4.8-4.17）
就项目建设来说，建投学府的速度是非常快的，国企就是不一样，2022年1月拿地，2024年4月交付。
整体小区不大，本次交付的商品房楼栋只有5、6、7栋，户数不算太多。
集中交付这几天，大门和周边道路全部采用红色道旗装饰，入园迎宾处铺设了红地毯、红色拱门，两侧布置鲜花，整体布置采用大红色喜庆装饰，仪式感较强。
手续办理区位于小区中央，场地较大，也设有等候区和冷餐区，比较人性化。
可能是我们选择工作日到达现场，接房区的业主较少，办理非常顺畅。
现场张贴有竣工验收备案证明书、入学代建协议、交房流程、相关收费情况等。
竣工验收备案证明书时间为2024年2月，本次交付为交房即交证。
物业费2.5元/平米/月（含二次加压+电梯使用费），商铺物业费4.5元/平米/月，车位管理费50元/月。
考虑到入住时间，按5月1日开始计价，还算人性化。
验房流程上，有一名工程人员全程陪同，因是毛坯交付，问题较少，针对验房出现的问题有详细记录，工作人员态度较好。
比较明显的问题是，交房这几天，小区内部推销人员较多，业主有被打扰。
楼栋情况
来看楼栋情况。
小区整体采用当下流行的浅灰+深灰外立面，即便从龙泉路往东侧看去，楼栋的辨识度较高。
尤其是与相邻地块美的云璟的浅米色+咖啡色楼栋相比，建投学府的楼栋明显更现代感一些。
整体楼栋为浅灰色，窗户、阳台位置墙体颜色为深灰色。
南向立面，以上述楼栋为例，这栋楼因南面户型做了大阳台，加之卧室多为飘窗，故显得窗墙比较高。
因楼栋结构，侧立面因有客厅位置的大阳台，窗墙比也非常不错，立面通透大气。
北向立面上，连廊和窗户位置墙体颜色为深灰色，外观上中规中矩。
连廊护栏为玻璃护栏。
以7栋门前为例，入户大堂前设计有景墙+楼栋标识，仪式感很强。
（注：7栋有两个入户厅）
整体的入户大堂位置外观采用了外挑的深咖色金属格栅设计，外观看上去简洁大气，镂空造型，步入其中光影变化也比较有趣。
入户大门采用同色系深咖色金属+玻璃大门，内部装修主体色调采用浅白、浅灰为主。
墙体采用浅白石纹类似墙砖，边缘处用黑色金属条装饰，背景墙单独采用了浅灰色石纹墙砖，边缘处有灯带。
（这里为6栋）
顶部做了一圈吊顶，无主灯设计，主要光源为灯带+轨道灯。
（几栋楼的地板部分都被红地毯遮住，推测应该也是浅灰色地砖）
（这里为7栋）
7栋两入户大堂之间有半面墙窗户，更有利于采光。（但可能会有点安全风险）
电梯品牌采用日立，载重人数为14人，但从现场实地情况来看实际轿厢装7-8人就已经差不多了。（这里发现几部电梯后期还需要进一步调校）
来到楼栋内，整体的硬装继续延续一楼的简约现代风格，白色墙砖+浅灰地砖，显眼处有比较明显的房号标识。
连廊位置采用玻璃护栏（高度1.4-1.5米左右），连廊靠内侧有走水槽。
连廊距离楼栋内侧墙体1.462米，常规消防要求1.2米，还是比较良心的。
楼道内顶部还有消防喇叭，这点不错。
内部硬装虽没有花里胡哨的装修，但总体看上去清爽干净，还算不错。
消防楼梯间，为无砂地坪，常规操作。
室内空间
本项目为毛坯交付，室内净层高2.816米。
入户门品牌为王丽，门体为深灰色，但遗憾的是没有配置密码锁。
（2号房和3号房，都可以大门外开）
（5号房和6号房，大门只能做内开）
另外，以05号和06号房来看，相邻的两户门过于接近，只能做内开。
02号、03号房的位置就明显更好一些，入户门都可以做外开。
进入到x先生家，虽是南向端户，但毕竟不是正儿八经的板楼，次卧的采光还是受到了外部墙体的遮挡（凹槽处采光）。
整体管线走顶。
和管线走地相比，管线走顶在后期检修上更方便，能在不破坏墙体的情况下实现维修，节约维护成本。
开关、插座这类比较普通（考虑到毛坯房，开关插座本不在交付标准内，也可理解）。
从地面和墙体外观上看，不算太规整，室内边角、门洞边缘处的处理不够精细。
整体水泥墙面，没有刮腻子，有留下一些小孔和修补痕迹，应该是拉接模板穿钢筋导致的，并不是质量问题。
x先生家主要问题是次卧位置地面坑坑洼洼，上图右下角地面有一些破损，并无大碍，这些后期装修基本都能解决。
厨房防水30公分左右、卫生间防水1.9-2米之间，开关插座预留位置较多。
以x先生家次卧为例，砌筑墙面平整度，我们没带2m靠尺，改用两个平行墙面任意多点测距，实际误差在4mm之间（符合≤8mm的合格要求）。
毛坯房交付地面/基层要求表面平整度≤4mm，x先生家实际误差在2mm左右，符合要求。
再拿激光扫平仪测量了一下主要过道位置的砌筑门洞尺寸偏差，实际小于2mm，肉眼几乎看不出来。
这一部分受工具和专业建筑知识限制，我们仅从以上小部分来看整体毛坯房的交付情况。
比较值得肯定的是，开发商在不同时间段有较多巡检的痕迹和整改修补，我们对整体墙面做较为全面的检查，几乎没有发现明显空鼓（这点非常难得，至少说明施工质量杠杠的）。
小区公区
建投学府的公区还是非常令人意外的，作为本土国企，园林并非开发商强项，但实际发现进步很大。
本次交付的园区地块如下图红框标注：
整体特点如下：
1、归家仪式感较强，多重景观礼序进阶
正大门设计采用中式现代风格，有点像我们以往常见的府门的造型。
（从近处看，logo在大门内部格栅位置，远处不够显眼）
右侧一棵造型罗汉松，非常漂亮。
经过大门后，有一段非常标准的归家迎宾路：两列高大迎宾乔木，下方为多层灌木组成的树池，两列造型地灯，地面硬化有三种以上不同材质/颜色的地砖or石子，正前方为一道景墙+雕塑小品+流动水景。
（这也是我们说礼序进阶的由来，对比了近期交付的其他几个小区，都不一定做到这么正统。）
正面的景墙，也采用了多层次布局，经典简约。加上背后和两侧的乔木露出茂密的树冠，更加耐看。
经过了景墙后再通过左右的道路进入各个楼栋，虽然公共空间并不算太大，但整体景观布局协调有序。
2、小型社区照样做中庭景观
建投学府打破了我们对小型社区不做中庭景观的刻板印象。
只有3栋商品房的小区，做了一个超过60米长、30米宽的中庭景观（仅包括绿化部分，不含周围硬质道路），非常难得。
中央景观区设置了开阔的大草坪以大草坪为主，边缘处3~4层灌木+高大乔木，颜色深浅不一，造型各异。
中庭内部设计有休闲廊架+长条形休闲坐凳，旁边还有一组露天的休闲坐凳+吧台之类的坐凳。
（但需要注意的是，边缘处的灌木生长差些，估计雨季过后会有良好的表现）
3、充分利用有限区域布局全龄段设施
儿童游乐区位于5栋和6栋之间，面积不算大，胜在设施比较丰富，缓坡+滑梯+攀岩组合区域，一侧是运动器材，外围还有一大块彩色塑胶场地。
不过，从小区整体来看，7栋、6栋、5栋主要出入口的绿化面积不大，硬质铺地较大，显得稍微有点空旷。
后来查询昆明规划局规划图后得知，5栋前为消防回车场地（硬性要求），另外两栋面前的硬地均为消防扑救场地。
开发商在边缘处的绿化空间做了一定弥补，利用边角位置做了乔木+中层2重灌木+贴地草坪的绿化，同时摆放了几组运动健身器材，方便业主日常的休闲运动。
小区边角位置的绿化也没有被忽略，如通往幼儿园位置通道两侧，以及小区5栋边缘的侧出入口位置，都通过树池造景做了特殊设计。
（幼儿园通道处绿化）
同时比较值得称赞的是，小区外围（5栋侧出入口）的小游园/口袋公园，也是绿意盎然。
（小区外围周边绿化）
4、没有处理好回迁房和商品房的关系
本次交房为3栋商品房，而这个地块上实际还有2栋回迁房，目前业主对商品房地块应该采取封闭独立管理的呼声较大。目前，回迁房与小区中庭绿化做了绿化隔离+栏杆围挡了。
（回迁房和商品房之间被铁门分隔）
上图这里为商品房和回迁房之间的主要通道，目前已经被上锁，既能做到隔离，又能满足特殊情况下的消防要求。
（箭头外则是回迁房地块，这一段树篱离拍摄所在的小路高度大概有1.8~2米高）
上图为小区中庭边缘处，图上两栋住宅均为回迁房，从小区中庭园林是无法通过正常道路进出的。
目前主要问题是回迁房4栋和商品房5栋之间的通道：
现状为，回迁房4栋和商品房5栋之间的通道采用金属门，刷门禁可以通行，也有一名保安值守。
上图左箭头这里为5栋边缘处的出入口，小铁门外则通往小区外（4栋附近），右边箭头位置的也有个小铁门，但这个门完全封闭。
业主则希望4、5栋非机动车出入口和通道口都能在满足消防等要求的情况下实现一定程度上的隔离。
截止发稿时，有业主反馈，现场已安装栏杆作了隔离。
除以上特点之外，本小区其他方面还有继续改进的空间，比如增设休闲座椅、垃圾桶、宠物便纸箱之类的设施。经过我们打探了解，现在目前的相应的设施已经采购到位，部分已经在安装过程中。
整体来说，建投学府的公区还算中等，多重植被和景墙小品的设计可圈可点。
但不得不说，处理好回迁房和商品房的关系，也将是未来更多城改项目的必修功课，细节再多多为业主考虑，会更好。
地下停车场和其他配套
（注意，这一部分两位研究员评价差别较大）
小区停车场有多个入口，主要出入口位于正大门一侧，入口处做了玻璃顶，墙体两侧的墙砖也与正大门相呼应，从外观看上去比较大气。
地下停车场位置采用常规硬装，乳胶漆上墙+彩色楼栋标识+车道环氧地坪。
车位和车道符合最低要求，但也有个别特殊车位稍短。
（右侧有几个车位因墙体靠前，车位稍短，以上图黑色轿车为例，明显不适合停这个车位，其他车位则没有这个问题，推测只是个别特殊车位）
从电梯到达负一层停车场，继续延续一楼入户大堂的硬装风格，白色墙砖+顶部轨道灯。
这一区域的表现比较中规中矩。
但从电梯等候区出来到停车位这一段，没有特殊硬装，采用白色乳胶漆墙面+水泥地面，稍显普通。
整个地下入户归家路，毕竟建投学府不是豪宅项目的定位，也就没有当下流行的【地下入户大堂】之感。
再来看周边配套部分。
社区底商就在正大门和车行出入口两侧，考虑到未来业主进出小区就在旁边，位置还是比较方便的，目前暂未有店铺开业。
同时，底商外围到小区内部道路之间还有至少八米以上的绿化+人行道。
只不过市政绿化还有部分未完工。
而本小区最为重磅的配套，武成小学（云璟校区）已于2023年9月开学，能够在正式交付的半年之前就开学，这一点为着急上学的业主带来了极大便利。
至于业主同样关心的幼儿园，虽已建好，但没有正式移交教育部门，投入使用时间待定。
总体来说，建投学府的交付优点都是相对比较难做到的，尤其施工到位、小社区能做大中庭两项，在咱们交房探盘的所有项目中较为少见。
但也有不足，无论是配套与小区交付同步落地，还是回迁房单独管理的问题，还需要开发商加油。
END