临夏市天华苑小区住户与物业发生纠纷！系成立业主委员会

临夏市团结北路天华苑小区物业系与业主发生纠纷，居住在天华苑45单元某业主称天华苑物业存在管理混乱...等情况，具体情况待有关部门核实。

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解析：小区车库(位)属于开发商还是属于业主？

　　案例：

　　张先生购买了某小区的商品房，房屋交付后，他发现开发商以十万元的价格出售小区的地下车库，他认为小区地下车库应属于业主共有，开发商无权出售，于是他到有关部门查阅了小区的规划方案，发现车库面积并未计入面积，这种情况下小区地下车库到底属于开发商所有还是业主共有？

　　评析：

　　根据《物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车库(位)应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库(位)的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此小区车库(位)的权属问题，先要区分不同车库(位)的性质。

　　首先是小区内的地面车位，小区的地面车位主要分两种情况。

　　一种是敞开式的，如小区道路临时划线的车位，这其实是将小区的公共部位临时用作停车用途，由于小区的公共道路所有权归全体业主，所以这种停车位上收取的停车费应当归全体业主所有，一般是将费用弥补费用开支，当然公司可以收取适当的车辆看管费用。

　　另一种是有围护的地上车位或者立体停车位，这种车位如果开发商在开发申报规划时明确了该类车位有独立的用地面积和建筑面积，就拥有了车位的所有权，可将车位出售。具体可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。如相等，说明土地面积全部分摊到全体业主，小区的土地使用权该业主共有，作为小区配套的停车位也应当归全体业主所有，如小区的土地使用权面积大于分摊面积，则该部分土地使用权未纳入分摊，开发商可以利用该部分土地建立车位进行出售。

　　相对小区内的地面车位，小区内地下车库(位)情况比较复杂。由于小区的地下车库(位)性质各不相同，占用的土地的情况各不相同，因此区分地下车库(位)的权属问题还是要将小区的地下车库(位)分类区别，目前主要的小区附属地下车库(位)有三类：

　　第一类是开发商设计时就将其作为小区配套设施，并且将整个地下车库(位)面积都分摊给业主，这种情况下车库(位)的所有权属于全体业主共有，一般只限于小区业主出租，不能出售。

　　第二类是开发商自建的地下车库(位)并且面积未计入业主公摊面积的，这类车库、车库属于开发商所有，可以出售，但一般应当优先出售给小区业主。

　　第三类是人防工程的地下车库，按法律规定，人防工程的投资者可以取得人防工程的所有权，因此开发商投资后可以取得所有权并进行转让和出租，由于这类车库(位)没有限制出租期限，所以很多开发商就变相以出租使用权70年来所谓“出售”车库(位)。

　　目前开发商与业主产生纠纷主要有以下两种：一种是重复处分，开发商在出售房屋时已将车库(位)面积计入了公摊面积即车库(位)已被开发商出售给全体业主了。而此后开发商又将车库(位)单独卖给业主，还美其名曰 “车库使用费”。实际上，既然车库(位)属于全体业主共有，使用车库(位)产生的收益当然也归全体业主共有。另一种无权处分：在开发商开发，规划部门审查容积率时，没有将车库(位)面积计入建筑面积即车库(位)不占有法律意义上的土地使用权。这种情况下，由于车库(位)不占有法律意义上的土地使用面积，就应该属于对小区土地享有使用权的全体业主共同。若开发商出售或出租车库(位)，则应看作是无权处分，本案就属于无权处分的情况，开发商无权出售业主共有的地下车库。

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