乱侃郑州地产发展之城市规划
前言：农业路高架的高架和5号地铁线开工，单个造价上百万的BRT站台拆除。在这里，不再批判城乡规划局的眼光和统筹，估计他们已经被批疲惫了，毕竟受中国国情的影响，很多事情不是一个部门说了算。只能怪我们尚在慢慢完善的政治体制及发展过于迅猛的城市建设。望着拆了建，建了拆的城市公建和挖了修，修了挖的城市道路，我们是否意识到城市规划对我们有多重要了吗?
城市规划，我们今天从我们郑州最高水平的说起。
郑东新区，没错，这不但是郑州最高水平的城市规划和河南最高水平的城市规划，甚至是全国，乃至全世界的高水平规划，至少官方是这么认为的。
我们都知道郑东新区，其实分为4大区域，即CBD，高铁区，龙湖区，高教区。
我们采用“分、总”式来逐一分析：
说CBD之前
我先说一下网上曾经的热点吧，说“日本人把cbd设计成一个圆圈，圆圈代表太阳，太阳代表日本国旗”，谣言止于智者，这个谣言竟然如此风靡，足见我们的社会多么浮躁。圆，我们身边的物品圆的因素密密麻麻，锅碗镖盆，车轮，钟表，钱币，光碟，难道这些设计者都是日本派到中国的间谍吗？花5秒钟动脑子这种谣言就不会传开。
回归正题
CBD的规划暂不说很多人说的：建筑风格单一、路名复杂难记，我到不认为这些是绝对的失败，建筑风格单一，不能算是规划失败，对吧，路名复杂难记，怪你自己记性不好，有路总得有路名吧。
但是，有些问题却不得不说了。
首先说说，道路曲折
道路曲折设计究竟是不是科学的，这是一个没有答案的证明题，暂且不说东区，就说说京沙快速通道吧。如下图所示，每天有大量在南部的人开车到北部，如果京沙是直线（蓝）的，不知道每天会节约多少汽油和时间。还是那句话，我不认为道路曲折是错的，至少我认为下图中的图1是没错的，至少没有造成大量的路程浪费，而图2，真的不敢恭维了。
然后我们看看其他城市
基本分为3类，曼哈顿、西安的井格式；巴黎、莫斯科、成都类的环式；以及类似上海类其他依据地形混乱式。整体的环式和井格式区别并不大，对城市行车里程的浪费并不严重，而且这种环式是自然形成，人为在区域内设计大圈的还真不多见。不下结论说它是好是坏，开车在附近活动的心自有答案。
其次说说道路规划和停车位设计
这个可以毫无压力地说，这个日本人是脑残设计，也许他并未料到中国的经济会发展如此迅猛吧，一个设计师不看发展你做什么设计。建筑单体离马路如此之近，停车位设计如此之少（后来亡羊补牢，在公园地下设计停车场，但是从停车的地方出来再去写字楼，确实有点折腾）。
再说说东区的商业规划
也不说，规划得好不好，且看目前商业业态的经营情况，中油国际名店，天下收藏文化节，丹尼斯新天地，永威商业步行街……生计都难维持了吧。这个CBD除了给我们郑州涨了点城市脸面外，生活中真的没给我们多少惊喜。
高铁站的规划中规中矩，除了那几百万的写字楼积压在郑州地产商胸口难以释放外，没什么亮点，也没什么遗憾，本身，高铁站的规划尚不属于黑川纪章先生的重点。
高教园区的规划，没去过几次，但规划布局确实很先进的，只是不明白的是郑州在拥有了北大学城，西大学城，南大学城之后为何又搞了东大学城。
说规划前，必须得先说说它的名字，按照官方的说法，根据中原文化关于龙的传说及湖的形态而取名。官方确实幽默了点。龙的传说是中国的传说，不是单指东区的传说。至于湖的形态那是人为的。淮阳的龙湖已经誉满天下，新郑的龙湖也早已深入人心。你干嘛还非凑这个热闹呢？搞得郑州现在的房地产界提起来龙湖，都不知道东南西北了。聪明点的叫你东龙湖，南边那个叫南龙湖。不聪明的被你搞晕了。刘德华的名字叫起来响亮，你干脆也改名叫刘德华湖吧。
首先看东龙湖的定位：高端居住区、金融区和文化旅游区。龙湖的规划我们从这么说吧。
先不考虑任何因素，东龙湖的规划确实高端大气上档次，高调奢华不知道有没有内涵。待建成后，可以想象，湖确实很壮观，湖心岛的金融写字楼确实很气派，外围大量的低密度住宅确实很豪华。这么看是：好。
但，它考虑了郑州当地的市情了吗？河南是世界上人口密度最大的区域，郑州又是它的省会，郑州的房价之所以持续走高，在全国降价，它仍然坚挺的原因便是人口密度大，刚需旺盛，说直观点太缺住的地方了，你缺拿了这么大一片区域区搞高端低密住宅。中国的贫富差距已经够大。看未来，居住品质的差距将会更大。未来将会有80%的人挤在20%的居住面积里，20%的人住在80%的居住面积里。这么看也许是：不好。
再把眼光放大点，政府对东龙湖的规划我认为高端居住区，金融区都不是重点，应该是旅游区。郑州市乃至河南省要把东龙湖搞成西湖，而是要打造一个大大的旅游区，借此来提升郑州乃至河南的软实力，同时带动相关产业的发展。这么看：没错。
如果再把眼光放小点：政绩工程。这个项目做政绩工程应该是十分到位。
总而言之，东龙湖就是一把双刃剑。
最后说一下龙湖和cbd之间的龙湖南区。3个关键词概括吧：有钱人吃饭的地，路边到处停的都是车，有价无市的房价。
简单乱侃了一下东区的规划，下面我们回归到房地产上。
我们看看我们关心的住宅产品。东区的住宅未来主流就是2种产品：洋房和高层。和一个小型2.5容积率的项目很类似：几栋33层的高层和好几栋漂亮的花园洋房，典型的高低配。为什么要做高低配？我看到的高低配背后的一个词便是：贫富配。
容积率2.5的小区，能盖成洋房+高层的高低配，开发商绝对不会清一色的小高层。为什么？利润是一方面，利润恰恰反映了当今社会的现实：贫富差距。贫富差距大，有钱人要洋房，穷人住高层。很符合中国的国情。如果没有贫富差距，看哪个开发商敢搞高低配。给他10个胆。
所以预见，我们的大东区未来就是全部清一色的高低配。大量的33层高层和大量的洋房阁楼。
说了这么多，我们下面我们看来看郑东新区规划理念的祖师爷：巴黎。
我不知道世界建筑大师黑川纪章先生的灵感是否来自巴黎，我们先来看一下巴黎的精华规划：
巴黎主城区卫星图▼
埃菲尔铁塔上眺望远处的拉德芳斯▼
我们来梳理一下郑东新区规划的痕迹
商务CBD与埃菲尔铁塔的相互呼应一如我们的CBD与东龙湖金融中心的呼应。6平方公里的卢森堡公园一如我们的大面积水域。凯旋门为中心的放射规划一如龙湖中环的环形放射居住区。最重要的痕迹，高层的商务中心搭配多层的居住区形成城市的高低配……
如果黑川灵感来自于此，我只能说画虎不成反类犬。法国全国人口6000万，土地面积68万平方公里（全平原）。河南1亿多，土地面积17万平方公里（再除去几万的山区）。有什么资格和别人比呢。我不认为自己钻到牛角尖了。为什么我们就没有香港那种保护土地的意识呢，香港主流除了高层就是别墅，但别墅极少。基本很少有多层了。大片未开发的土地放在那儿留给后代。我们呢。除了糟蹋土地就是糟蹋土地。能糟蹋的土地都糟蹋了。那儿有个美丽的湖，赶紧圈起来开发……贪婪，自私，不为后代考虑在我们这个时代发挥到极致。
换个心情好的话题吧。说到了巴黎城市规划，说说它的历史吧。如果你到了巴黎，巴黎的城建规划会让你叹为观止，唏嘘不已。巴黎没有什么高楼，整齐的街区、优美的城市景观、精致的古典建筑让人应接不暇，不愧于花都、浪漫之都的称号。
巴黎形成今天的规模要感谢巴黎城市规划第一人。他就是拿破仑三世时期的奥斯曼男爵，他在1851年开始经过18年的苦心经营，终于成就其在世界城市建设规划设计中的大师之作。在感叹于巴黎别具一格的放射形城市布局时，我们也不由得向大师脱帽致敬。现在巴黎一条城市主干道以奥斯曼男爵命名，这是对大师永恒的褒奖。
城市的规划搞不好，房地产做得再好也是星星点点，成不了片，更形成不好美丽的画面。此生对中国的规划师没再抱任何幻想，因为我相信50年内中国出不了规划大师。为什么？你们其实都知道。因为中国的规划不是规划师说了算。是tmd官员说了算。
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