中房报发布TOP20存货榜 高库存警报远未解除

[摘要]自2014年下半年来，大多数房企就开始各谋出路加速去库存，不过，中国房地产报记者统计发现，TOP20房企存货榜中，仅3家房企存货同比下降，其余17家房企存货量依旧在增加。存货占总资产比重在50%以上的房企有15家。

中房报记者 许倩 北京报道

“当行业进入一个新的时期时，对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕。在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一；但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”万科总裁郁亮在2014年12月23日给员工的一封信中写道。

或许出于这样的谨慎，万科集团加快存货去化的同时减少投资开工量。在中国房地产报独家发布的TOP20房企存货排行榜中，万科以2014年底1360亿元的真实存货（扣除预收账款后的存货量）排在了第6位，落在万达、恒大、保利、碧桂园等千亿房企之后。

不过，也有房企仍旧在抓紧推盘扩张。其中，万达以2759亿元真实存货高居存货榜榜首。而一直在猛追千亿房企的泰禾集团，2014年存货量同比增幅则高达125%。

存货量并非越低越好，过低意味着潜在供应量过少，未来或无房可卖；存货量也并非越高越好，过高则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这对房企资金链可谓重压，尤其是在房地产市场下行的市场环境下更是如此。

万达、恒大、中铁建

位列存货榜前三甲

销售额千亿房企万达、恒大、保利、碧桂园、万科、中国海外发展，继续占领了存货榜单前7强，未来供应非常充足。

大连万达商业地产以2759亿元真实库存当选最大存货王，这对于持有型物业商业地产老大来说并不奇怪。2014年底，万达2014年新开业23个广场，2015年计划新开业26个万达广场，扩充存货自然需要拿地。2014年万达新购置土地项目40个，总建筑面积2688万平方米。

进入2015年，万达速度不减。4月新拿地项目2个，分別位于河南郑州和福建三明，建筑面积58万平方米。据悉，王健林欲再度转移到国际金融中心上海，以更好的转型和往海外拓展。

恒大地产2014年底存货量也颇巨，扣除预收账款后真实存货为2000亿元。年报显示，恒大尚未开盘销售项目38个，其中大部分都具备在2015年内开盘销售的能力。

“计划选择合适时机推售这些新项目。在具体定价策略上，将继续兼顾售价与销量的平衡以及经营规模与毛利的合理匹配。对于本集团充足的存货、强大的团队执行力和产品优势，董事局对完成全年1500亿元合约销售目标充满信心。”恒大2014年年报显示。

“无理由退房”营销策略下，恒大迎来了销售旺季。恒大地产4月销售数据显示，公司当月实现销售金额为151.2亿元，单月销售额和销售面积均创下2013年10月以来的新高。前4月累计实现合约销售额已经接近1500亿元年度销售目标的三分之一。

存货榜单第三名非常意外地落于中国铁建集团，年销售额仅270亿元，存货额却高达2259亿元。不过，中国铁建作为一个建筑商而非单纯开发商，建筑工程类存货占据很大一部分比例，房地产开发方面存货达889亿元，对于其销售额而言仍处于高位。

保利地产集团排在第4位，存货2672亿元，占公司总资产的73.04%，在千亿房企中，这一占比是最高的。不过，公司待开发面积 5069 万平方米中，一二线城市占比73.2%；在建拟建项目待售面积5216万平方米中，一二线城市占比77.3%，消化库存不缺市场。

两极分化

泰禾“弯道超车”远洋高周转

TOP20房企中，仅3家房企的存货出现了同比下降，分别是万科、融创和远洋。万科2014年存货同比下降4.05%，融创存货同比下降15%，远洋地产存货则同比下降29.37%，下降幅度最大。

在远洋地产内部，获得预售证一年以上还在销售的项目即为滞销品。2014 年，远洋地产内部定的目标是把周转速度提升三分之一，使周转率从22%提升到30%。

提高周转率，就要在提高结转收入以及降低存货上做文章，做到按期交付，同时库存较大的城市选择灵活定价快速去化。据了解，远洋地产对二三线城市100 万平方米以上的超大规模项目进行了调整。比如，秦皇岛项目是分期拿地，后续将减少拿地规模或者暂缓拿地，以此来控制资产规模盘活土地。从远洋地产年初在北京拿地的规模看，3幅地块均不超过30 万平方米。

相比远洋，泰禾集团在加大去化的同时，积极储备资源开发新项目，希望“弯道超车”。这样的策略也使得泰禾存货直线飙升125%，占总资产的比重也由2013年底的65.48%快速上升至2014年底的84.23%，2014年底414亿元的真实存货额为其年销售额的1.8倍。这也意味着，泰禾需要更快的周转速度才能消化这么大库存。

泰禾集团2015年一季报显示，一季度泰禾营业收入11.49亿元，同比增加8.3%。同时，泰禾也在寻求互联网营销方式以加速去化。2015年4月，泰禾集团与控股股东共同出资10亿元，在平潭设立泰禾互联网金控平台，借助吉屋地产电商平台促进公司项目销售。

万科、华夏幸福

去化速度惊人

在TOP20存货榜单中，去化速度最佳的房企当属万科集团与华夏幸福。

万科集团2014年存货额3177亿元，仅次于万达商业地产，占公司总资产的62.49%。不过扣除1817亿元预收账款后，真实存货降到1360亿元，排在了第6名。谨慎的万科，2014年存货额同比增幅出现了下降，年报分析称“新开工项目减少所致”。

不过，从4月房企业绩看，房地产市场复苏的迹象正在出现。

4月万科实现销售金额人民币177.6亿元，同比增长39.29%。为了适应政策带来的市场回暖，今年前3个月万科实现开工面积558.6万平方米，较去年同期增长33%，显示公司的开工节奏正在加快。

华夏幸福在2014年底存货额783亿元，在总存货排名中占到13名，不过，在扣除440亿元预收账款后，真实存货降为343亿元，也因此，在TOP20真实存货排行榜中降到了末位。预收账款值显示了其不俗的去化能力。

今年华夏幸福的去化能力继续增强。一季度，华夏幸福实现销售额130.95亿元，同比增幅达20.07%。这一销售额，令华夏幸福超越融创、龙湖、金地等龙头房企，首次进入行业第一梯队，位居第九位。而20%以上的增速，也超过万科、保利、恒大等行业龙头，居于行业前列。一季度，华夏幸福预收款项余额507.55亿元，在2014年末基础上进一步增长15.4%。