中房报直播1丨未来的房地产市场将怎样？博鳌专家来解答！
7月21日，博鳌·21世纪房地产论坛在海南三亚海棠湾喜来登酒店举行。美美哒帅帅哒中房报直播小组成员在现场为您第一时间带来最全面的论坛资讯！
先来看看展览墙。对，一张报纸，带您读懂地产逻辑。中房报直播小组的成员们第一时间来到了论坛现场！
会议流程表
第一位发言的是刚接受完中国房地产报采访的中建新塘（天津）投资发展有限公司总经理陈伯君，他所探讨的是城市建设和城市运营模式，以及房地产新的发展机遇。
他表示，智慧城市建设成为推进互联网+的聚焦点，科技创新时刻改变着我们的生活，便捷高效的智慧生活也正在走来。
接着，是来自中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家万碧玉先生。
他主要讲了两个方面的问题，一个是智慧城市本身的问题，第二个是城市未来的发展趋势。
他说：“中国在2014年颁布了国家新型城镇化的规划方案，规划里提到到2025年要达到60%的城镇化率，从去年年底的数据来看是56.1%的城镇化率，城市如何承载庞大规模？”
万碧玉认为有重要的方向有：
“第一，我们的城市越来越大，比如北京、上海（楼盘）。新城区是老城区的7倍，城市扩大率越来越快。”
“第二，城镇化太快。比如我们看了一些数据，20%的城镇化率到70%，欧洲花了200年，美国是120年，日本是80年，但是我们国家的城镇化，从建国开始到现在是17%左右，经过三个五年计划，维持在15%—20%，但是改革开放之后，一下子到了56%，是不是太快了？”
他还认为，智慧城市的未来，主要是这几个方向，一个是智慧城镇群，比如在江苏、南京、上海、安徽；第二，是“一带一路”走出去；第三，是“一区一品”聚焦微城区。
如何打造新一代社区？中国城市科学研究会智慧城市联合实验室副主任、首席架构师陈海勇分享了塘沽湾的经验。
他说：“目前在整个搭建中建智慧城城市塘沽湾项目里面，我们已经构建相关的联盟体系，包括安全、社区商品供应等等都逐步进行。”
罗牛山集团信息中心总经理张志强，则用大数据解读智慧城市。
他认为，信息化手段的发展和延展，在过程中解决的是人们的痛点、难点，通过痛点和难点寻找商业上的兴奋点和模式上的创新点。
要形成四位一体的架构，他概括：互联网是中端采集的根本；云计算是数据采集存储的源泉；大数据是制造和挖掘新的商业亮点的基础。相互结合起来，才能完成基础的架构。通过感知层、网络层、平台层和应用层，才能构建智慧城市的闭环化的过程。
高峰对话
参与对话的嘉宾有：
住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌 先生
中建新塘（天津）投资发展有限公司总经理 陈伯君 先生
北京科技园建设集团总经理 郭莹辉 先生
物联天下科技集团股份有限公司总裁 阎峰 先生
迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长 李晓东 先生
吴伯凡：我们能否从自己的角度看一看，微城市和智慧化的微城市，到底靠的是什么？到底是不是能够给人们的生活和工作创造真实的价值？而不仅仅是是某些人的价值？
顾云昌：城市是有生命的，中国的城市发展得很快。比如一线城市和三线城市是冰火两重天。为什么一线城市发展这么快？因为人口大、需求多。这时候，提出智慧微城市的概念，如果生活体都很健康，大家就不用到北京和上海。在我的理解，城市化的过程有两种，一种是好的城市化，一种是坏的城市化，好的城市化是想办法让城市可持续发展，健康的成长。目前为止，更高的层面是智慧城市，无论如何，最后是落到人的身上。
今天不仅要关注如何盖房子，需要关注的是生命体，房地产今天的开发过程中，实际上是为居住者打造新的生活方式、新的居住空间，而居住空间应是充满着智慧的、生态化的、智能化的、可持续发展的。我们一定要通过智慧城市的打造，让新型城镇化走上健康的道路。
吴伯凡：智慧城市就是一个更好的城市。你们最大的感受是什么？你们能够给别人带来最直接的好处是什么？和别的城市、几十年以后，再来看的话，他的价值是不是和别人一样？
陈伯君：为什么说微城市？这也是创新发展的渠道。房地产的行业目前的竞争非常激烈，高品质的房子打动消费者是不够的，还是要提倡生活方式的改变。大家的出发点不一样，万达有自己的出发点，万科也有自己的出发点，我们也一样。
郭莹辉：智慧城市在运营商的眼里，就是实现城市运营的手段。智慧园区、智慧社区、智慧城市，根本的进步是，第一个理念层，政府作为发标方，企业作为投标方，未来要实施的；第二是技术层；第三个是利益层，实现开发商的利益，实现居民的利益，还要实现政府的利益。这三个层次是我们这10年来一直考虑的，最后保证所有的理念在所有城市建设运营过程中落地。
阎 峰：从另外的角度讲，最早是2011年的时候，那时候IBM刚刚提出智慧城市的概念，没有标准，做了一个新开发可以说是智慧城市，没有标准的话很难去实现。我们通过几个试点，把评价体系做出来，但是没有解决另一个问题，就是商业模式。
现在的智慧城市，都是以政府采购的形式实现，解决了政府内部的管理体系，没有真正的商业模式落地，没有盈利模式可持续的发展。
我们和中建合作，找到了城市运营的一种模式。很多的城市运营是政府做，但是政府做在很多地方是有所缺失的。只有把它建得更好，土地才有可能升值，有了这个逻辑，运营商就有积极性，因为未来价值会提升，因为做了很多更大的附加值，聚集了更多的要素。我们希望能够做一个真正意义上的智慧社区。
李晓东：我站在城市使用方、投资方的角度谈为什么智慧城市重要？从新一届政府上台之初，把城镇化提到了非常高的程度，中国城镇化以20%的速度往上提，也要把城市化率提升到一定量级。而政府原来的想法，是把大量的人口从农村解放到三、四线城市为主，而实际上，如果没有政府的干预，全世界最后走的都是大城镇化。而我们现在都是政府影响，在郊区弄上田园生活，环境也不错，规划了很多这样的小城镇，但是实际的结果，使用者并不买账，他情愿在北京、上海住群租房，因为人首先是要生活的。你住在那，不能天天在家里面上网，过一辈子。
我们现在做的是，如何把在大城市的人再吸引回去？包括地产商，比如碧桂园、恒大也去了三、四线城市，现在房地产变成了好的地方，地价都非常的贵。地价便宜的地方，市场又不好，房子卖不出去。
吴伯凡：一个地方没有能量的时候，不会聚集很多的生命体，所以贫民窟是能量最富足的地方，贫穷的人往那，就有工作，不是因为那里有工作，而是人群往那涌，那就有工作。我们的美好设想，是想把人口更加均匀的分布。其实北京也是不平等的，医疗资源、教育资源各个区之间分布不一样，大家都往北京，是因为是大家都在过度的集中。
顾云昌：我觉得城市是有生命的，生命哪里？就是城和市。城就是住人的地方，市就是有市场的地方。所以必须是产融城，城融产，大的生命体必须是产城融合，融就是融合资金，谁来运作？开发商、运营商来运作，才能够真正成为每一个生命体，而每一个生命体都是没有的有生命力。
陈伯君：我希望中建新塘和合作伙伴利用好微城市的平台，打造好微城市的真正城市，能够起到引领示范作用。
郭莹辉：我们把土地、产业、人口、金融、政策五中要素和资源炒菜，满足人们就业、消费、居住，这是城市运营商和开发商的区别。
李晓东：中国的城镇化，过去30年一直都在持续的进步，政策的制定应该是因势利导，让一切自然发生，我相信中国的经济，房地产和城镇化对中国经济的拉动应该还是持续很长一段时间。
吴伯凡：总而言之，城市是有生命的，它是能够让人们找到工作，城市不是造出来的，它一定是长出来的，各位嘉宾从自己的角度阐释了一个真正的城市，而不是一个没有生命力的城市，它需要的各种要素。我相信，今天我们的探讨范围可能不大，但是在今后的房地产话语体系中，应该会占很重要的位置，因为这就是未来非常重要的方面，单纯的盖房子的时代过去了，它需要因势利导，根据天时地利人和诸多因素而设计新的城市形态。
周广超：“智慧微城市”是“智慧城市”从理念到实际落地中国的现实举措。通过刚刚嘉宾的探讨，我们有了一定的了解，接下来我们将清楚另一组嘉宾，更加深入的探讨关于“智慧微城市是如何引领新型城镇化的建设”。
高 志：智慧城市根本来讲，主要是智慧两个字，智慧城市根本还是城市，做智慧城市不仅仅是让生活舒适，更多的是提高城市的竞争力，如何提高城市的竞争力？要靠城市的升级。真正的智慧城市，本身的舒适型只是其中的因素，重要的是增加城市的竞争力，如何增加城市的竞争力？
万碧玉：到底是智慧的城市，还是城市的智慧？中国也好，或者是国外的智慧城市，大部分是以ICT的企业为主，比如西门子等等，在国内的话，早期也是像中兴、华为这些公司，现在也有腾讯的介入。
但是从城市本身的发展，我特别想讲的例子，在两年前，有一个著名的媒体人叫柴静发出了视频和演讲，我不能完全赞成她的观点，但是她引用规划里面的经典案例，我们国家现在规划的新城、新区的承载力达到34亿，为什么会这样做？在城市科学的发展过程中，你去规划，市长书记就说把城市打造成多少的人口，才能解决用地指标的问题，所以我们的城市不停的规划，规划了以后，有了土地，开发商去建设。
我们今天讨论智慧城市，或者是智慧微城市，或者是中建的特色，十几平方公里，房地产是一个产业，前期有规划、建设、工人就业，建设以后如何做好产业的融合？这需要产业界好好的考虑，我不赞成大学生都创业，这也是非常麻烦的事，智慧城市的转型成绩，肯定是自己的产业如何进行转型和升级？一定要考虑产业和城市的融合。
陈伯君：现在中国的城镇化率达到了63%，有人说达到了58%，研究得不一样，真正的城镇化只有48%。有很多的数字，并不是真正的城镇化，中国的城镇化，或者是中国的发展瓶颈问题，或者是未来最大的风险，是差距的问题。
我们做城镇化的过程中，我们的研究，不是二元结构，而是三元结构，58%和63%之间的差距在哪里？是在城市周边的城市。延伸到现在做的城市开发，或者是城镇化建设，关注点是重大城市或者是特大城市的周边和它的 旧城改造的项目，这是微城市选址的重要条件。为什么不提城镇的概念就是这样的，我们希望微城市的选址是在大城市的覆盖范围内。做房产企业都知道，房产能否成功，选址最重要。
第二，房地产趋势方面。房地产现在的发展竞争激烈，我们真的需要在城市建设过程中解决好城市建设的问题。由于这么激烈，逼着出来高端的房子，高端的房子如何高端？品质的提升。我们建房，或者是城镇化的发展过程，或者是房地产的发展过程，包括城市的发展过程，是突破了第一个阶段。第二个阶段是建城，要把产业建好，不仅能够生活，还要能够工作。我今天想讲的，还有一个层面，就是建社会，农村人转变生活方式后融入到城市中，我们的二元结构问题就迎刃而解。
我们要解决精神层面或者是社会秩序问题的平衡根本。对中建做的微城市，我们的理念是以人为本，无论是老百姓，还是工人，还是高端人群，享受同样的配套，大家在这个城区里面，爱好、品质是差不多的人群，增加城市的竞争力，我们在选址上和城市规划上以及产业规划上，一定要考虑以人为本的理念。我们的产业还是基于以智慧城市或者是基于智慧出发的产业，而不是传统的行业，我们希望是第三产业的高端服务业。
祝 福：无论是智慧 ，还是城市，绕不开一个问题——房子。新型城镇化，不是房地产，但是新型城镇化也绕不开房地产。我们搞新型城镇化，搞智慧城市，塘沽湾是否可行？我们的方法论有4个：市场可行、经济可行、政策可行、技术可行，我主要说的是市场可行和经济可行。
市场可行方面，在众多的新城新区开发中，如何突围而出？借助社会热点话题，就是供给侧改革，我们的新型城镇和也需要供给侧改革，一些低端、重复的产品多过，尤其是中国的三、四线城市，我们也给很多的政府和领导做顾问。市场可行，我们也需要升级，也需要精细化。
经济可行，说白了就是钱，钱从哪里来？我们从这个角度重点聊。中建虽然是央企，也是投资、增值。企业为什么要来？来的以后肯定是要赚钱，这个可以放在桌面上说，因为企业只有赚钱才能更好为这个区域和社会服务。而我们的区域做了非常深入的研究，如果人们选择这里，周边是否有学校、医院等等配套设施，如果我们做的话，肯定离不开政府，所以经济可行要通盘考虑，考虑了21平方公里城市。
我觉得只有市场和经济可行，新型城镇化智慧微城市才可行。
高 志：无论是什么样的城市，最终落实到人。而且咱们也不能让所有的企业都像中建一样，动不动就几千亿，吓死人了。在现在经济转型下，大家都探索新的发展道路，大家认为这对很多公司是否有意义？
高 志：我们实际考虑的是天津和北京两个城市现有城市的完善产业，我们再去根据我们的情况做这方面的安排，您能再给我们说得具体一点吗？
陈伯君：运营的概念，对我们来说，微城市的运营开发是我们建设过程中吸收了对比和参考，希望通过我们专业的手段和安排以及政府给我们提供这么好的平台，希望把它实现好。建设期我们负责管理，但是运营我们交给政府之后，政府会有一些客户端，再给我们。我们只是一个阶段，在建设阶段中我们是运营的，发挥我们的专业性。
中建在上市的时候，从开发方面大概是150亿的方向，分布到全国16个重点区域，都是在一线城市，我们的布局希望实现千百亿的目标。我们多了一个平台，把中建自己的设计、施工、开发总结一起，这是我们建设模型的初衷，而并不是我们代替政府做。
高 志：很多事不是你自己说了算，你们有什么招？
祝 福：最核心的是，离不开政府，一定要顺势而为。我们一定要研究可持续发展，中国很多新城，有阶段性成功的，但是在发展5年、10年后，入住率越来越低，没有商业。为什么没有商业？因为没有人住，为什么没有人住？因为没有配草，形成了一个死循环。我们在天津拿地，是结合天时地利人和的，从选择天津这个区域，就是计划好的。
万碧玉：我们生活的城市，首先要有地方住，所以房地产才是最重要的。有了地方住，就是新鲜的空气，还有安全的水。我们现在探索一个非常大城市发展的问题，海外有一些经验，比如微城市，这些是可以参考，但是大部分还是需要产业界实践，而且节奏不要太快，需要再慢一点。
高 志：李总，您能对陈总的项目有什么建议吗？
李战洪：要利用好政府，一定要互联上政府，在建设的过程中，严防功利之心。
陈伯君：我们希望通过我们的探索，能够真正把城市建设好，把街区建设好。我们想打造中建城市建设中的品牌，为国家的城镇化过程中发挥央企的责任。
高 志：中建做第一个行业的人，经历过园区、社区，真正和政府合作的，不是钱的问题，而是有非常远大的目标，就是社会化。预祝塘沽湾的项目能够成功，下次有机会听到好的消息。