土地遭大房企“围猎” 武汉控地价模式考验政策智慧
中房报记者 唐军 武汉报道
10月20日，武汉市国土资源和规划局刊发2016年第18号土地出让公告，公告共推出18宗地块。而引起业界普遍关注的是，武汉在这次挂牌文件中，对多宗地块限定了最高价。
武汉市虽然没有出台具体土地的“限价令”文件或像苏州的土地“熔断”机制，但业内人士认为，武汉土地招拍挂市场首次出现限定“最高价”，代表着武汉市参考苏州、南京等全国其它城市的调控措施，对过热的土地市场开始给出调控的警示，以遏制土地市场的疯涨。
一线房企竞相争地
10月18日,武汉市国土资源和规划局以网络挂牌的方式出让3宗商服地块,引来多家房企参与竞买。其中位于中北路的纯商服地块被多家房企作为竞相追逐的标的，越秀地产在经过77轮激烈竞价后胜出，将该地块收入囊中，成交价4.3亿元，楼面地价10127元/平方米。
此次拍卖中颇为引人关注的是宝能再次进入武汉参与抢地，这距其上次成功获取武汉项目仅2个月。
看好武汉的不只是宝能、越秀，今年以来，武汉土地市场可以说是全国百强品牌房企竞相角逐的战场。
7月8日，在武汉汉阳成功拿下四新地王的闽系房企正荣地产，又加入了光谷地块的争夺。在竞拍386轮后，正荣以总价458587万元，单价15966.31元/平方米的价格拿下该地块，刷新了武昌片区的地王纪录。
而不到一个月时间里，武汉的单价地王纪录被再次刷新。
8月16日，经过长达447轮的竞价，融创击败金地、碧桂园、中建三局、融侨、北辰、联发等20余家房企以楼面地价10686.64元/平方米拿下该地块，成功登顶武汉远城区东西湖的新单价地王。这是融创在武汉公开土地拍卖市场的首次成功拿地，而此前融创已经通过股权并购的方式在武汉布局3个项目，分别为融创公园壹号、融创融公馆和融创中心。
火爆的不仅是武汉土地市场的招拍挂，武汉土地二级市场的并购也暗流汹涌。
经中国房地产报（微信公众号ID：china-crb）记者调查，万科今年已在武汉通过并购获取多个项目。而年中，龙湖地产则借助与武汉葛洲坝国际广场二期的合作，悄然入汉。
8月24日，在富力集团2016年中期业绩会上透露，已实现对武汉市场布局，拿下了武汉市汉阳仙山村旧改项目。
至此，中国房地产百强榜单前20强中的恒大、万科、中国海外发展、绿地控股、碧桂园、万达商业、保利地产、华润置地、富力地产、华夏幸福、龙湖、融创等一线品牌名企，在今年完成了齐聚江城武汉的布局。
“从全国各大城市土地市场近年的表现来看，北上广深拿地难度越来越大，而与南京、杭州、苏州、郑州等二线城市比，武汉市前几年的土地价格整体水平始终处于稳定趋升的态势，其价格很有吸引力。”湖北中原地产策略运营中心研究经理杨丽宇在接受中国房地产报记者采访时道出了房企争抢武汉土地的缘由。
地价飙升 政企均陷两难
在群雄竞逐中，武汉土地市场在今年5月后，进入了亢奋状态，地价疯狂飙升，不断攀升的溢价率，在令人惊叹和嘘唏的同时，也让人为其市场的发展势头担忧。
据克而瑞研究中心统计，今年前三季度武汉市以1744万平方米的土地成交排在全国第二位，土地成交的整体溢价率也达到44%。
中国房地产报（微信公众号ID：china-crb）记者根据几家权威地产研究机构的市场报告看出，与前几年处于平稳发展态势不同的是，自2015年底至今年三季度，武汉市土地价格呈现迅猛上升的态势，2015年武汉市年度土地均价为3015.99元/平方米，到今年前三季度土地均价涨至4304.9元/平方米，地价涨幅达42.7%。
今年以来武汉诞生了各类地王共13宗，平均价格9685元/平方米，平均溢价率159%。
而中国房地产报（微信公众号ID：china-crb）记者从武汉市住房保障和房屋管理局得到的9月市场通报中注意到，今年1~9月武汉市全市新建商品住房成交均价才为9359.17元/平方米。
“今年冲进武汉市场的企业在纷纷造地王，‘面粉价格高于面包’，我们感觉很迷茫，对武汉以后的市场越来越看不清楚了。”武汉万科的负责人在10月5日参加武汉市住房保障和房屋管理局举办的武汉房地产市场调控座谈会上说，“而我们今年还没有通过招拍挂的方式拿地。”
急于进入武汉市场的新来房企带有不理性的疯狂行为，让在武汉已盘踞多年拥有储备的房企颇为不解。大家都面临着进退两难的心态，拿不到地的怕上不了车，而拿地后又怕被深套几年。
湖北中原地产策略运营中心总监郑源滔在接受采访时形象地比喻说：“门外的人担心的是，不抓住机会就进不了门了。”
让人纠结的是，尽管目前武汉的土地价格与全国主要热点城市比较属于中游水平，但其与自己的历史价位增幅已经很大，而且全市土地价格水平在房价成本中的占比已超40%。
杨丽宇则表示：”房企一旦拿到地王，操作难度不言而喻，昔日地王或被搁置或开发缓慢，2013年以后的地王，至今大多还未到销售状态，目前得以解套的地王以2009年和2010年获取的项目为主，武汉地王项目从购地到解套至少要经过一个房地产市场周期的漫长煎熬。”
陷入两难境地的还有武汉市政府，已掀起基建建设高潮的武汉市需要强大的地方财政作为依托，而土地出让更是主要的支撑。然而，今年7月份以来，土地市场异常火爆的表现，已引起武汉市委、市政府的高度警觉。
10月19日，湖北省委常委、武汉市委书记阮成发在市委常委会上指出，武汉市需要保持房地产市场健康平稳有序的发展。
10月24日下午，武汉市住房保障和房屋管理局专门召开“认真贯彻市委常委会议精神切实管控好武汉房地产市场”专题会。武汉市住房保障和房屋管理局局长邓万想强调，要“进一步稳控武汉房地产市场”，并“严格执行限购限贷政策，切实稳控房价”。
城市更新或迎来机遇
“我觉得拿地比较好的时机应该是明年下半年，还有后年”，中建三局房地产开发有限公司副总经理叶晓华接受中国房地产报记者采访时说出了自己对市场的预判。
中建三局房地产开发有限公司经过对武汉三镇地产市场的攻城拔寨，其土地储备已位居武汉前列，现在多个项目正处于销售期，可谓是踩准了市场的节拍。
叶晓华说：“我们今年一块地还未拿，而武汉今后几年机会还很多。”
面对火爆市场，房企能保持一份理性而平静的心态，是基于对武汉土地市场的充分了解。
中国房地产报（微信公众号ID：china-crb）记者经过对武汉三镇的实地探访、调查发现，在武汉的汉口、武昌、汉阳的核心位置均处于大片的拆迁进程中，很多片区已经基本拆完，也有些片区开始启动或拆了一半，这些土地均将在今后2~5年内入市，而这些土地中有很多极具开发投资价值。
中国房地产报（微信公众号ID：china-crb）记者发现，由武汉市土地利用和城市空间规划研究中心编写发布的《2015年武汉市土地资产经营年度分析报告》近期被挂在国土资源和规划管理局官网上，这份报告分析认为，武汉市2015年中心城区储备机构完成土地收储规模480.27公顷，与2014年相比，完成土地收储规模增长了5.23%。这些2015年武汉主城区完成收储的土地，今后会陆续入市供应，这将标志武汉迎来城市更新的快速发展期。
郑源滔表示：“武汉市城市更新时代的来临，武汉地产的机遇与故事将会在主城核心区的两江四岸上演，而武汉主城的长江两岸则更被看好，今年启动较热的区域是汉口滨江的二七板块，随着华发股份、新世界地产等品牌房企的进入，会吸引其他品牌房企继续跟进。”
而在10月20日公告拍卖的18宗地块中，最引人瞩目的是位于武汉市汉阳杨泗港的P（2016）118号地块，位于武汉汉阳新港滨江地带，起拍价65.14亿元。起拍楼面地价8000元/平方米，最高价122.15亿元，最高楼面地价15000元/平方米，若以最高价成交，将刷新武汉地王纪录。
根据武汉市9月1日出台的楼市限贷政策，居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的60%；地块成交价超出起始价的溢价部分，竞得人必须自土地成交之日起10个工作日内缴清；逾期未缴纳的，将取消其竞得资格，并依法追究违约责任。
对照9月1日出台的相关政策，该宗地块买主需在2周内支付122.15亿元。这要求买家有极强的实力与充裕的资金。
一位业界人士分析说：“也许会有两家或两家以上企业组成联合体拿下。”
郑源滔说：“在汉口滨江二七板块成熟后，土地热点将会在长江两岸轮动，本次轮到了汉阳杨泗港新港长江城后，将向其他板块转移。”
中国房地产报（微信公众号ID：china-crb）记者发稿之前获悉，被外界关注已久的汉正街东部地块近日正在启动出让程序。
“我们本次即将出让的是汉正街东片一期，土地规模约150亩，而相关的出让条件与细则，我们的招商部与相关部门负责人还在商议讨论。”汉正街控股集团（汉正街土地储备机构）总经理助理潘东红告诉记者：“而具体的出让时间可能会是下周。”
当中国房地产报（微信公众号ID：china-crb）记者问及即将出让的汉正街东片一期是否会像汉阳杨泗港新港长江城地块那样进行限定最高价时，潘东红说：“不少相关出让条件与细则正在研究中。”