东莞惠州楼市成交“跑赢”深圳

2016年深圳迎来了两次调控，深圳楼市也遭遇了两次寒冬。与此同时，受益于深圳客需求外溢的东莞、惠州楼市开始崛起。这两座城市2016年的楼市成绩都刷新了纪录，两地楼市的年成交量均为深圳两倍有余。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

2016年深圳迎来了两次调控，深圳楼市也遭遇了两次寒冬。与此同时，受益于深圳客需求外溢的东莞、惠州楼市开始崛起。这两座城市2016年的楼市成绩都刷新了纪录，两地楼市的年成交量均为深圳两倍有余。令不少业内人士直言：“深圳客外溢整个临深片区已经是大趋势，并且这一趋势还将延续。”

深圳成交量仅为东莞、惠州一半

2016年10月，深圳又迎来更为严峻的调控，深圳市市场和质量监管委共派出12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查，开发商违规分批销售、售价超过备案价等行为被明令禁止。一时之间，深圳楼市风声鹤唳，此前的灰色地带被曝光。这也令深圳楼市冷清了两个月。

在这样的情况下，深圳中原数据显示，2016年深圳市成交新建住宅418万平方米，较2015年减少37%。从月度成交看，3月、10月新政后的市场成交都进入暂时的低位徘徊期。

深圳客强劲的购买力在东莞、惠州楼市的表现则更为突出。东莞中原数据显示，2016年东莞住宅市场“蛋糕”已经加速扩容至1320亿元，成交量964万平方米；成交均价13687元/平方米，同比上涨40%。

家家顺营销副总裁张国库对中国房地产报记者表示：“2016年东莞一手楼市深圳客占比跟2015年持平，大概接近7成。前三季度深圳客对于东莞楼市的攻势猛烈，四季度调控后有所放缓。综合全年来看，在临深片区深圳客仍然是购买的主力。”

惠州中原数据也显示，2016年惠州全市交易新建住宅成交面积达1590万平方米，同比大幅增长42%；总成交金额则达到1453.6亿元，环比翻番。2016年全年累计有8个月的单月成交量保持在百万平方米的规模以上，前三季度环比增长的幅度也不断推高。新政后，市场有所冷却，但单月交易量仍处于近年的高位水平。

从惠州楼市的区域成交构成中可以看到，被戏称为“深圳人的大亚湾”的大亚湾以超4万套的成交、462.24亿元的成交金额，摘得区域成交额最高的桂冠。其他区域中，惠东凭借滨海资源，滨海旅游地产板块成交也有突破，最终惠东县以189.56亿元的成交额，成为深圳客除在大亚湾以外的主要目的地之一。

家家顺营销副总裁李莉对中国房地产报记者介绍：“目前深圳客比较集中在大亚湾、惠阳、惠东三个区域置业，整体占比超过了6成。大亚湾最大的优势是紧邻深圳东部，与龙岗坪山接壤，交通方便，从大亚湾的一些热销楼盘开车几分钟就进入深圳市界了。该区域还拥有丰富的山地海洋资源，加上深惠轨道交通的接轨规划，未来居住在大亚湾的深圳人会越来越方便。”

万科、碧桂园称雄两地楼市

2016年深圳客继续深入东莞、惠州楼市。

以东莞来说，许多深圳客纷纷向东莞的其他价格洼地区域深入，不仅大岭山、常平、沙田、道滘等二线区域吸引了大量深圳客外，石龙、桥头、企石、东坑、望牛墩、横沥等镇区也吸引了不少深圳客前往，2016年深圳客已渗透东莞全城，身影在东莞无处不在。

据东莞中原研究监测数据显示，虎门镇一马当先，以93万平方米位列全市区域成交量榜首，区域内的南部湾万科城、万科云城和虎门碧桂园均深受广大深圳客和虎门客青睐，年成交量惊人，分别为3172套、1068套、1049套。

2016年东莞开发商商品销售金融前十名中，万科以157.78亿元成交金额位列第一，碧桂园以137.03亿元紧随其后，仅这两家品牌房企的市场占有率就占了当地市场的20%。

据悉，万科已经连续8年成为东莞市场占有率第一的房企，2016年万科在东莞的在售的项目中，南部湾万科城的成交金额达到了52.64亿元，万科珠江东岸的成交金额也达到了23.47亿元，万科翡丽山成交金额为16.4亿元，万科广场和万科中心的成交金额也均超过10亿元。值得注意的是，万科在东莞的这些热销项目均是对标深圳客支撑的项目，主打刚需产品。

东莞万科公司相关负责人对中国房地产报记者表示：“东莞地处广州、深圳之间，2015年开始东莞的区位优势逐步凸显，房产价值逐渐凸显。特别是受深圳外溢影响，2016年东莞楼市行情较好，也吸引了非常多的优秀房企进入东莞市场。随着城际高速公路、城际轨道交通一体化的持续推进，东莞将会进一步拉近与广州、深圳的地理距离和心理距离，万科东莞公司对东莞房地产市场的发展充满信心。”

另一大知名房企碧桂园在东莞楼市的业绩略低于万科，其在惠州楼市的销售业绩却达到了168亿元，同比大幅上升6倍，成为当地楼市最大的黑马，远远高出了第二名龙光地产的86亿元和第三名星河地产的40亿元。

中国房地产报记者注意到，碧桂园2016年在惠州楼市取得的168亿元销售额中，仅位于惠湾片区的碧桂园十里银滩一个项目2016年度签约金额超过100亿元，成为碧桂园集团史上国内首个破百亿元项目，领跑惠湾楼市第一阵营，这背后同样离不开深圳客的支持。

事实上，在2015年之前，碧桂园在惠州仅有十里银滩和山河城两个项目，客户群体对象均为深圳客。在2015年底开始成立惠深区域公司后，碧桂园开启了在惠州邻深片区大规模的扩张模式，据不完全统计，自2015年下半年以来，碧桂园在惠湾片区合作并购项目的投入超过130亿元，拥有总建筑面积达到1300万平方米的开发总体量。

碧桂园惠深二部营销总经理黄敏表示：“在深圳东进战略的实施、深惠融城、深圳人才大批涌入惠湾的大背景下，深圳向东扩容已成必然，深圳发展重心将重塑，辐射周边惠州、东莞。惠州作为深圳的卫星城，未来40余分钟即可抵达福田中心，再加上自身得天独厚的生态资源，必将成为深圳扩容的桥头堡。”

租金回报低、二手房出手难 投资赚取房屋溢价不易

在大量深圳置业者需要溢出涌入到惠州东莞的同时，开发商在两地的土地拍卖市场更是磨刀霍霍。

东莞在2016年出了不下十宗各类地王，不少房企拿地都是高溢价成交，楼面地价均创历史新高，莞城、樟木头、茶山、石排、黄江等区域地王相继诞生，且大部分楼面地价在每平方米万元以上。而抢地大战的最终胜者全是融创中国、鲁能集团、时代地产、阳光城、北大资源等品牌房企。

惠州土地市场也一改往年的沉寂，已经连续两年没有出现过土地溢价交易的惠州城区在2016年出现了高溢价成交。在大亚湾更是出现了500%的高溢价地块，惠州市金科年投资发展有限公司以2.508亿元拿下起拍价仅为5780万元的大亚湾西区村民旧村改造地块，溢价率高达534%。

中原地产大陆区副总裁李耀智对中国房地产报记者表示：“现在不能狭隘地看深圳单一市场，深圳客户往外走是个趋势，这是不可避免的。布局临深的房企早前的储存用地成本并不高，这些项目在价格上有让利空间，只是让多少的问题。”

张国库对中国房地产报记者表示：“就目前规划来看，东莞与深圳接轨的轨道交通规划更完善，未来投入使用的时间也更早，像凤岗、塘厦等临深地区与深圳CBD的距离比其他城市的更近。由于地理位置的原因，更多工作在深圳西边，像福田、南山、宝安的深圳客会首选置业东莞，进一步节省通勤时间。”

李莉则表示：“惠州楼市目前的供应量较大，远远大于深圳东莞，加上惠州房价仅为深圳四分之一，所以购房者可选择性比较大。未来深惠一体化会逐步形成，交通也愈发便利，更适合深圳客居住。结合价格、交通与配套来看，惠州楼市的性价比高、入市门槛低。很多在罗湖、龙岗工作的深圳刚需都会首选惠州置业。”

不过“成也深圳客，败也深圳客”。东莞市政府为了避免房价继续高涨，2016年10月6日出台了楼市调控政策，并且首次对住宅实施限购，政策严厉程度仅次于深圳。

而惠州2016年的楼市政策虽未涉及限贷、限购，但在细化制度、强制执行上做出了更多的具体要求，“严厉查处”、“暂停销售”等字眼多次出。整顿工作一直延续到2016年12月，惠州市总共有34家中介存在违法违规行为，分别被处以责令停业整改，暂停合同网签权限等处罚。

面对临时片区楼市的火热发展态势，部分业内人士亦有警惕之声。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者直言：“经历了本轮的快涨，临深物业的价格涨幅也将趋缓，由于基数较低，短期内涨幅有可能超越深圳，但长期来看持续上涨的力度不足。值得注意的是，临深片区的二级市场由于目前租金比较低，单看租金回报率是偏低的。而且市场上一手房存量较大，二手房较难出手。投资客短期内想赚取房屋溢价并不容易，短期投资需要谨慎。”

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉也对中国房地产报记者表示：“2015年临深片区房价涨幅太高，带动投资需求流动，令深圳客在2016年对东莞惠州趋之若鹜。不过，临深片区的楼市目前由投资需求主导，配套严重缺失。另外，临时片区的许多利好消息都是凭借轨道交通建设，往往规格消息一释放就对轨道交通沿线的房价产生了影响，但这些轨道交通的实现度和建设速度也给两地楼市的发展带来了很大的不确定因素。

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