如何拿到溢价率比别人低一半的土地？这家房企告诉你
在土地的公开市场，资源越来越向大型房企集中，留给中小型房企的空间正在逐渐缩小，思变、求变是唯一的出路。
“现在行业集中度越来越高，有些企业增长速度确实很快，不进则退。”2月23日，越秀集团董事长张招兴在全年业绩发布会上强调，在越来越激烈的行业竞争中，越秀地产肯定是要积极前进的。以越秀地产的规模，参与公开市场的抢地大战并不现实，但国企改革的推进也令公司得以开拓更多样的土地储备渠道，包括母公司注资、国企间的资源整合等。
2016年，越秀地产获得了母公司注入的广州南沙一幅建筑面积近百万平方米的住宅用地，也与广州地铁、广州港和广州日报等国企达成战略合作协议。得益于此，去年越秀地产拿地的平均溢价率仅在60%左右，而其他开发商的平均溢价率已达120%。该公司管理层透露，今年预计还将从母公司和这些战略合作伙伴处获得新的土地资源。
如何拿到又便宜又好的土地？
越秀地产的年报显示，2016年，该公司取得了303亿元的合约销售，同比增幅21.7%。虽然与同行相比，这样的表现并不算特别突出，但过去一年，这家地方国企终于找到了一条有利于扩大差异化竞争优势的拓展模式。
据介绍，2016年，越秀地产在广州、杭州、武汉、青岛等城市新增11幅土地，总建筑面积约421万平方米，按权益计算总建筑面积约204万平方米，按权益计算土地金额约105.8亿元，平均土地成本约5186元/平方米。“其他开发商平均拿地溢价率是120%，越秀地产控制在60%左右。”张招兴透露。
这些土地将近一半的建筑面积来自于广州南沙项目。2016年11月，越秀地产宣布向控股股东广州越秀收购广州市南沙区一个住宅发展项目100%权益，涉及总建筑面积92.9平方米，总代价25.88亿元。该地块的收购成本仅2786元/平方米，而南沙的土地成交市场价去年已经突破1万元/平方米。可以说，该地块的购入对拉低该公司的平均土地成本功不可没。
张招兴坦言，越秀地产的优势在于母公司是国企，“我们把它作为一种资源上的优势，这种资源整合能力我们会把它发挥出来。”他表示，母公司拿地以后，培育、注入越秀地产的方式应该会继续。“2017年肯定会继续有注入，但是具体有多大，是哪一个，在这里不好说得太清楚。”
除了母公司注资外，越秀地产还在广州的国企平台寻找资源整合的机会。2016年，越秀集团已先后与广州地铁、广州港及广州日报达成战略合作协议。未来，越秀集团与这些国企也将进行地产业务的合作，这些资源最终会注入到越秀地产，可以预见，土地成本也将低于从公开市场上竞夺。据透露，今年越秀集团和广州地铁的地产板块合作将会有项目落地。
不求千亿但要前进
从纵向来看，越秀地产近几年还是保持了一定幅度的业绩增长，但横向对比的话，也可以看到，该公司与此前同一起点公司的差距正在不断拉大，民营房企的跨越式增长令行业排名每年都在变化。在张招兴看来，越秀地产并非不进取，只不过现在行业集中度越来越高，有些企业增长速度确实很快，“不进则退。”他指出，2012年越秀地产的销售规模为100亿元，2014年200亿元，2016年300亿元，每两年上一个一百亿台阶，这种速度是比较好的。“就目前形势来说，把规模定到1000亿，甚至2000亿并不现实。”
但不加快速度就容易掉队。张招兴表示，越秀地产肯定还要前进，2016年，公司的土地投入达105亿元，今年会增加到150亿元，所以未来肯定会增长得更快。
提速需要内部机制的配合。2016年越秀地产已经开始尝试推行合伙人制度，作为一家国企，这样的突破来之不易，“合伙人机制已经有几个项目落地，效果不错，现金流回正的周期大为缩短。”该公司管理层对中国房地报记者透露，2016年末，集团高级管理层的股权激励计划得以落实，“接下来，覆盖项目高、中级管理层的股权激励计划也将适时推出，令员工与公司的利益更紧密的结合在一起，增强公司内生成长动力。”
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