华远的荣光与落寞
华远地产股份有限公司（华远地产，600743.SH）一直引以为傲的净资产收益率连续3年下降。
就在今年3月5日，华远地产的高管们还表示公司的净资产收益率一直可以保持在12%至13%，据中商情报网数据显示，截至2016年9月，全国136家上市房企的净资产收益率尚不足8%。曾任华远地产董事长的任志强也曾在2013年不甘示弱地表示：“除了2012年，我们的净资产收益率一直比万科高”。就连万科总裁郁亮也承认，对于股东来说，最重要的是净资产收益率而非利润率。
4月20日，华远地产2016年财务报告发出，一方面，任志强在位时提出的100亿元销售目标终于实现；另一方面，令他自豪的净资产收益率却连年下降。华远地产2015年的合同销售额为74.92亿元，2016年则上升至107.8亿元。其2014年至2016年3年的加权平均净资产收益率由18.25%直降至13.73%，如果按照扣除非经常性损益数额计算，加权平均净资产收益率则从18.16%下降至8.82%。
净资产收益率下降的背后，是华远地产近年来频繁的资本动作与迟缓上升的净利润。华远地产高管对外宣称：“效益重于规模”，但如今房企分化加剧的春秋争霸局面下，规模却是实现效益的前提。
错失的资本机会
很多业内业外人士之所以记得华远，多半是因为任志强。2014年10月21日任志强辞任华远地产董事长一职，自此，华远地产所面对的，一面是一个远去的地产行业观察家和演说家的频繁走穴，一面则是新董事长孙艳秋率领的高管团队的低调内敛。
不过曾经的华远拥有的不仅是任志强，外界习惯拿其对标万科，彼时的“南万科、北华远”并非一句空话。
但转折发生在2000年，彼时华润集团欲通过认购万科B股并直接持股华远地产来将两者重组，打造“地产航母”，尽管认购未果，华润集团却承诺万科B股限制华远地产在北京区域以外的发展，这让任志强很长一段时间内对垒万科的态度变得不难理解。
除了来自华润的压制，北京市西城区国资委在华远地产的下坡路中也扮演了不可或缺的角色。2001年，华远离开华润重新进入资本市场时，曾打算重组京西旅游，迫于后者账面上6000多万元的亏损，计划夭折；此后，华远地产又将目光锁定在北京市华远集团有限公司（以下简称“华远集团”）旗下的甬成功，但西城区国资委以债务问题为由使得这次重组再度流产。
尽管华远地产后于2008年借壳湖北幸福实业成功上市，但资本市场地产股牛市早已远去，直到任志强2014年退休，华远地产也并未从资本市场谋得红利，而其规模扩张也因此受抑。2005年之前，华远地产的土地布局几乎限于京城，2005年之后才逐渐出现向外延伸的态势。
不过重组后的华远地产需要时间和金钱的修复。虽然其间偶有拿地，但多限于北京地区。直到4年后2013年，华远地产才高调宣布：“房地产直接投资总额计划为90亿元。”
据了解，2013年全年，华远地产在北京和西安两地共斥资48.55亿元拿地，建筑规模超过108万平方米。而据中国房地产报记者计算，2014年至2016年，华远地产光通过招拍挂在北京、天津、长沙、西安获取土地的金额逾70亿元，且通过收购资产首进广州市场。
华远地产试图布局以上5个城市为中心的区域板块，但新一轮限购政策正在袭来，其在京津地区的项目多受政策影响停摆，其位于北京的多个项目都以商办物业立项，是否会受新一轮政策冲击很难定论。
牺牲回报的规模之战
在布局五大区域板块的同时，华远地产还表明今年会加大并购力度，用华远地产董事会秘书张全亮的话来说：“过去的时间我们几乎每周都在谈并购。”
一直将效益挂在嘴边的华远地产似乎正在用效益换取一场规模之战，财务数据显示，华远地产2016年所有者权益合计为70.78亿元，同比上涨50.35%。
华远地产净资产科目的飞速增长离不开其资本公积的大幅增长，这一项在2015年4000万元的基础上增加12.13亿元，变成2016年的12.53亿元，这与华远地产去年的资本动作不无关系。据了解，华远地产2016年对子公司的股权投资总额高达10.46亿元，而长期股权投资增加的恰是企业的资本公积。
而在企业规模扩张的同时，华远地产一直引以为豪的净资产收益率正在下滑。华远地产归属上市公司股东净利润为7.41亿元，同比上涨1.48%，不过扣除非经常性损益的净利润为4.76亿元。
从某种意义上来说，净资产收益率下降对华远地产来说并非坏事，它的资本动作比以往更加大胆。
2016年华远地产在尝试了第一单商业地产资产证券化，并斥资5280万美元认购私募基金。对此，华远地产财务总监焦瑞云表示：“公司尝试过符合监管的各种融资方式。”
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