香港楼市的“大时代”
看空者认为，市场已经走在最高点的钢丝绳上，随时有崩溃的可能，而看好者却认为这只是一波行情的开始。
2017年将注定成为香港楼市的“大时代”，在继续保持着去年以来的高增长态势下，香港楼市迎来截然不同的两种观点：看空者认为，市场已经走在最高点的钢丝绳上，随时有崩溃的可能，而看好者却认为这只是一波行情的开始。
近日，一些海外机构开始发表“看空”香港楼市的观点。5月22日，花旗发布报告表示，香港金融管理局最新宣布的调控新政将足以冻结住宅市场。随着下半年住宅市场进入淡季，加之新房可售资源充足，预计新政将标志着香港房价见顶，并维持香港房价2017年下跌15%的预期。与此同时，瑞信发表报告表示，金管局在短期内再推新招令人意外，但香港特区政府将在需要时限制杠杆程度，包括限制银行放贷及买家借贷，香港二手市场以及外国人等人群将最受影响，预期会令成交量减少10%。
瑞信所说的金管局新招，即香港金管局5月19日宣布退出3项物业按揭逆周期措施以调控楼市，这是今年第二次加码，其目的主要针对多项按揭及非本地借款人，分别下调按揭成数，更对银行按揭风险权重进行上调。尽管如此，仍有开发商表示，新调控对楼盘销情影响甚微。
这些开发商以积极的拿地态度回应着境外评级机构的看空预期。今年2月，龙光地产及合景泰富联合拍得了香港鸭脷洲利南道一块住宅地皮，作价168亿港元，成为香港“地王”；而在5月16日，经历一轮激烈竞价，香港本地地产商恒基地产（00012.HK）以232.8亿港元的价格投下位于中环的美利道商业用地，这块香港特区史上最贵地皮，刷新“地王”纪录，楼面地价也高达54万港元/平方米。
内地开发商是从2015年开始大规模进入香港楼市，根据香港地政总署公布的相关数据，2015年推出招标的住宅地皮中，大约30%被内地开发商取得，贡献了土地出让金总额的55%。香港被本地开发商占据的局面已打破，内地开发商开始成为香港土地市场的成交主力。
随后在2016年，内地开发商不仅在内地激烈竞逐，高溢价率争当地王。在香港土地市场上，内地开发商同样谋求有所作为。相关数据显示，2016年，内地开发商在香港拿地金额接近200亿元，包括万科、中海、五矿地产、海航、龙湖与合景泰富等多家内地开发商均成功在香港拿下项目。
5月16日，香港地政总署公布了一幅商业用地及一幅住宅用地的招标结果。位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地，由恒基兆业以232.8亿港元拿下；位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地，中标者则为合景泰富与龙湖地产联合体，成交价为72.3亿港元。
其中，启德地块一共收到16封标书，来自万科、新鸿基、长实地产、华润置地、龙光地产等房企或联合体，最终合景泰富与龙湖地产组成的联合体出价最高，斩获该地块，这是合景泰富在2月份与龙光地产联合拿下鸭脷洲“地王”后在香港的再次布局，龙湖地产则是首次正式进入香港市场。
合景泰富二度落子并不是个例，继万科、保利、绿地等“先行者”后，越来越多的内地开发商把业务半径延伸到了香港。海航实业集团在2016年11月至2017年3月的5个月时间里，先后在香港拿下4宗土地，共耗资272亿港元。
而据香港地政总署统计，2016年5月至2017年2月期间，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价为1020.6亿港元，其中内资企业占据一半。
对于内地房企集中布局香港市场，资深金融与房地产评论员黄立冲指出，“内地房企习惯了土地价格的上涨，对未来更加乐观，把在一线市场和部分二线市场的经验套在了香港上。”
但是对于企业来说，拿地根本动力就是在于对未来项目盈利的预期，没人会做亏本买卖。为了说明本次拿地价格的合理性，龙光地产方面给出了一套逻辑：“此次土地成交总价较高，原因是地块位置佳和地块规模大。而从单价而言，该地块每平方呎楼面地价约2.21万港元，符合公司预期。”
这套逻辑的参考对象是附近中海地产的“南区·左岸”高端产品。2012年3月，中海地产以25.38亿港元的价格，投得鸭脷洲海旁道地块，折合楼面价1.3万港元/平方米，目前平均成交价为5.6万港元，从去年开售至今年1月底已累计售出八成，去化率颇高。
从市场整体来看，截至2017年3月底，香港房价较2015年9月的高位超出4.5%，到4月，香港楼市均价环比上升2.2%，处于历史最高水平。数据上涨幅度不大但成交十分活跃，今年4月份住宅成交量较1月份上升逾1倍至约7000宗。
虽然去年以来香港多次出台相关调控政策，并在今年5月19日继续加码，宣布银行降低对涉及多于一个按揭的贷款比例，按揭比例上限下调10%；要求银行对收入来自香港以外的贷款人收紧按揭，供楼占入息的比例下调10%，但是对于购房者的限制难以撼动内地房企的热情。
莱坊高级董事及估价与咨询主管林浩文表示，目前在香港开发单个住宅项目的利润率在10%~15%，与内地一线城市的项目开发利润水平相若，但考虑到香港税率低，融资渠道多元化，以及香港楼市风险相对较低等因素，内地开发商对香港核心地段的地块兴趣越发浓厚。
除了在住宅市场的活跃，香港的写字楼市场也成为内资资金追逐的热点之一。去年全年，内资机构在香港的地产市场投资金额共达到412.7亿港元，在单笔成交金额超过1亿港元的投资物业成交中，写字楼占比达到74%。
作为流动性最强的投资物业之一，香港写字楼物业每年可以提供2.5%~3%的稳定租金回报，因而成为香港商业地产市场中的“香饽饽”。市场人士指出，以1999年为基期100，近20年来，香港住宅价格上涨两倍，而写字楼则增长了4.5倍，增速明显高于住宅。
不过来自境外评级机构的预警也值得注意，花旗指出，随着下半年住宅市场进入淡季，加之新房可售资源充足，预计新政将标志着香港房价见顶。瑞信的观点是，近期的调控政策限制银行放贷及买家借贷，香港二手房市场以及外国人等人群将最受影响，预期会令成交量减少10%。
不难发现，无论花旗还是瑞信，针对香港楼市的预警都是基于需求侧的看空预期。而这部分需求的主要组成部分来自于内地和海外买家，目前由于外汇管控，这部分需求正在被压抑。
去年2月，银联国际就向公众重申一项规定：使用银联卡在境外(含香港)购买保险，单笔刷卡金额不得超过5000美元。此外，个人分拆结售汇行为”目前已被外管局纳入了“黑名单”，这意味着以往内地投资者“蚂蚁搬家”式的香港买房方式行不通了。
高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析，随着人民币汇率逐渐稳定，中国政府将会愿意放松新的资本管控措施，因此投资海外房地产的内地企业，将很快恢复长期增长趋势，但将更多关注亚洲地区。
高力国际提到，继去年11月政府加紧资本管控后，中国资本投资亚洲以外房地产的热度似乎有所下降，但对亚洲地区的投资仍居高不下。一季度，中国在亚洲以外的投资额达20亿美元，同比下降49%，环比下降76%；而在亚洲以内的投资额达52亿美元，同比激增62%，环比下降2%。
不过相对于个人买家，内地房企已经在集中布局香港土地市场。这部分土地在未来3~5年时间将化为新房持续供给香港楼市，如果缺少足够多的买家，市场如评级机构预期下滑的可能性依然存在。
对于个人投资者而言，香港需要一个更充足的看涨理由。
今年两会上，“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”首次被写入政府工作报告，这也被视为继“一带一路”倡议之后香港迎来的发展新机遇。
香港受惠于大湾区应该有两方面。一是市场——大湾区包括两个经济特区、两个特别行政区，总人口逾6000万，GDP超过8万亿元人民币。二是金融，粤港澳银行业总资产合共42.7万亿元，超过江浙沪“长三角”一成；据McKinsey预测，到2025年珠三角加香港的整体银行盈利可达到1.44万亿元，超过东京、纽约而成全球最高地区，这些都可能成为未来香港楼市继续增长的引擎。
目前来看，被泛政治化的香港似乎很难重开移民政策，吸引内地买房者的也就只剩下“粤港澳大湾区”的概念。
好消息~
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