房价地价新争论 国土部官员遭问
除去国土部官员的自我“辟谣”，似乎很难找到同样支持者的声音。而记者听到的更多声音则是将房价上涨矛头指向土地供应。
房地产调控一直纠缠不清的事情要数地价与房价的关系了。房价十多年单边上涨，有人将之归罪于不为穷人盖房的开发商，并呼吁政府采取强有力措施推进保障性住房建设。另一派则认为房价高主要在于供地紧张，城市政府要增加土地供应。任志强是后一派的强烈支持者。
不过，手握土地供应管理大权的国土部官员提出反对意见。国土资源部规划司司长庄少勤日前指出，实际上供地数量与住房价格并没有必然的关系。如果投机炒作不控制，即便大量增加土地供应，也难以达到抑制房价的效果。
国土部官员的这一观点立即遭到多位业内人士的质疑。
北京大学光华管理学院教授周黎安曾就中国城市扩张的空间特征发表论文，他研究发现：发展越快的城市，越倾向于向城市外围扩张，楼房层数偏少，而不是集约使用稀缺的土地。这些城市新增人口多，住房刚需不断增加，但土地供给在收紧，新建楼房又偏低，供需缺口就越来越大。周黎安认为，“一线城市的房价与土地供应没有关系”这个话经不起推敲。
“市场经济的基本规律就是供求与价格之间的关系，没有任何东西可以摆脱这个规律。投资投机的确可以导致价格上涨，但是，如果不是稀缺，价格不会上涨反而下跌，一般投资者就会远离。”新城控股高级副总裁欧阳捷在接受中国房地产报（微信公众号ID:china-crb）记者采访时表示。
“从根本上看，对土地供应进行量的控制，并且以非市场化方式供应，是房价不断上涨的基础。现在一些大城市土地供应计划虽然不小，但是实际上单位时间内供应量很小。由于土地供应少了，地价也会上涨，最后即使没有炒作投机，房价也会相应上涨。”一位接近国土部的内部人士对中国房地产报（微信公众号ID:china-crb）记者表达其观点。
“有人比较了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积，发现东京的建成区面积是北京的4~5倍，可以容下北上广深。我相信这个是事实，再看中国城市建设用地占国土面积的比例大约0.7%，远低于日本、德国、法国，也低于美国。”周黎安指出。
为什么中国土地建设用地会出现这种特征？周黎安认为，这与我国特殊的土地管理制度有关。一个城市要扩张，首先要得到国土资源部批准的用地指标。也就是说，我国的城市建设用地一直在住建部、国土资源部的计划框架里，现在的计划标准是：每新增1万居民，能得到1平方公里的建设用地。给定从中央到省政府的城市建设规划和用地指标，地方政府要拿到更多的建设用地指标，必须想各种办法做大预期人口规模，比如新城再造、宜居城市、旅游城市、新技术产业园。这中间涉及地方政府跟上级政府之间的协商过程。
然而，实际情况却是：一方面，一线城市涌入了大量人口；另一方面，每次一二线城市房价的上涨，都会导致该地政府收紧住宅用地的供应。以北京为例，2004年之后，北京住宅土地供应大幅度减少，2016年新增土地供应只有2004年的1%。
面粉太少，面粉和面包想不贵都难。
中国房地产报（微信公众号ID:china-crb）记者根据住建部最新公布的全国主要城市建成区面积及城区面积数据发现，2015年末，北京作为拥有1877.7万城市人口的特大城市，建成区面积仅1401平方公里，占城区面积的比例仅0.11。远不及全国平均建成区面积占比0.27的比重。
上海这一现象更明显。2015年末，上海拥有2415.27万城市人口，建成区面积为998.75平方公里，占城区面积的比重为0.16。
此外，珠海、南京、重庆、唐山、佛山、福州、无锡、长沙这些城市的建成区面积占城区面积比重均未达到0.27的全国平均值，而这些城市恰好均是近年来房价上涨过快的城市。
而除去情况特殊的厦门，长春、呼和浩特、哈尔滨这些城区面积几乎全面建成的城市，也可以说是土地供应过剩，房价亦无多少上涨空间。东北三省中，今年以来房价快速上涨的沈阳，似乎亦能从数据中发掘原因，其建成区面积占城区面积的比重仅0.13。
而从这个数据不妨可以得出这样一个预测：土地供应充足的城市，未来房价趋稳是大概率。比如郑州、西安、南昌等城市，尽管目前房价表现抢眼，但在未来土地供应充足的情况下，城市房价或有所收缩。
除去国土部官员的自我“辟谣”，似乎很难找到同样支持者的声音。而记者听到的更多声音则是将房价上涨矛头指向土地供应。
“尽管房价上涨的成因确实有多个方面：土地财政、货币超发、羊群效应……有制度的原因，也有行为的原因；然而供求关系这一经济学基本规律依然适用，需求旺盛但供应不足依然是基本原因。土地供应不足，市场需求饥渴，导致地价节节攀升，甚至‘面粉贵过面包’成为常态，这最终都会传导至房价。”交通银行总行高级研究员夏丹对中国房地产报（微信公众号ID:china-crb）记者表示。
夏丹认为，虽然部分地方也有限地价竞房价的尝试，但实际上出现了低价房源“内部流通”的现象，面向市场的供给仍然没有增加。因此，土地供应作为房屋供应的源头，地价必然对房价有直接影响。而随着房价水涨船高，市场预期提升和追涨心理催化反过来也将促使对地块的争夺更加激烈。
前述接近国土部的内部人士亦指出，从根本上看，对土地供应进行量的控制，并且以非市场化方式供应，是房价不断上涨的基础。如果没有这一基础，即使市场投资投机者再多，房价也是炒作不起来的，即使炒作，也不可能持续这么久。而在中国，土地供应量被长期被控制，已经给市场形成了房屋供应紧缺的预期，如果土地供应制度不改变，这种局面就很难改变。
“现在一些大城市土地供应计划虽然不小，但是实际上单位时间内供应量很小，比如一个月可能只供一块地或者没有，这主要是渠道单一和供应速度慢导致的。同时，由于土地供应少了，地价也会上涨，最后即使没有炒作，房价也会相应上涨。现在一些大城市的地价已经高的吓人了。”该人士指出。
所幸，我们看到了改变。
今年一季度，北京供应住宅类用地10宗，叠加4月初供应的10宗宅地，当地累计已供20宗住宅用地（含棚户区地块），合计规划建筑面积达到了234.4万平方米。短短3个多月时间，北京住宅类用地供应无论是宗数还是建筑面积都已超过2016年全年的水平。
周黎安认为，房屋供给与土地建设用地的面积和规模有关，也与空间扩张的特征有关。即使城市建设用地的面积是固定的，但是在给定的城市住宅用地上，如果楼层盖得越高，居住的人口就越多。所以容积率是一个非常关键的参数，如果容积率足够高，也就是单位面积土地上的建筑面积越大，那么，有限的建成区面积也不是问题。
而周黎安经过调查研究发现，20年间，城市人口增长越快的城市，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少。典型如北京、上海，容积率在1~2之间，这与我们对国外繁华城市高楼林立的印象是相悖的。跟纽约、东京这些国际大都市比，北京、上海不仅建成面积小，楼也偏矮。
因此，对于土地稀缺的大城市而言，如何集约使用稀缺的土地，变“向外扩张”为“向上发展”，也是加大供给侧改革的重要方面。
好消息~
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