观点丨从“京东到家”到“盒马鲜生” 社区商业已成商业地产资本“新宠”
中购联购物中心发展委员会主任郭增利
今年以来，随着阿里、京东等电商巨头以及家乐福、物美等传统超市品牌的积极布局，社区商业迎来了发展契机，零售新业态和“无人便利店”也将社区商业推上了热议风口。
中购联购物中心发展委员会（下称“中购联”）主任郭增利，在中购联中国社区购物中心发展论坛暨社区商业规范化研究报告发布会上表示，近几年来大型商业的大量入市已经导致竞争进入白热化阶段，大型商业在经历了供应“井喷期”之后，频频出现利润下滑、品牌群退、关店整顿等状况。在新的转型时期，在社会进入便利休闲消费和生活体验的时代，聚焦“最后一公里”的社区消费、增强各类商业设施的生活黏性，正在成为激发消费潜力、增强零售活力的重要路径。
中房智库：我们注意到除了传统零售品牌，“京东到家”和“盒马鲜生”等生鲜电商也都在进军社区商业，家乐福、天虹、王府井百货、苏宁等零售巨头也积极布局。中购联近期也考察了180余个国内外代表性社区商业项目。在你看来社区商业为什么会吸引这么多资本进入？
郭增利：现在许多开发商、设计单位、运营商、零售品牌、投资机构多非常关注这一领域。我是这样去看社区商业的，对于商业地产我个人理解为地产属性、商业属性、金融属性。而社区商业有一个功能和属性是需要特别注意的，这个功能在我们过往的社区商业发展过程中有所缺失的，这就是社会服务功能。
社区商业或者说社区购物中心的社会属性在过去商业地产发展中往往是被忽视的，但是随着社会发展、城市建设、居民消费升级，以及商业地产开发商的产品拓展，“小而美”的社区商业已经开始显现出发展潜力。现在在中国的大城市并不缺乏高端的购物中心，这种“高举高打”定位趋同的购物中心已经发展到了一定阶段，当商业地产行业发展到更为成熟的阶段，更加符合居民消费需求、个性化服务需求的社区购物中心必然会走到行业的“前台”。
中房智库：社区的潜在商业价值其实已经被开发商、运营商、零售品牌、投资机构所看重了，从商业地产领域来看，应该怎么样利用好社区商业的价值？
郭增利：社区是社会发展的基本单元，有着太多和城市、市场、企业、市民高效互通互融的连接点。作为最能体现城市文明进步程度和生活便利服务程度的商业形态，社区商业与社会发展有着密不可分的联系，科学的社区商业发展思想必须充分考量社会服务改善、区域功能更新、社区发展促进等多重目标。
在中国商业社区发展过程中，现在已经到了非常好的环境，也有非常好的发展潜力和发展机会，中国是消费进一步上涨，上升势头依然保持10%以上的环境中。
中房智库：国内的社区商业当前发展状况如何？中购联在这个时期做社区商业规范化的研究，是不是因为缺乏一定的规范性指导是当前行业中存在的主要问题？
郭增利：社区商业的运营是一个非常复杂的体系，能否进行有效的运营管理，直接影响到社区商业的发展与收益。具体到运营管理方面，不仅要有专业化的流程与团队，更重要的是要根据运营情况不断进行有效的调整。目前我国社区商业经营情况良莠不齐，其作为商品本身最基本的使用价值并未得到很好的挖掘，只有经过规范化地统一规划定位、商业运营管理，方可产生长期稳定现金流。
社区商业的开发和运营必须遵循人性化和社会化服务理念。社区商业应根据市场变化，不断创新服务理念和服务方式，全面提高社区商业设施与社会发展的协同性，增强社区商业与居民日常生活的服务黏性，使其成为能够承载社区功能的持续创新型的社会发展全服务平台。从发展模式和价值推动角度看，社区商业只有达成商业与社会服务功能体的高度，才能释放更大的经营活力。
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