谨防过度城市化人口爆炸 多家房企启动造镇计划
如果对核心城市周边供地和小镇质量不加控制和规划前置，现阶段廉价的土地被少数品牌房企攻下后，随着开发建设推进，这些小镇将迎来新一轮的价值和密度高地，房企以此争夺利润的筹码也将被削弱。
10月24日，绿地集团与隆力奇签订特色小镇战略合作，双方建立利益共同体，打造隆力奇幸福美丽小镇，推动工业生产与旅游开发。围绕“房地产+大金融+大基建+大消费”投资战略，绿地今年以来在京津冀地区、长三角地区以及西南城市多地排兵布阵切入特色小镇，以此成为撬动业绩、转型增长的法宝。
据不完全统计，与绿地在特色小镇方面的布局方式一致，碧桂园、绿城、华夏幸福、华侨城、万科、万达、融创、保利、恒大、时代、奥园、富力、雅居乐等至少15家房企同样发力特色小镇布局，涉及文旅、科技、产业、农业等多个领域。
促进城镇发展是特色小镇得到政策扶持与企业青睐的内在逻辑。2016年末我国常住人口城镇化率57.35%，按照世界城镇化发展规律，城镇化进入稳定状态人口城镇化率要达到70%的水平，在国内这将涉及1.8亿人的流动。防止过度城市化则是现阶段特色小镇得以在核心城市周边生长的逻辑起点。过度城市化，拉美国家“城市人口爆炸”便是前车之鉴，由过度城市导致的“大城市病”早已被列为北京、上海等多个核心城市治理的重点对象。
对于房企来说，核心城市土地成本近年增长迅速，突围向周边城市不失为“缓兵之计”，特色小镇则是拿地通道；加之楼市宏观调控力度空前，面临住宅收益率不高的困境，房企需要找到新的利益增长点。
但是长远来看，借助于各类产业生长的特色小镇依旧避不开城镇发展规律。这也意味着，如果对核心城市周边供地和小镇质量不加控制和规划前置，现阶段廉价的土地被少数品牌房企攻下后，随着开发建设推进，这些小镇将迎来新一轮的价值和密度高地，房企以此争夺利润的筹码也将被削弱。
房地产企业并非建设特色小镇的唯一力量，但是得益于30年土地开发、资本运作、政商互动经验，房企开发建设特色小镇优势明显，这也是房企获取未来建设数十个、甚至上百个特色小镇的底气所在。宋卫平提出“把小镇从10个建设到100个”，张玉良提出“2017年要在全国一二线城市周边筹划10到15个特色小镇，确保4万亩到5万亩的土地储备增长，”碧桂园则提出“2017年新增15个科技小镇”。与此同时，住建部、发改委、国有银行等的支持性政策相继出台。
在自身经验与政策风口的双向支持下，房企的造镇计划轰烈展开，且选址多以郊区为主。
公开数据显示，当前80%的特色小镇都与文旅有关。作为介入行业较早的房企，2016年5月，华侨城签约投资300亿元打造首个“文化+旅游+城镇化”小镇甘坑新镇,是深圳的首个特色城镇，被称为中国文创第一镇。按照公司规划，未来华侨城将构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇，创造20万个创业和就业岗位。
但是，不同于旅游景点，特色小镇在旅游客源市场上更强调满足周边大城市中高收入人群特定需求，在旅游活动上更强调体验和参与，如何挖掘特色和避免同质化是需要思考的问题。
以碧桂园为先的科技小镇，在承继2013年提出的“持续专注在一线城市近郊及二三线城市拿地发展”的布局战略下，于去年8月公司的产城融合战略发布会上首次亮相，目前已完成5个科技小镇。但是，对于诸多进军科技小镇的企业来说，如何解决科技产业所面临的成本高、环境差、空间挤等问题，通过提供住得起的房子留住产业人口，还是一门功课。
以绿城为主的农业小镇，重点开发区域选定距离上海、杭州等城市三五十公里的地区，依靠小镇房地产开发建设收益带动周边农业改造，建成大型特色农业基地。农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。
以华夏幸福为主的产业小镇发展，离不开企业在京津冀地区的产业集群优势，与其产业新城模式一脉相承。得益于体量小的特点，华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利用的空白，借助PPP模式，疏导城市压力的同时平衡了城镇布局。
中国经济信息社发布的《全国特色小镇创建培育情况调研报告》指出，当前多数特色小镇还在规划建设当中，但是从内涵到外延都在发生偏离甚至变味的特色小镇日益多见,存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象，重数量、轻质量，进而造成新的难以消化的房地产库存。
中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎也曾指出，房地产开发“度”的把握关系到特色小镇能否拥有未来：“在特色小镇的建设和开发中,如果只有房地产业和房地产企业家，过度的房地产项目充斥特色小镇，那么特色小镇就会走向房地产化的道路。要高度警惕和避免房地产化的问题，处理好房地产业、房地产企业家和房地产化的关系。特色小镇开发不像单纯的房地产开发，它的管理周期、规划建设周期都很长，如果开发商没有长远的发展战略，只想短期套利，会害了自己，也害了特色小镇。”
事实上，防止特色小镇房地产化的前提，除了要房企做好长远规划，政府也要将政策设立、土地出让方、城镇发展等城市规划进行前置。
从政策上来看，发展大城市周边小城镇被认为是新型城镇化的重要着力点。目前房企在核心城市周边开发的契机是：大城市向周边城市的产业转移仍在持续，且周边城镇存在着大量的可开发用地，小镇地产的发力点仍在于为城市中产阶级以上群体打造低密度的纯居住空间阶段。
根据中国指数研究院报告，城市周边郊区发展会经历三个阶段。第一阶段，土地廉价，可利用土地多，较少开发商进入；第二阶段，地价有所上升，更多开发商进入，供地频次增加；第三阶段，地价较高，房企需要通过提高容积率争取利润空间，政府开始控地。
因此，特色小镇能否实现“四两拨千斤”，前期规划不可忽视，而中央也早已针对这一点提出要求：“要制定支持小城镇发展的投资、土地、房地产等政策，要科学规划，合理布局，注意节约用地和保护生态环境，避免一哄而起。”