戴德梁行胡峰：长租公寓资产证券化风口已来
戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管 胡峰
2017年，有关租赁住房的政策频出，“十九大”报告中提出“建立租购并举的住房制度”，显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。
根据《中国流动人口发展报告2017》统计，截至2016年末，我国流动人口高达2.45亿，在今后一段时期，大规模的人口流动仍将持续。
对比国际住宅租赁市场，以纽约为例，2014年约有340万套住房，其中共有218万套住房用于租赁，约占整体的64%；而我国上海2015年底约有910万套住房，其中租赁住房占比仅约20%，住房租赁供给远低于国际大都市水平。
戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示，目前房源稀缺、核心区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、投资回报周期较长等问题成为住房租赁市场的主要发展阻力。但近些年在政策利好与需求旺盛的大环境下，包括开发商、酒店、中介机构、互联网企业及金融机构等纷纷进入国内长租公寓市场，租赁住宅市场发展前景大有可期。
据统计，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。而市场内的龙头企业也已初具规模，行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。
中国房地产报：政策支持下，长租公寓迎来前所未有的发展机遇，但不可否认的是，我国住房租赁市场面向的大部分群体应该是那些诸如农民工群体、刚毕业的大学生等中低收入群体，租金收益就成为掣肘长租公寓发展的难题，这也是影响其资产证券化的一个重要因素，对此你怎么看?
胡峰：确实在这些长租公寓市场中做的特别的好的企业不是太多，国家政策提出建立租购并举的住房制度，首先要把“租”的产业链打通，企业才能愿意并有能力去做这些租赁住房项目。
很多租赁性土地是近一两年才拿出来，今后租赁性土地的价格应该更低一些，这样企业开发租赁项目的成本也能更低一些，通过后期更好的运营管理，租金收益率也会上来。在很多方面，长租公寓市场的发展都需要政府不同的支持政策。最近已获准发行的五单长租公寓领域资产证券化产品，发行得都比较快，对长租公寓市场是个利好范例。
中国房地产报：2017年获准发行的五单长租公寓领域资产证券化产品其实都是类REITs产品，从类REITs到REITs主要差异在哪里？中国什么时候能推出真正的REITs产品？
胡峰：希望中国的REITs能够推出来。类REITs和REITs的差异主要在于让更多个人投资者能够参与进来，而不仅仅是机构投资者参与。为什么大家愿意炒住宅，因为有投资价值。如果有一种产品能够疏导投资价值，不需要去买实物资产就可以通过租赁住房REITs享受物业增值和租金收益，大家也会愿意去投资。而且，真正的REITs产品是可以慢慢长大的。
类REITs产品在我国已累积发行约50单了，对中国是个非常好的尝试，通过这些类REITs的磨练，中国已经具备推出REITs产品及后续管理运营的条件了，是时候推出真正的REITs产品了。
中国房地产报：如何通过提高收益率吸引投资者参与到租赁住宅资产证券化中来？
胡峰：如果简单从租售比来看，现在住宅的租金可能只有2%的收益。如果今后政府给予支持，比如让专门用于租赁性住房的土地价格下降来，2017年7月上海的两块租赁土地出让，一块在张江，一块在嘉定，最终交易价格在5000元/平米左右，这和周边每平方米三四万元的土地价格相比，成本大为下降。
企业可以通过提高运营管理能力，提供更多服务来提升租金溢价。在做租赁住宅资产证券化时，还可以通过优先级和次级安排，把优先级收益率提高，因此次级投资人看重的是物业以后的增值，而不太看重租金收益，这样通过提高优先级投资者收益率吸引更多投资者进来，像建行等银行都愿意进入到这个市场中来。2017年可以说是长租公寓的元年，今后会有更多企业参与其中。
对于房地产市场而言，第一阶段是快速开发建设，第二阶段就是进入到运营管理阶段，长租公寓领域可以得到更多体现。