这家房企图什么？深圳10万/平方米豪宅不卖转做长租公寓
走进深圳市福田区水围村就可以看到色彩斑斓的一栋栋正在装修的楼房，这些昔日的城中村“握手楼”在深业集团改造下已经有了新名字——水围柠盟青年公寓。深圳市福田区政府将返租这些公寓再租给特定的人才。
而这个公寓仅仅是深业集团试水长租公寓的一部分，其旗下将有4个产品线公寓，超过1万间房源，总建筑面积约37万平方米，布局在深圳市的罗湖区、福田区、南山区、龙岗区、宝安区、龙华区和香港新界。
连豪宅也拿出来做长租公寓
2016年5月，深业集团就联合深圳市委组织部、深圳市人力资源和社会保障局、深圳市住房和建设局、共青团深圳市委共同发起了“青年房卡计划”。
而作为深圳市首个城中村人才公寓改造项目，深圳福田水围柠盟人才公寓项目由福田区住建局牵头，深业集团统一向水围股份公司承租村民楼，结合青年人才需求量身定制改造和运营方案。
水围柠盟人才公寓项目改造区规划面积约8000平方米，共35栋居民统建楼，其中的29栋被改造为504套优质青年人才公寓。租金则是75元/平方米，申请租赁人才住房的企业和社会组织，应当同时满足三个条件：注册地（或执业地，下同）和税务登记地在福田；承诺5年内注册地及税务登记地均不迁出福田；区各行业主管部门制定的其他承租条件。
对于该项目的改造，深业集团副总裁董方在发布会现场指出：“做这样一个柠盟的青年公寓花的时间精力比我们做一些大的项目花的时间精力还要多。要跟村里面打交道、跟村民打交道，还涉及一些改造的问题、消防的问题，包括怎么更好地设计，装饰装修，平面布局，可以说花了很多心血。”
事实上，以“青年房卡计划”为契机，深业集团迈出了长租公寓产品的探索之路，还打造了其余长租公寓产品线。
针对年轻人的深业柠盟，就包括福田水围柠盟人才公寓和龙岗东城中心青年公寓，该产品线强调年轻、共享、汇聚，多以小户型为主，设计创新，提供更多的共享空间。
再升级一点白领阶层则可以选择深业有居产品线，包括沙河金三角公寓、科技园34区9栋公寓和深业U中心A栋公寓。前两者均位于南山区黄金地段，世界之窗对面和科技园附近，为升级改造项目。后者则是位于宝安区西乡街道，是新建项目。
另外，经济实力再雄厚一点的则可以选择高端长租公寓深业上居产品线，就包括了深业中城、深业世纪山谷和香港屯门项目。深业中城因为地处香蜜湖豪宅片区，购房者一直十分关注何时入市。不曾想深业集团大手笔将420余套住宅型公寓改成了长租公寓，令市场十分诧异。
而2017年上半年深业集团旗下地产上市平台深圳控股还联合路劲基建首次进入香港，拿下屯门一宗4.39万平方米的宅地。深业集团为深港两地优秀人才将提供200余套住房，预计2023年投入运营。
不仅如此，位于南山区沙河高尔夫球场附近的深业世纪山谷，除了有深业上居产品，还有深业颐居产品，即提供适老服务型产品。
据悉，四大产品线公寓总建筑面积约37万平方米，其中有30万平方米为深业集团自持物业。深业集团对此有充分的信心，认为自己有专业的物业、酒店运营管理能力以及专业的运营服务体系，能为长租公寓产品提供技术与服务支持。
不卖转做长租公寓背后的考量
此前在深圳控股业绩会上，管理层曾表示，公司要坚持既定的“聚焦深圳，聚焦重点一二线，撤出三四线城市”的策略。
据深圳控股年报披露，2016年深圳项目平均毛利率约为49.9%，其它一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅约为11%。目前，高毛利率深圳项目占比为72.1%。
众所周知从去年10月开始，深圳楼市调控一直十分严厉，并没有放松迹象。对于重仓深圳的深业集团来说，影响十分大。但是深圳项目转做长租公寓是否值得也成为了市场质疑的方向。
尤其是位于传统豪宅片区香蜜湖的深业中城货值约为88亿元，在今年3月业绩会上，管理层曾透露是公司重要的住宅项目。如今却一套不卖全部转做了长租公寓，这笔账到底要如何算。
董方在发布会现场也进行了解释，“像深圳，今年因为很多政策影响，有一些项目推迟销售，有稳定的租赁收入来源，可以很大程度地改善我们的财务结构。但是短期内对公司销售额确实会有一定程度的影响，不过资产还在我们这里，按香港会计总则来说，每年的评估增值可以计入利润的，如果有些政策国内可以接受的话，其实我们持有增值的利润一样可以计入利润，对于我们影响最大的就是现金流。”
对此，深业集团也考虑了解决方案。董方指出：“我们会加大新项目的获取，来增加我们可销售物业的量，例如最近我们在佛山、南京拿地，改善我们过于聚焦深圳所带来的影响。另外我们也通过一些新的金融产品例如类REITs，来改善我们的现金流。我们还通过一些政策的沟通协调，如果能够突破的话，那我们持有物业的增值利润一样可以计入我们上市公司的业绩。”
尤其是在恒大引入的第二轮13家战略投资者中，深圳控股是最“豪气”的，其掏出55亿元分得恒大扩大后的2.0522%股权。据悉，这也给集团带来了超过20亿元的净利润。用这笔资金，深业集团在长租公寓的投入资金中更有底气。
另外因为有30万平方米为深业集团自持的物业，这其中带来的物业升值收益也是公司所看重的。“我们有租金收入，自有物业还可以做一定的金融产品可以适当地变现，最重要的还是物业增值受益。我们很多项目当时都是以很便宜的价格卖了，但是挣的没有业主挣得多。业主持有几年涨了很多。所以从战略的角度持有一定时间，带来物业增值的价值应该是很高的。”董方坦言。
当长租公寓成为新一轮风口时，尤其是深圳集中了不少具有实力的开发商竞相布局长租公寓，深业集团能否凭自己优势位列前茅，市场也拭目以待。