中国购房人群画像：2018年谁来买房子？
2018年会延续2017年楼市调控政策，严厉程度还是超过以往，在“房住不炒”的明确导向下，楼市变化可总结为五个词，即密集调控、降温、去库存、租购并举和租售同权。
自2016年9月30日一二线城市开启调控模式后，2017年便迅速蔓延至热点三四线城市，像北京这样的一线城市一年之内调控数量超过50次。密集调控下，一二线城市及周边三四线城市住房交易快速降温，在人们还期待回温之际，燕郊这样曾经一度疯涨的三四线城市房价已经暴跌。与此同时，供给侧改革“三去一降一补”还在持续推进，房地产“调结构、去库存、稳价格”的课题还需攻克。
一手“调整”，一手“创建”。党的十九大报告重申“房住不炒”，构建多层次住房供应体系迫在眉睫，于是，北京首次试点共有产权房，广州、深圳、合肥等12个城市首次试行住房租赁，甚至国土资源部也鼓励广州、成都等13个城市利用集体建设用地建设租赁住房，万科、碧桂园、旭辉、龙湖等房企纷纷角逐租赁。
房地产市场正在经历一场颠覆性变革，这使得购房者结构和特征也发生相应变化。市场在变、企业在变，消费者的消费结构也在发生变化。
购房人群画像勾勒
过去的一年，我国购房人群的年龄、婚姻状况、户籍所在地、学历、所属行业、工作年限等都发生微妙变化。
年轻人购房比例上升。按照年龄划分，我国购房人群中21岁至26岁占比7%，26岁至30岁占比20%，31岁至35岁占比22%，36岁至40岁占比16%，41岁至45岁占比11%，46岁至50岁占比8%，51岁以上占比12%。
根据链家研究院最新数据，以北京为例，购房人群平均年龄约33岁，其中本地人平均年龄约34岁，外地人平均年龄降至30岁。“3·17”新政之前，35岁购房者为主力，“3·17”新政之后，30岁购房者成主力。这轮调控一方面促进刚需交易，另一方面引发消费者“现在不买以后更贵”的心理。根据中商情报网《上海购房者行为研究报告》，31岁至35岁购房人群占比为21.6%，在所有年龄段中占比最高。
购房人群中已婚比例上升。一位房地产业内人士曾生动地描绘上海某民政大厅的情形：“三楼砸东西吵架的是真离，二楼离完婚手牵手开开心心走出来的是去买房。”离婚曾是部分购房者避开资格受限的手段，但今年的严厉调控显然重创此类投机行为。
根据链家研究院数据，以北京为例，“3·17”新政对离婚一年内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按照二套房执行，离异人群的购房比例将至11%，较年初下降7.5%。广州和上海相继出台的“差异化信贷政策”也堵住了离婚购房潮，离婚不再是购房捷径。
外地人购房比例降低。以杭州为例，2016年，杭州外地购房人群最多的两个城市是上海和北京，经过限购调控，2017年上海在外地购房人群来源城市中的排名降至第四，北京降至第八。以北京为例，购房人群结构开始发生变化，一线城市和二线城市楼市逐渐回归理性，主要表现在三方面，一是价格稳中有降，二是成交数量下降，三是购房者结构更加优化。
根据链家研究院数据，2016年8月至2017年8月，北京本地购房比例由36%上涨至44%，外地购房者比例由50%降至39%，降幅超过增幅约3%。造成这一现象不可忽视的一个原因是高学历人群还款能力较高，运用金融杠杆较高，2016年8月至2017年8月，北京博士后及以上的购房人群贷款额度为266.41万元，比大专及以下购房人群达贷款额度高出76.9万元，贷款成数高出8%。
高学历人群占比上升。根据研天下发布的《2017-2022年中国装修产业竞争现状及十三五发展态势预测报告》，按照学历划分，其中博士及以上学历占比2%，研究生占比7%，本科占比44%，大专及以下占比46%。作为下游产业的装修行业，其消费人群在一定程度上折射出我国购房人群的学历结构。根据链家研究院数据，以北京为例，相比2016年，硕士及以上学历购房人群比例由5.5%上升至13.6%，本科以下学历的购房人群比例由7.6%下降至4.6%，比例进一步缩小。
金融行业购房者居多。根据链家研究院报告，从不同置业人群工作所属行业分布来看，北京购房人群以政府事业单位为主，占比高达34%，金融和互联网行业占比分别为17%至15%，其他如医院、学校等单位的占比为14%，这与中国房地产报记者去年上半年走访通州某住宅小区获知的“东城、西城政府单位人员为主要购买力”的信息一致。同样，以东莞为例，购房人群中金融行业占比18.62%，在所有行业占比中排名第二，仅次于商业贸易行业。
另外值得注意的是，购房人群中首次购房者比例为97%，非首次购房者比例为3%，48%为女性购房者，52%为男性购房者。
什么样的房子更受青睐
国际知名建筑大师贝聿铭曾说：“最初是我们创造了建筑，后来是建筑改造着我们。”党的十九大报告也指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”人们对生活的需求发生变化，因此在2017年，我国购房人群对户型、面积、区位要素等的需求也相应发生变化。
最关注交通便捷。在区位选择上，购房者最关注交通，根据Q房网数据报告，在购房用户的关键词搜索中，“交通”一词占比为40%，“地段”为35%，“配套”为15%，“学位”为10%。以西安为例，西安房地产信息网数据研究中心对购房者关注的18个购房因素调查结果显示，交通便利占比24.41%，成为购房者最关注的因素，在交通因素中，是否紧邻地铁成为衡量交通条件的首要因素。
偏爱两室和三室。根据Q房网数据报告，在购房喜好方面，最受青睐的户型是经济实用的两室和三室，分别占比32%和31%，两者不分伯仲，一室占比为21%，四室占比为11%，五室占比为3%。可以说这一购房喜好近几年变化不大，以重庆为例，新财商指数研究院2013年的购房需求调查就显示，51.9%的购房者倾向三居室户型，选择二居室的购房者比例为37.4%，选择一居室和单间配套的比例分别为9.2%和1.5%。
50平方米至80平方米户型受青睐。根据Q房网数据报告，购房者在选择面积方面分化较为明显，除“50平方米至80平方米”以占比29%位居榜首外，并列第二的竟是“50平方米以下”和“80平方米至100平方米”户型，占比均为23%，购房者“买票上车”和改善需求同样强烈，“100平方米至130平方米”户型占比12%，“130平方米至400平方米”户型占比11%。