2018年限价可能不放松，开发商该卖房赶紧卖！
“2018年我建议能拿预售证就拿预售证，听政府的话该多少钱卖就多少钱卖。” 2018年1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在汶水路116号的“新静安体育中心”举行，丁祖昱在总结回顾2017年楼市之后，劝开发商不要幻想，赶紧卖房。
“限价放不放松，还是看政府口袋里有没有粮食。”知名财经评论人士任志强当场驳斥，引来场下一片会意的笑声。
这是一场丁祖昱和他朋友给地产加油鼓气的聚会，在静安体育馆吸引了2000多名观众。在进入房地产市场化第二十年的关口，丁祖昱以一个亲历者，参与者的身份，深度解读2017年楼市的坎坷与收获，并预测了2018年即将而来的大变局与新动力。
回顾2017：预售证难题居首位
丁祖昱在发布会上回顾了2017年1月11日的八大预言，分别是去库存+调控并存，2017年6月到9月是密集点、永不落幕的老一线（北京、上海、深圳、广州）、潜力巨大的新一线(南京、天津、杭州、武汉)、迅速崛起的准一线(重庆、郑州、成都、苏州)、掘金三四线(一线外溢、特色小镇)、海南变天、发现大蓝筹(万科、恒大、碧桂园、保利、中海、融创……)，未来千亿是主流。
用今天的眼光来看，的确很多被验证。尤其是2017年地产蓝筹股，万科、恒大、保利、碧桂园、中海、龙湖、新城、阳光城、融创、旭辉，股价都出现不同幅度涨幅，而去年一年，恒大涨幅高达458%，融创涨幅达到了425%。
强者愈强，规模分化的格局在2017年表现得更明显，一方面，全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家。丁祖昱预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，未来各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。
在2017年的榜单中，千亿房企数量达到了17家，据统计，近期有50家房企都提出了千亿计划，在这样的大背景下，丁祖昱预测，千亿房企即将再度扩容。
对于“特色小镇”这样的热门话题，丁祖昱认为，小镇已经成为房企新增土储的重要方式。不过，住建部公布了403个“国家级特色小镇”名单，省级小镇达到了979个，房企提出的小镇目标有500个，对此，丁祖昱表示，一哄而上，小镇乱象。
市场格局巨变，这些城市2017年的成交状况如何？克而瑞的大数据显示，一线城市成交腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市成交持续火爆。
数据透露出许多城市的秘密，2017年城市商品住宅成交面积TOP10中，成交面积最多的是重庆，成都和武汉。2017年城市商品住宅成交金额TOP10中，成交总价最多的城市依次是杭州、上海和重庆。
回顾地产2017，丁祖昱总结了八大问题，排在首位的预售证难题，以上海为例，2017年有170个项目没有拿到预售许可证； 其次是签约不备案，如合肥，据不完全统计，15000套房有很多交房没备案；第三点是地王亏损， 据不完全统计，2016年50块宗典型地王，其中12宗大幅亏损，18宗是亏损，现在只有16个有微利或者保平。此外，他还提到三四线城市的隐忧、越限越投资和特色小镇一哄而上的问题。
预测2018：限价不会放松
丁祖昱通过大数据分析，对2018年楼市进行十大预测，主要包括：房产税落地、限价不放松、总规模微降、看好的城市（杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆）、最具潜力的三线城市、租赁市场发展方向、特色小镇大洗牌、前四强三万亿、千亿阵营新晋者、2018年大蓝筹等。
“第一个预测是房地产税在2018年落地，某种程度上来看会迎来中国房地产的新一轮的发展。”丁祖昱认为，房地产税对2018年是非常重要的一个政策，同样房地产税对其他政策也会有影响的，房地产税在出台之后也会影响其他的一些新规出来。另外房地产税不会在每个城市都实施，会因城施策。
关于2018年限价会不会放松，丁祖昱主动劝开发商：2018年我建议能拿预售证就拿预售证，听政府的话该多少钱卖就多少钱卖。2018年的总规模会微降，我们今天预测2018年总的成交面积会达到16亿平方米，去年是15亿平方米，总的成交金额去年是11.78万亿元，2018年会达到13万亿元，“我觉得可能16亿平方米是中国房地产的天花板。”
对此，任志强直白地表达了自己的想法，对于销售面积16亿平方米到底的判断，任志强表示认可。其次，在任志强看来，十九大以后，面临两个不确定性，一个是住房制度和畅销机制改革的探讨，第二个是房地产税。“不光是明年，可能更长时间也出不了房产税。”
“限价的措施不会取消，前提是我们口袋里还有没有粮食。”任志强认为到2017年12月份，粮草都不太足了，很多地方政府都开始预征没有交的税。
对于2018年看好的城市，丁祖昱特别提到杭州、海南，天津、上海、武汉、重庆。最有潜力的三线城市，有20个被例入预测名单：无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。
同时，丁祖昱预测租赁市场发展方向三个特点：第一以存量为主； 第二是以个人为主，个人今天占97.5%； 第三还是要以市场化运营的企业为主。
“我们觉得2018年特色小镇将面临大幅的调整，大洗牌。”丁祖昱说。
关于企业的集中度预测，丁判断，房地产前四强会达到三万亿规模，前十强会达到整个市场的35%。“2017年刚刚过了25%，前十强超过了25%的市场份额，在2018年会从四分之一变成三分之一，前30强我觉得会接近或者达到50%的市场份额。”
此外，对于黑马房企，丁祖昱预测2018年会进入到千亿的新的房企有望达到12家，比如阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛，远洋，融信、金科、祥生、蓝光，都可能在2018年达到千亿的目标。
最后，对于地产大蓝筹投，丁祖昱认为可能在2018年还会有新的发展空间，比如万科、碧桂园、恒大，保利、绿地、融创，还有老牌的中海、招商、保利等等。
通过数据、通过判断，输出对行业的理性理解，这正是丁祖昱评楼市每年举办的意义所在。当天，丁祖昱在地产圈的朋友们，除了任志强，还包括易居中国董事长周忻、旭辉集团董事长林中、中南置地董事长陈凯也分别做了主题演讲，对企业、对行业做了不同方向的解读和判断。