上月房价跌22元 深圳被迫“限售”
2018年第一周，深圳新房市场显冷清态势，开年推出的两个新盘去化率不到10%。
更有政策的步步逼压，2017年12月30日，深圳4宗居住用地使用权挂牌出让。这4宗住宅用地分别位于龙岗和坪山，其中3宗用地用于建设自持租赁住房。位于坪山的另一宗用地，项目建成之后可以销售，但前置条件是“满5年”。这意味着深圳新房市场已经开始加入“限售”行列。
目前全国大约有50个城市公布了新房“限售令”，限售期间一般是两年到五年不等。在新年推出“限售”地块，这是深圳楼市再次缩紧调控的信号。
从2016年10月启动新一轮楼市调控政策以来，深圳房价已连续15个月下降。但幅度非常有限，2017年12月深圳新房价格54256元/平方米，相比11月的54278元/平方米只跌了22元，而相比2016年9月61600元/平方米的价格，并没有大幅度下跌，二手房市场价格则继续回暖。
深圳的调控压力不可谓不大。
除了新一年从土地出让端加入“限售”行列。在2017年11月，深圳推出了首宗“只租不售”住宅用地，这也是深圳在2017年唯一成功出让的住宅用地。该地块采用“单限双竞”的方式进行出让，最终深圳人才安居集团以10.1亿元外加配建10800平方米人才住房面积成功拿下。
当时在拍卖结束后，深圳房地产研究中心主任王锋表示：“深圳响应国家发展租赁市场号召，这只是开头，以后会有更多只租不售的地块推出。未来深圳每个区都会拿出地块来试点建设人才安居房。上海租赁地也是国企拿到，深圳人才安居集团发挥带头作用，未来会有更多的开发商参与进来。深圳培育租赁市场，新增土地供应只是一个渠道，但是还要靠存量房。”
果然刚过两个月，在去年12月30日，深圳市规划和国土资源委员会一口气推出3宗分别位于龙岗区和坪山区的“只租不售”地块。同样的，上述3宗地块建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持，采用的也是“单限双竞”的方式。
更值得注意的是，坪山区还推出一宗“限售”住宅用地。该用地在出让合同中明确要求，“本宗地项目建成后，普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。”
换句话说，普通商品房部分可以向社会公众出售，但购房者在拿到不动产证之后5年内不得转让。
有房企人士对中国房地产报记者直言：“深圳本身推出的宅地数量就很少，2016年尝试了商品房限售，2017年再试限售。说到底还是为了控制房价上涨。我相信即便是限售，开发商还是对这宗地块很有兴趣。”
在业内人士眼中，此举更多是为了打击投资客。美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者指出：“深圳目前限售是有范围的，并不是深圳开始启动限售这个房地产调控措施。限售的作用主要是延长房地产的交易周期，打击投机投资行为，对自住客来说，并没有什么影响。”
“这宗地的出让，意味着深圳未来要限售。限售是锁定物业一定期限内的流动性，为的是增加物业交易成本，能将短期投资需求排出市场。如果是短期投资需求太密集地进入市场，未来两年如果市场好，会出现抛售的行为，这就会造成市场的大起大落。限售能防止市场大起大落，另外还可以增加交易的摩擦，降低交易的频率。交易频率越高，意味着价格上涨得越快。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。
自2016年9月30日以来，现在全国超50个城市已发布相关房地产调控政策160余次，全国楼市进入限购、限贷、限价、限售的时代。尤其是限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。
克而瑞房地产研究中心监测的50个重点城市全年成交显示，深圳商品房供应量跌幅达到了24%，但是深圳还是成为房价最高的城市，2017年1-11月成交均价达57404元/平方米，较2016年同期增长7%。
这正是深圳楼市因为坚挺性依然吸引了不少投资客入市，尤其是大型机构在去年对于深圳一些项目进行了整体购入。
例如备受关注的位于龙华区的红山6979项目，因为地段好，471套公寓和商铺被机构一次性拿下，涉及金额约23亿元。有12家公司参与竞标，其中有多家来自北京的基金公司，最终销售的价格是商铺10万元/平方米，公寓5.5万元/平方米。
大型机构盯上的不仅仅是有潜力的区域，对于已经成熟开发的豪宅片区也十分看好。2017年12月7日，南山区华侨城花园11栋别墅整体转让拍卖，此前在拍卖公告中，挂牌价格5.05亿元，须一次性付款。最后被一家互联网金融公司以5.2亿元拿下。
大型机构在深圳市场的“扫楼”，一定程度上缓解了开发商资金压力，但这也是一种投资性行为。
有接近深圳市规划和国土委员会人士对中国房地产报记者表示：“限售是一种新尝试，要看看市场接受度如何。深圳在未来很长一段时间不会放松调控政策，深圳房价还是要保持平稳发展。这样的背景下，如何控制房价就成为了考虑的方向，不排除会在其他区也推出限售地块。”
“限售这是一个风向标，其他区域也会大概率采取。新房限售是深圳一个政策，对存量房没有要求，但是对新开发的土地有要求。新房开发本身不多，这种限售如果还包括城市更新、棚改影响就会大很多。但是如果仅仅是新增地块，影响不是很大，因为深圳新增地块数量很少。只会对新增地块上的新房有影响，从心理预期来说，很多人会考虑存量房。”李宇嘉对中国房地产报记者指出。